گروه اقتصادی: گرانی مسکن باعث شده میانگین مدت زمان انتظار برای خرید مسکن در کشور به 60 سال برسد و در تهران این زمان دو برابر است. بنابراین بدون حمایت دولت نمی‌توان انتظار داشت حداقل 7 دهک جامعه که درآمد آنها حداکثر 15 میلیون تومان در ماه است بتوانند صاحب خانه شوند، چرا که در شهرهایی مانند تهران میانگین هر متر آپارتمان 87 میلیون تومان شده است که اگر کارمندی 100 درصد حقوق ماهانه خود را پس‌انداز کند هر 6 ماه می‌تواند یک متر آپارتمان خریداری کند.

مدیرعامل بانک مسکن اواخر هفته گذشته از ارائه درخواست افزایش وام خرید مسکن برای تهرانی‌ها 960 میلیون تومان به حدود 2 میلیارد تومان خبر داد و تاکید کرد که درخواستی به بانک مرکزی ارائه دادیم تا تسهیلات خرید مسکن را ۲ برابر کنیم. اگر با این درخواست موافقت شود، در بحث خرید مسکن گشایش ایجاد خواهد شد و می‌توانیم بخش زیادی از سبد مالی مسکن افراد را با تسهیلات پوشش دهیم.

در  حال حاضر سقف وام خرید مسکن برای زوجین تهرانی با احتساب وام تعمیر 960 میلیون تومان و برای سایر شهرها نیز این وام به ‌صورت انفرادی 320 میلیون تومان تعیین شده است. وام خرید مسکن در شهر تهران به یک میلیارد و 920 میلیون تومان افزایش می‌یابد. نرخ سود این وام بدون احتساب هزینه خرید اوراق حق تقدم (تسه) 22.5 درصد و با دوره بازپرداخت 12 ساله خواهد بود. اقساط ماهانه این وام حدود 38 میلیون و 664 هزار تومان خواهد بود. در مجموع متقاضی بعد از 12 سال بالغ بر 5 میلیارد و 567 میلیون و 650 هزار تومان بازپرداخت خواهد داشت که 3 میلیارد و 647 میلیون تومان سود آن و مابقی هزینه اوراق است.

تأمین مالی برای مسکن یکی از مهم‌ترین چالش‌هایی است که کشور با آن مواجه است. در حالی که زمین و زیرساخت‌ها نقش مهمی در ساخت مسکن دارند، بدون تأمین مالی مناسب، نمی‌توان پروژه‌های مسکن را به طور کامل اجرا کرد. در سال‌های اخیر، بانک‌ها به عنوان نهادهای مهم تأمین مالی، به تکالیف خود در زمینه پرداخت تسهیلات مسکن عمل نکرده‌اند. به جای ارائه تسهیلات معقول و کمک به حل مشکل مسکن، بانک‌ها با تسهیلات گران و سیاست‌های تورم‌زا به اقتصاد ضربه می‌زنند.

بانک‌ها در سال‌های گذشته با سرمایه‌گذاری گسترده در بخش مسکن، منجر به افزایش قیمت‌ها شدند. در حال حاضر نیز تسهیلات مسکن را با نرخ‌های بسیار بالا ارائه می‌دهند که این امر سبب شده است بسیاری از افراد توانایی دریافت وام‌های مسکن را نداشته باشند. به‌ طور مثال، چگونه یک کارمند می‌تواند وام ۲ میلیارد تومانی را با مبلغ بازپرداخت ۵ میلیارد و ۶۰۰ میلیون تومان و اقساط ۳۸ میلیون تومانی در ماه پرداخت کند؟ این نوع تسهیلات به چه گروهی از جامعه اختصاص دارد که تصور می‌شود پرداخت این اقساط برای‌شان آسان است؟

دولت چهاردهم به بهانه اینکه طرح نهضت مسکن ملی مربوط به دولت قبل است، توجه چندانی به مقوله تأمین مسکن برای دهک‌های پایین جامعه ندارد. این در حالی است که طبق برنامه هفتم توسعه، ظرفیت‌های قانونی برای تأمین مسکن وجود دارد. طبق برنامه هفتم توسعه، ظرفیت الحاق زمین‌ها و استفاده از منابع موجود، فرصتی مناسب برای تأمین مسکن فراهم می‌آورد. نوسازی بافت‌های فرسوده و ساخت مسکن روستایی نیز باید در اولویت قرار گیرد.

