مشاهدات میدانی و آمار مرکز آمار ایران نشان می‌دهد نسبت تورم اجاره به تورم عمومی در یک ‌سال منتهی به آبان ۱۴۰۳ به بالاترین میزان خود از سال ۱۳۹۰ رسیده است. در حال حاضر، نرخ رشد اجاره‌بها 1.26 برابر نرخ تورم است، در حالی که در نیمه اول دهه ۹۰، هزینه اجاره به اندازه نصف تورم افزایش می‌یافت. رشد ۴۲ درصدی شاخص اجاره مسکن این هزینه را به یکی از مهم‌ترین اقلام سبد مصرف خانوارها تبدیل کرده است. این موضوع به هر دو سمت عرضه و تقاضا مربوط می‌شود.

در سمت عرضه، کمبود آپارتمان‌های اجاره‌ای وجود دارد که مانند سایر کالاها نمی‌توان آن را در کوتاه‌مدت با واردات جبران کرد. از سال ۹۷، رکود ساخت‌وساز باعث افت عرضه شده است. در سمت تقاضا نیز کاهش تقاضا تا زمان احیای قدرت خرید خانه اول امکان‌پذیر نیست. بر خلاف کاهش مصرف کالاهای خوراکی که به دلیل تورم رخ داده، در بازار اجاره مسکن همچنان تقاضا بالاست.

تورم بخش مسکن پیشران تورم عمومی در کشور است. در حالی که تورم عمومی سالانه برای آبان در کانال ۳۳ درصدی اعلام شد، مستاجران با تورم 41.7 درصدی برای تأمین هزینه سرپناه مواجه بودند. سهم قابل‌توجه بخش مسکن در سبد هزینه‌های خانوار، بسیاری از مردم را به حذف یا کاهش سایر هزینه‌های ضروری زندگی یا مهاجرت اجباری سوق داده است.

* آمارهای رسمی تورم مسکن

مرکز آمار ایران تورم عمومی سالانه آبان‌ کشور را 33.1 درصد و تورم عمومی نقطه به نقطه را 32.5 درصد اعلام کرد. شاخص کل تورم برای آبان نسبت به مهر رشدی 2.8 درصدی داشت. تورم سالانه مسکن برای آبان با رشد 41.7 درصدی، تورم نقطه‌ای مسکن با افزایش 39.6 درصدی و تورم ماهانه آن با افزایش 3.1 درصدی اعلام شد.

استمرار تورم بیش از ۴۰ درصدی در بخش اجاره‌بها کیفیت زندگی مستاجران را بشدت تحت تأثیر قرار داده است. نسبت تورم سالانه مسکن به تورم عمومی در آبان امسال به 1.26 واحد رسید، در حالی که این نسبت در دهه ۸۰ برابر 0.5 واحد بود و در دهه ۹۰ به 0.9 واحد رسید.

جهش قیمت مسکن باعث افزایش سهم آن در سبد هزینه‌های خانوار شده است. این هزینه بخش عمده‌ای از درآمد خانوارها را به خود اختصاص داده و در موارد متعددی باعث حذف سایر هزینه‌ها یا کاهش محسوس آنها شده است. تامین مسکن، ضروری و غیرقابل حذف است و با افزایش مستمر تورم مسکن، بسیاری از خانوارها به حذف هزینه‌هایی نظیر سفر و تفریح یا کاهش هزینه‌های خوراک، تحصیل و درمان رو آورده‌اند.

در صورتی که کاهش سایر هزینه‌ها نتواند جبران رشد بهای مسکن را کند، بخشی از شهروندان ناچار به مهاجرت می‌شوند. بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد در پی ماه‌های متوالی تورم فزاینده در بازار اجاره‌بها، بسیاری از افراد به فکر تغییر محله یا مهاجرت به حومه شهر افتاده‌اند. این مهاجرت اجباری نیز بر کیفیت زندگی مردم اثر منفی داشته است.

