گروه اقتصادی: داده‌های معاملات مسکن در شهر تهران نشان می‌دهد در بازه زمانی ۵ ماهه نخست سال‌های ۱۳۸۸ تا ۱۴۰۱، به طور میانگین ۵۰ هزار معامله مسکن انجام شده است. در برخی سال‌ها حتی سقف معاملات ۵ ماهه به حدود ۷۰ هزار فقره نزدیک شده است اما در ۵ ماهه ابتدایی سال‌های ۱۴۰۲ و ۱۴۰۳، به طور میانگین تنها ۱۷ هزار و ۵۰۰ معامله انجام شده که اکثر این معاملات هم به جابه‌جایی و تغییر ملک محدود است و معامله برای دفعه اول در بین این معاملات درصد کمی را شامل می‌شود که این روند نشان‌دهنده کاهش ۶۵ درصدی نسبت به میانگین معاملات دوره ۱۳۸۸ تا ۱۴۰۱ است. این کاهش شدید معاملات مسکن در ۵ ماهه نخست امسال، معاملات را به کف تاریخی قبل از سال ۱۳۸۸ رسانده است. کارشناسان بازار مسکن معتقدند این بازار در حال حاضر یکی از سنگین‌ترین رکودهای خود را تجربه می‌کند.

این رکود با افزایش مکرر قیمت ملک در سال‌های اخیر، کاهش شدید قدرت خرید خریداران مصرفی و وجود نرخ‌های بدون ریسک بالا در بازار، مانند اوراق دولتی یا صندوق‌های درآمد ثابت، تقویت شده است. این عوامل جذابیت سرمایه‌گذاری در بازار مسکن را کاهش داده‌اند.

* تأثیر رکود بر شهرهای اطراف تهران مثل کرج

برخی شهرهای اطراف تهران نیز به دلایل مختلفی دچار رکود معاملات شده‌اند. نکته مهم این است که برخی متقاضیان تهرانی به دلیل گرانی مسکن در پایتخت، به خرید مسکن در شهرهای اطراف، بویژه کرج، رو آورده‌اند. بازار مسکن کرج همواره متأثر از پایتخت بوده و در یکی دو سال اخیر قیمت‌ها در این استان نیز پا به پای تهران پیش رفته است. کارشناسان معتقدند هجوم متقاضیان خرید مسکن از تهران و حتی از جنوب و غرب کشور به کرج، در افزایش قیمت‌ها بی‌تاثیر نبوده است.

با وجود این، از دیدگاه معامله‌گران و فعالان این حوزه، رکودی که از ابتدای سال دامنگیر بازار مسکن شده بود همچنان ادامه دارد. معاملات آپارتمان در این استان به یک‌چهارم وضعیت نرمال رسیده است و با گذشت ۲ ماه از فصل پاییز، بازار خرید و فروش آپارتمان چنگی به دل نمی‌زند.

* تأثیر رکود بر تعداد معاملات و قیمت‌ها

داده‌ها نشان می‌دهد برای دست‌کم پنجمین ماه متوالی، بازار مسکن استان البرز افزایش غیرمنطقی را تجربه نکرده است. در این مدت، سطح قیمت‌ها اگر چه روند کاهشی نداشته اما حداقل ثبات را تجربه کرده است.

یکی از مشاوران املاک و فعالان بازار مسکن گفت: این روزها مشتریان به دنبال واحدهای بزرگ‌تر و با سال ساخت پایین‌تر هستند تا با واحد فعلی خود تعویض کنند اما از طرفی، فایل‌های ارائه شده توسط دفاتر املاک کاهش یافته است. حتی افرادی که کار ساخت‌وساز انجام می‌دهند، کمتر رغبت می‌کنند واحدها را برای فروش بگذارند و ترجیح می‌دهند در شرایطی که احتمال افزایش ناگهانی قیمت‌ها وجود دارد، ریسک نکنند. این کمبود فایل‌های ارائه‌شده به بازار، قدرت انتخاب خریداران را کاهش داده است.

* تحلیل و بررسی بازار مسکن تهران

طبق آخرین آمار منتشر شده توسط بانک مرکزی، متوسط قیمت مسکن در شهر تهران در مردادماه امسال به ۸۸ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان رسید. اگر چه آمار رسمی برای شهریور و مهرماه منتشر نشده است اما بررسی میدانی فایل‌های فروش نشان می‌دهد قیمت مسکن طی 2 ماه گذشته افزایش چشمگیری نداشته است.

در ۲ دهه اخیر، راهکارهای مختلفی برای تامین مسکن ارائه شده است؛ از جمله مسکن مهر، مسکن ملی و اجتماعی و حتی تسهیلات مختلف. با این حال، هیچ‌کدام از این برنامه‌ها نتوانسته‌اند به اندازه کافی در تامین مسکن موفق عمل کنند.

