زهرا باقری: عضو هیأت علمی دانشگاه تهران گفت: پیش‌تر به دلیل نبود قراردادهای یکسان برای معاملات ملکی، افراد به دلایل مختلف مانند صرفه‌جویی در هزینه‌ها یا نداشتن آگاهی به استفاده از قراردادهای غیراستاندارد رو می‌آوردند که گاه برای آنها زیان‌آور بود اما با الزام به استفاده از قراردادهای استانداردی که در آیین‌نامه ماده 3 قانون الزام آمده این مشکل حل می‌شود.

آیین‌نامه ماده ۳ قانون الزام به ثبت معاملات و الزام به استفاده از قراردادهای استاندارد، که توسط قوه ‌قضائیه در 22 مهر ۱۴۰۳ ابلاغ شد، گامی مهم در جهت ارتقای شفافیت و امنیت حقوقی است. کارشناسان معتقدند با ایجاد سیستم قراردادهای استاندارد، استعلام برخط و حساب‌های امانی، این آیین‌نامه به کاهش دعاوی و اختلافات حقوقی کمک شایانی می‌کند. این اقدامات موجب می‌شود طرفین معامله اطمینان خاطر بیشتری داشته باشند و در صورت بروز مشکلات، اسناد قانونی معتبر برای حمایت از حقوق آنها وجود داشته باشد. در نتیجه، این آیین‌نامه به امنیت بیشتر در معاملات و کاهش ریسک‌های قانونی منجر خواهد شد. آلبرت بغزیان، عضو هیأت علمی دانشگاه تهران توضیحاتی را در گفت‌وگو با «وطن امروز» در این باره ارائه داد.

* * *

* جلوگیری از مشکلات حقوقی با استفاده از قراردادهای استاندارد

عضو هیأت علمی دانشگاه تهران درباره قراردادهای استاندارد گفت: «بعضی‌ها برای قراردادی که می‌خواستند با چند شاهد ببندند، به یک سری نمونه‌های اینترنتی متوسل می‌شدند. بعضی‌ها هم فرمت‌های قدیمی را که دست دفترخانه‌ها یا املاکی‌ها و یا بنگاه‌های مختلف بودند ملاک قرار می‌دادند و چیزهایی می‌نوشتند که متاسفانه هنگام بروز اختلافات حقوقی از اعتبار کافی برخوردار نبود و آنان متضررمی‌شدند». آلبرت بغزیان اضافه کرد: «پیش‌بینی می‌شود که در آینده با استفاده از قراردادهای استاندارد، فرمت‌ها و روش‌ها برای تعیین سهم مشارکت‌ها، زیان‌ها و مسائل مشابه، به صورت یکسان و استاندارد درآید. برخی از اجزای این قراردادها مانند امضای طرفین، مشخصات ضامن و شاهدان، ضروری است قاضی بتواند در هنگام رسیدگی به پرونده، حق را به صاحب حق اعطا کند. متأسفانه گاهی افراد به‌ منظور صرفه‌جویی در هزینه‌ها به استفاده از قراردادهای غیررسمی و غیراستاندارد روی می‌آورند که این امر ممکن است در نهایت به زیان آنها منجر شود. در مواردی که افراد ممکن است در معرض سوءاستفاده قرار گیرند، نظیر رد دین یا قرض، استفاده از قراردادهای استاندارد می‌تواند به نفع جامعه باشد. هر چند ممکن است زمان از دست رفته باشد اما این قراردادها همچنان می‌توانند مفید واقع شوند».

* لزوم ثبت معاملات ملکی در سامانه‌های برخط برای جلوگیری از سوءاستفاده و افزایش شفافیت

بغزیان در ادامه درباره سوءاستفاده‌ها در قراردادها گفت: «بعضی مواقع دست‌نوشته‌ها یا چیزهای خیلی ساده ملاک معامله در توافق بین افراد قرار می‌گیرد و بعضا محکمه‌پسند هم بوده است ولی اخیراً زیاد سوءاستفاده می‌شود. همچنین معاملاتی که دور از چشم بخش مالیاتی و ثبتی کشور انجام شود، ممکن است بعداً به چندین نسخه تفهیم شود و مورد سوءاستفاده قرار بگیرد. اگر این را سامانه‌ای کنیم، مسلماً جلوی چندبار فروش گرفته می‌شود. حتی اسنادی که از بین بروند ممکن است طرف مغبون شود و نتواند اثبات کند، پس بهتر است همه اینها در سامانه‌ها بیاید که بتوان به‌راحتی استعلام کرد از ملکی که ممکن است تحت مالکیت کسی باشد و خریدوفروش شده باشد».

وی درباره فواید استعلام برخط گفت: «بحث اجاره‌نامه‌ها مساله‌ای است که اگر اطلاعاتش در سامانه باشد دولت می‌تواند بهتر تصمیم بگیرد که مثلاً متوسط اجاره چقدر است؟ افزایش‌ها چقدر بوده است؟ همان کاری که در اروپا جا افتاده است و به ‌راحتی مالکان نمی‌توانند طرف را بیرون کنند. این کار به اقتصاد ثبات می‌دهد. همچنین مالکان نمی‌توانند به‌راحتی ملک را منتقل کنند. این معاملات بیشتر به نفع افرادی است که ساده هستند یا طرف می‌خواهد قانونی پیش برود و امکان دارد گول افراد سودجو را بخورد و وارد این معاملات شود».

* اهمیت استفاده از حساب امانی در قراردادهای استاندارد برای تأمین امنیت مالی

این عضو هیأت علمی دانشگاه تهران در پاسخ به این سؤال که آیا حساب امانی می‌تواند کارآمد باشد، گفت: «بله! خیلی خوب است؛ چون پیش آمده است که طرف چیزی را امضا کند، فروشنده بگوید مثلا به این حساب واریز کن و بعد ادعا کند من پولی دریافت نکرده‌ام یا این پول اصلا مربوط به این معامله نبوده است و برعکس. حتی کسی که دریافت کرده است بگوید من کمتر گرفتم و سوءاستفاده شود. در قراردادهای یکسان، استفاده از حساب امانی می‌تواند این مشکلات را حل کند. خیلی خوب است که پول به حساب امانی مربوط به این معامله واریز می‌شود؛ گیرنده و فرستاده مشخص است».

بغزیان در این باره مثال دیگری زد: «ممکن است پولی پیش بنگاهی یا دفتردار بگذارند که مثلاً در گاوصندوق شما باشد و وقتی تعهد قرارداد انجام شد، این پول یا چک را به فلانی بدهد. در قراردادهای استاندارد و حساب امانی کاملا قانونمند می‌آید درصورتی‌که آن توافق انجام شد، این انتقال انجام شود که می‌تواند سندیتی باشد برای خریدار و فروشنده و اطمینان خاطر دهد. مثلا ممکن است طرف بگوید در محضر چیزی را امضا کنیم بعد پول یا چک را به شما می‌دهم. چک گم شود یا چک مخدوش باشد و نتواند بگیرد. این نشان می‌دهد که طرف با نیت سوئی آمده است».