برای کنترل تورم مسکن، رفع موانع پیش ‌روی ساخت‌وساز و تشویق دارندگان خانه به اجاره دادن املاک خود می‌تواند با ایجاد تعادل در بخش عرضه و تقاضا، زمینه‌ساز مهار تورم اجاره‌بها در کشور باشد.

* انتظارات تورمی و تأثیر آن بر افزایش اجاره‌بها

محسن فلکی، کارشناس مسکن در گفت‌وگو با «وطن امروز» درباره افزایش اجاره‌بها در زمستان ۱۴۰۳ با توجه ‌به افزایش انتظارات تورمی اظهار داشت: قواعد، قوانین و نحوه محاسبات در ساخت و قیمت مسکن تغییر کرده و فرمول‌های قبلی دیگر پاسخگوی تعیین بهای املاک نیست.

فلکی توضیح داد: تا چندی پیش، عرف بر این بود که یک‌پنجم یا ۲۰ درصد قیمت یک ساختمان نشان‌دهنده میزان رهن آن مسکن بود اما با رشد تورم و قیمت ارز در سال‌های اخیر، قیمت مسکن به جایی رسیده که دیگر امکان محاسبه رهن به شکل قبل وجود ندارد. وی افزود: اگر مبالغ رهن به شکل قبل محاسبه شود، عمده افراد جامعه توان ورود به این بازار را نخواهند داشت.

این کارشناس مسکن ادامه داد: مالکان بر اساس افزایش هزینه‌های زندگی خود، انتظار دارند از افزایش میزان اجاره‌بها این هزینه‌ها را پوشش دهند. به دلیل ضعف وجود قانون برای تعیین و محاسبه اجاره‌بها، هر کس به سلیقه خود اقدام به قیمت‌گذاری می‌کند.

فلکی افزود: انتظارات تورمی به وجود آمده در جامعه به موتور محرک افزایش قیمت، بویژه در حوزه مسکن و اجاره تبدیل شده است. صاحبخانه‌ها به دلیل نبود مرجعی برای تعیین قیمت، به ‌صورت فردی تصمیم می‌گیرند چه بهایی برای اجاره‌ مشخص کنند.

* نبود مرجع رسمی برای تعیین قیمت اجاره

فلکی در ادامه گفت: در کشور ما هیچ مرجعی وجود ندارد که اعلام کند تفاوت مسکن ۱۰ سال ساخت با نوساز در اجاره چقدر باید باشد. همچنین مرجعی برای ثبت رسمی قیمت و جلوگیری از ثبت افزایش بیش از حد وجود ندارد، بنابراین بازار اجاره‌بها از کنترل خارج می‌شود.

فلکی افزود: بر اساس نص قانون اساسی، دولت مکلف به تأمین مسکن برای تمام اقشار جامعه است اما ترک فعل‌ها در دهه اخیر بر این مشکل افزوده و حل آن نیاز به همت ملی دارد. وی بیان کرد: ساماندهی بازار مسکن و اجاره‌بها به وعده‌ای ۴۰ ساله تبدیل شده که هنوز محقق نشده و کسی مسؤولیت آن را نمی‌پذیرد.

* راهکارهای برون‌رفت از مشکل اجاره‌بها

فلکی درباره راهکارهای برون‌رفت موقت از این مشکل گفت: کشورهایی مانند ترکیه از روش جذب سرمایه‌های خارجی برای حل مشکل مسکن استفاده کرده‌اند و موفق بوده‌اند. دیگر راهکارها شامل جذب سرمایه‌گذاران داخلی، رونق بازار ساخت‌وساز، کاهش ریسک معاملات مسکن و ایجاد مشوق‌هایی مانند صدور مجوزها و تسهیل دریافت وام‌های ساخت و مشارکت است. این اقدامات می‌تواند به مدیریت بازار مسکن و کاهش تورم اجاره‌بها کمک کند.