بازار مسکن در کنار افزایش قیمت‌ها، با رکود نیز مواجه است، چرا که نه مردم قدرت خرید دارند و نه مالکان می‌توانند ملک خود را به قیمت مناسب بفروشند. رکود اقتصادی منجر به کاهش تعداد معاملات مسکن شده است. در تهران، تعداد معاملات مسکن در تابستان ۱۴۰۳ به حدود ۳۰۰۰ معامله در ماه کاهش یافته است؛ رقمی که به مراتب کمتر از میانگین معاملات در سال‌های گذشته است. این کاهش معاملات نشان‌دهنده حالت انتظار و بلاتکلیفی خریداران و سرمایه‌گذاران است که منتظر ثبات بیشتر در اقتصاد و سیاست‌های کلان کشور هستند.

کارشناسان هشدار می‌دهند که مردم نباید منتظر کاهش ۲۰ تا ۳۰ درصدی قیمت مسکن باشند، چرا که کوچک‌ترین التهابی در حوزه اقتصاد مسکن، موجب افزایش هیجانی و پیش‌بینی‌نشده‌ قیمت‌ها خواهد شد و مصرف‌کنندگانی که بیش از حد تعلل کرده‌اند، متضرر می‌شوند.

* تأثیر تورم و درآمدهای نفتی بر بازار مسکن

حسین جوشقانی، اقتصاددان، در زمینه رکود بازار مسکن می‌گوید: «مساله‌ ساختمان به اقتصاد کلان بازمی‌گردد. وقتی درآمد خانوارها کاهش یافته و کشور برای چند دهه با مشکل بیماری هلندی روبه‌رو بوده است، مسکن به‌عنوان کالایی غیرقابل تجارت با افزایش قیمت مواجه شده است».

با وجود درآمدهای نفتی که در سال‌های مختلف وجود داشته، تورم در بخش ملک بیشتر از بسیاری از کالاها و خدمات بوده است. این امر باعث شده از یک سو درآمد خانوارها کاهش یابد و از سوی دیگر، قیمت مسکن نسبت به سایر کالاها با سرعت بیشتری افزایش یابد. در نتیجه، قدرت خرید خانوارها بویژه در طبقات پایین‌تر، کاهش پیدا کرده است.

تردیدی نیست که قیمت مسکن با شیبی ملایم همچنان در حال افزایش است اما اینکه این بازار بتواند در چند ماه باقیمانده به پایان سال از رکود خارج شود، سوالی است که نیاز به بررسی و تحلیل بیشتری دارد.

* چشم‌انداز بازار مسکن در ماه‌های باقیمانده از ۱۴۰۳

وی افزود: طبق پیش‌بینی‌ها بازار مسکن در نیمه دوم سال ۱۴۰۳ همچنان تحت تأثیر رکود و تورم قرار خواهد داشت. انتظار می‌رود قیمت‌ها به‌تدریج افزایش یابد اما به دلیل رکود و کاهش تقاضا، این افزایش با سرعت کمتری نسبت به سال‌های گذشته رخ دهد. برخی کارشناسان بر این باورند که قیمت مسکن در پاییز و زمستان ۱۴۰۳ به دلیل افزایش هزینه‌های ساخت و تورم عمومی، حدود ۳۰ تا ۴۰ درصد افزایش خواهد یافت. با این حال، تعداد معاملات مسکن همچنان پایین خواهد ماند. برای مثال، در نیمه اول سال ۱۴۰۳، تعداد معاملات مسکن در تهران به حدود یک‌چهارم سطح معاملات معمولی کاهش یافته است که نشان‌دهنده رکود عمیق در بازار مسکن و نبود تقاضای کافی است.

* ابزارهای دولت برای تأمین مسکن

حسن بان، کارشناس مسکن در روزهای اخیر بر ناکارآمدی روش‌های فعلی، بویژه در حوزه رگولاتوری و تامین مالی تأکید کرده و خواستار اصلاحات ساختاری شده است. او پیشنهاد داده دولت از ابزارهایی مانند صندوق ملی مسکن یا ابزارهای مالی نوین همچون توکن‌های مسکن برای تامین مالی استفاده کند. بان همچنین بر اهمیت اعتمادسازی و ایجاد سیاست‌گذاری پایدار تأکید کرده و اظهار داشته برای تشویق سرمایه‌گذاران داخلی و خارجی، دولت باید اطمینان و شفافیت لازم را درباره بازگشت سرمایه فراهم کند.

* راهکارهای پیشنهادی برای خروج بازار مسکن از رکود

از جمله راهکارهایی که کارشناسان اقتصادی برای خروج بازار مسکن از رکود مطرح می‌کنند عبارتند از:

1- ساخت مسکن‌های کوچک مقیاس

2- استفاده از توکنایز کردن مسکن (خرید یونیت‌های سرمایه‌گذاری مسکن به شیوه نوین و با کمترین میزان سرمایه و معاملات آن در بازار ثانویه)

3- ترغیب بخش خصوصی برای ورود به بازار

4- ارائه وام‌های بانکی با شرایط بهتر برای خریداران مسکن

5- تسهیل قوانین و مقررات مربوط به ساخت‌وساز و کاهش بروکراسی‌های موجود

این اقدامات می‌تواند به کاهش قیمت‌ها و رونق بازار مسکن کمک کند. تسهیل قوانین و مقررات مربوط به ساخت‌وساز و کاهش بروکراسی‌های موجود نیز می‌تواند به افزایش تولید مسکن و در نتیجه، کنترل قیمت‌ها و خانه‌دار شدن مردم منجر شود.

* بررسی و تحلیل چالش‌ها و راهکارهای جهش تولید از دیدگاه کمیسیون عمران مجلس

ابراهیم نجفی، نایب‌رئیس کمیسیون عمران مجلس در گفت‌وگو با «وطن امروز» درباره اعطای زمین در راستای پیشرفت قانون جهش تولید مسکن اظهار داشت: طبق این قانون و برنامه هفتم توسعه، مقرر بوده سالانه یک میلیون واحد مسکونی ساخته شود اما طبق آخرین آمار وزیر راه و شهرسازی، تاکنون ۷۹۰ هزار واحد مسکونی شروع شده که برای ۵۰ درصد آنها قرارداد مشارکت مدنی منعقد شده است.

وی ادامه داد: دولت برنامه دارد این تعداد مسکن را در کنار تامین مسکن حمایتی برای مددجویان، اقشار کم‌درآمد و قانون جوانی جمعیت تکمیل کرده و به متقاضیان تحویل دهد. سپس به سمت اجرای ماده ۵۰ برنامه هفتم درباره افزایش مساحت سکونتگاهی کشور، اعم از شهری و روستایی، حرکت کند. برای این هدف، لازم است حدود ۳۳۰ هزار هکتار به وسعت شهرها و روستاها اضافه شود.

* توسعه روستاها و شهرها

نجفی تأکید کرد: توسعه روستاها باید براساس طرح‌های هادی و توسعه شهرها نیز باید بر اساس طرح‌های تفصیلی انجام شود. این مساله به آن معناست که هر جا دولت زمین دارد، باید آن را در اختیار دستگاه‌های متولی ساخت مسکن قرار دهد و در صورت عدم وجود زمین دولتی، از ظرفیت زمین‌های بخش خصوصی استفاده و با مشارکت آنها اقدام به ساخت و عرضه مسکن کند.

* گسترش وسعت سکونتگاه‌ها و سیاست‌های اجاره زمین

نایب‌رئیس کمیسیون عمران مجلس بیان کرد: گسترش وسعت سکونتگاه‌ها به معنای توسعه مسکن‌سازی به صورت افقی است. در این سیاست، دولت اراضی را به صورت اجاره ۹۹ ساله در اختیار افرادی قرار می‌دهد که دارای شرایط قانونی و فاقد مسکن هستند. دولت این متقاضیان را به بانک‌ها معرفی کرده و پس از دریافت تسهیلات، آنها اقدام به ساخت مسکن می‌کنند.

* چالش‌ها و ناکارآمدی‌های موجود

وی اضافه کرد: در شیوه کنونی ساخت مسکن برای ۷۹۰ هزار واحد اجرایی، دولت‌ها به تعهدات خود عمل نکرده‌اند و متقاضیان نیز آورده‌های خود را نیاورده‌اند. به دلیل ناتوانی در پرداخت، متقاضیان سهمیه خود را به سرمایه‌داران می‌فروشند. لذا اختصاص زمین یکی از شیوه‌های مناسب برای خانه‌دار کردن مردم به شمار می‌رود و بار روانی مثبتی در جامعه ایجاد می‌کند.