* با وجود تلاش‌های دولتی مشکلات در حوزه اجاره پابرجاست

مجید گودرزی، کارشناس اقتصاد مسکن در گفت‌وگو با «وطن امروز» درباره افزایش بهای اجاره در بازار مسکن زمستانی و انتظارات تورمی ناشی از افزایش نرخ ارز اظهار داشت: متأسفانه با یک مجموعه از بی‌نظمی و بی‌قانونی در حوزه مسکن مواجهیم. این وضعیت از گذشته شکل گرفته و تبدیل به یک عرف غلط شده است که تقریبا تمام بخش‌های آن از هیچ اسلوب و روش خاصی پیروی نمی‌کند.

گودرزی افزود: تلاش‌هایی در دولت سیزدهم برای ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره انجام شد اما در عمل اتفاق خاصی نیفتاد. اگر هم کاهشی در بخش قیمت‌ها در بازار اتفاق افتاد، بیشتر به این خاطر بود که قدرت خرید مردم دیگر کفاف زیاده‌خواهی‌های مالکان را نداشت.

گودرزی ادامه داد: در حوزه اجاره نیز مشکلات همچنان پابرجاست و مافیای مسکن تقریباً هر کاری که دل‌شان خواست انجام دادند. اجاره چیزی نیست که مردم بتوانند به تعویق بیندازند و متأسفانه هیچ مانعی هم سر راه مالکان قرار ندارد.

* رویه‌های غلط در بازار مسکن، عامل افزایش اجاره در زمستان

وی تأکید کرد: این رویه‌های غلط باعث شده بازار مسکن کاملا آسیب ببیند و مردم بشدت تحت فشار هستند. در دنیا معمولا اجاره مسکن کمک‌هزینه است اما در ایران مالکان می‌خواهند با اجاره دادن یک واحد مسکونی معیشت خود را تأمین کنند که این ممکن نیست، مگر اینکه معیشت مستاجران را ویران کنند.

گودرزی با اشاره به افزایش قیمت مسکن در زمستان گفت: ما چنین تجربه‌ای در سال‌های قبل نداشتیم که زمستان بیاید و افزایش قیمت رخ دهد. متأسفانه بازار رها شده است و نگرانی از دولت‌های اصلاح‌طلب این است که در حوزه مسکن نه‌تنها اقدام موثری انجام نمی‌دهند، بلکه اقداماتی را که باعث تشدید بحران می‌شود نیز انجام می‌دهند.

وی افزود: دولت باید پاسخگو باشد. اقدامات دولت در حوزه مسکن مصداق واقعی خرابکاری عمدی است. حدود یک میلیون و 800 هزار زمین در حریم شهرها وجود دارد که سازمان ملی زمین و مسکن آن را به بازار عرضه نمی‌کند. حتی برای طرح‌های ملی مثل طرح نهضت ملی مسکن نیز این زمین‌ها عرضه نشده است.

* راهکارهای کنترل قیمت مسکن در کوتاه‌مدت

گودرزی در پاسخ به این پرسش که آیا راهکاری برای کنترل قیمت مسکن در کوتاه‌مدت وجود دارد، گفت: ما کمبودی در حوزه مسکن و زمین نداریم. اگر زمانبر هم باشد و بخواهد تا زمان ساخت واحدهای جدید یک زمانی طی شود، بخش بزرگی از واحدهای مسکونی خالی است. اگر قانون مالیات بر خانه‌های خالی بدرستی اجرا شود، سد بازار را خواهد شکست و قیمت‌ها کاهش خواهد یافت.

وی تأکید کرد: حدود 3 میلیون واحد مسکونی خالی در کشور وجود دارد. اگر این قانون بدرستی اجرا شود، قیمت‌ها کاهش خواهد یافت اما مجموعه‌ای از اعمال خلاف و رفتارهای غلط باعث شده مردم حدود ۱۰۰ درصد درآمدشان را برای داشتن سقفی بالای سرشان بپردازند.

گودرزی در پایان گفت: اینکه مالکان فکر کنند اجاره دادن یک واحد مسکونی باید معیشت‌شان را تأمین کند، از اساس غلط است. حداقل 3 واحد باید اجاره داده شود تا بتوانند معیشت خود را تأمین کنند. معمولا اجاره در دنیا حول و حوش ۱۸ تا ۲۲ درصد هزینه‌های سبد خانوار است.