* بررسی اراضی و برنامه‌های سازمان ملی زمین و مسکن

سازمان ملی زمین و مسکن اخیرا در گزارشی به موضوع زمین و مسکن پرداخت و اعلام کرد مالک یک میلیون و ۸۰۰ هزار هکتار زمین است. با این حال، بخشی از این اراضی به دلیل ماهیت جغرافیایی و کاربری‌های مختلف، قابلیت ساخت مسکن را ندارند. آمارها نشان می‌دهد کل پهنه کشور تحت مدیریت این سازمان بالغ بر ۱۶۴ میلیون هکتار است که بخش عمده‌ای از آن شامل کوه‌ها، جنگل‌ها، مراتع، رودخانه‌ها و دریاها می‌شود. تنها 7.5 درصد از اراضی تحت مدیریت این سازمان (معادل ۱۳۶ هزار و ۵۰ هکتار) داخل محدوده‌های شهری قرار دارد که این اراضی نیز به دلیل کاربری‌های عمومی نظیر فضای سبز، پارک‌ها، تجهیزات شهری، آموزشی، فرهنگی و اداری، قابلیت کامل ساخت مسکن را ندارد. بخش اعظم اراضی مسکونی نیز در سایت‌های اجاره زمین ۹۹ ساله مسکن مهر، اقدام ملی و نهضت ملی قرار گرفته ‌است. در نتیجه، کل مساحت اراضی مسکونی قابل استفاده حدود ۵۰ هزار هکتار است که بخش زیادی از آن قبلا به متقاضیان اختصاص یافته است.

* چالش‌های توسعه شهری و روستایی

92.5 درصد از اراضی در اختیار این سازمان در حریم شهرها واقع شده‌ که به لحاظ قانونی، قابلیت تعریف کاربری مسکونی ندارند یا در مناطقی قرار دارند که فعلا تقاضا و نیاز مسکن وجود ندارد. از این‌رو این سازمان مسؤولیت حفاظت و نگهداری این اراضی را بر عهده دارد.

سازمان ملی زمین و مسکن به موجب قانون تأسیس، اراضی ملی و موات و دولتی داخل محدوده و حریم شهرها را به نمایندگی از دولت اداره می‌کند. این اراضی به طور مستقیم در مالکیت سازمان نیست، بلکه سازمان نمایندگی دولت را در این اراضی عهده‌دار است. در برنامه 5 ساله هفتم پیشرفت جمهوری اسلامی ایران، این سازمان به نمایندگی از دولت برای تأمین مسکن فاقدان مسکن، این اراضی را استفاده خواهد کرد. عملکرد این سازمان در تأمین زمین طرح نهضت ملی مسکن که با عملکرد ۳۰ سال گذشته قابل قیاس نیست، شامل تأمین بیش از ۵۰ هزار هکتار زمین مستعد احداث مسکن است.

* ساخت مسکن و الزامات شهری

احداث مسکن صرفا در اراضی شهری و روستایی با کاربری مسکونی امکان‌پذیر است. توسعه مسکن در مناطقی که فاقد عارضه طبیعی و با کاربری مسکونی هستند، با رعایت ضوابط و مقررات شهرسازی انجام می‌شود. شهرها دارای طرح‌های توسعه شهری اعم از طرح‌های جامع و تفصیلی هستند که توسط متخصصان و اهل فن تهیه و تصویب می‌شوند.

در بحث تولید مسکن و واگذاری زمین، مکان‌یابی از اهمیت بالایی برخوردار است. الزامات مکان‌یابی شامل خدمات زیربنایی (آب، برق و گاز)، خدمات روبنایی (مدرسه، درمانگاه، مسجد و...)، هزینه آماده‌سازی اراضی، توپوگرافی، دسترسی به شوارع و معابر عمومی، رعایت حرایم نظامی و انتظامی، الزامات زیست‌محیطی و... است. بدون رعایت این الزامات امکان تعریف پروژه مسکونی وجود ندارد.

* اهمیت مسکن در سبد هزینه خانواده‌ها

مردمی‌سازی ساخت مسکن با توسعه افقی و اجازه ویلایی‌سازی مسکن با محوریت حضور مستقیم مردم اهمیت زیادی دارد. این اقدام نه‌تنها از نظر امنیت ملی و پدافندی مهم است، بلکه به کاهش قیمت مسکن نیز کمک می‌کند. دولت چهاردهم باید طبق برنامه هفتم، مسیر ساخت‌وساز مسکن را تسهیل کرده و تسهیلات ساخت مسکن را به مردم ارائه دهد.

مسکن بزرگ‌ترین هزینه مصرفی در سبد هزینه خانواده‌ها است و تأثیر زیادی بر سطح زندگی افراد جامعه دارد. بنابراین ساخت مسکن با عرضه زمین و پرداخت تسهیلات، شاکله اصلی طرح حمایتی دولت در این زمینه است.

دولت باید برای تأمین زمین مناسب و عرضه آن به متقاضیان گام‌های اساسی بردارد. همچنین با بانک‌های متخلف برخورد کرده و نظارت دقیق بانک مرکزی را اعمال کند تا اعتبارات بانکی به سمت تولید مسکن هدایت شود.

***