بانک‌ها مسؤولیتی اجتماعی در قبال جامعه دارند و باید نقش مسؤولانه‌تری ایفا کنند. ارائه تسهیلات مناسب و با نرخ‌های معقول به مردم می‌تواند به حل مشکل مسکن کمک کند و از تورم جلوگیری کند. به‌ جای اینکه بانک‌ها تسهیلات گران ارائه دهند و باعث افزایش قیمت‌ها شوند، باید به بهبود شرایط اقتصادی و تأمین مالی مناسب برای ساخت مسکن توجه کنند.

برای حل مشکل مسکن در کشور، لازم است دولت و بانک‌ها با همکاری یکدیگر و با استفاده از ظرفیت‌های موجود، سیاست‌های مناسب‌تری را در پیش بگیرند تا مشکل مسکن به‌ صورت پایدار حل شود. این شامل ارائه تسهیلات مسکن با نرخ‌های معقول، استفاده از زمین‌های موجود و نوسازی بافت‌های فرسوده می‌شود. تنها از این طریق می‌توان به تأمین مسکن برای همه اقشار جامعه امیدوار بود.

آمار معاملات مسکن در 6 ماه نخست سال 1403 تهران نشان می‌دهد تعداد معاملات به مجموع ۳۹۰۰ واحد مسکونی رسیده است. این تعداد شامل هر گونه معامله مسکن مثل خرید و فروش ملک‌هاست، در حالی که در 6 ماه نخست سال 1402 تعداد معاملات آپارتمان در تهران به مجموع ۶۲۰۰ واحد مسکونی رسیده بود. این موضوع نشان می‌دهد قدرت خرید مردم حتی نسبت به سال گذشته افت قابل توجهی داشته است به همین دلیل تقاضا برای خردی مسکن افت قابل توجهی داشته است. البته در سال‌های گذشته برخی مردم برای سرمایه‌گذاری وارد بازار ملک می‌شدند اما امسال به دلیل اینکه بازار طلا و رمزارزها نوسانات بسیار زیادی داشت بسیاری از مردم ترجیح دادند وارد آن بازارها شوند، به همین دلیل نقدینگی در بازار مسکن به‌شدت افت داشته است. نکته دیگری که باعث تشدید مشکلات بازار مسکن شده افزایش قیمت دلار و بالا رفتن هزینه ساخت مسکن بوده است. بانک‌ها نیز به بهانه اینکه انتظارات تورمی در کشور بالا رفته است عملا تسهیلات به راحتی پرداخت نمی‌کنند و حتی اگر تسهیلاتی ارائه دهند با قیمت‌های بسیار بالا می‌پردازند که همین مساله باعث شده عملا تقاضا برای تسهیلات نیز افت قابل توجهی داشته باشد. 

آیا از طریق همکاری موثر دولت و بانک‌ها و با توجه به ظرفیت‌های موجود، می‌توان امیدوار بود مشکل مسکن به صورت پایدار حل شود و همه اقشار جامعه بتوانند به مسکن مناسب دسترسی پیدا کنند؟ تاکنون نشانه‌ای از همکاری بانک‌ها برای کمک به حل مساله مسکن دیده نشده است. به طور قطع اگر بانک مرکزی سیاست‌هایی را در راستای تسهیلات بخش مسکن اجرایی نکند مشکل مسکن دهک‌های پایین جامعه نه‌تنها حل نمی‌شود، بلکه هر سال عمیق‌تر می‌شود، چرا که هم‌اکنون در این بازار سرمایه‌داران وجود دارند و با خرید مسکن سعی می‌کنند درآمد خود را از محل اجاره خانه بالا ببرند. به همین دلیل است که هر سال شاهد رشد بالای اجاره مسکن بالاتر از تورم عمومی هستیم.

از طرف دیگر سیاست‌های دولت در زمینه کنترل اجاره‌بها نیز نتوانسته مشکلات بخش مسکن کشور را حل کند به طوری که مالک با تکیه بر اصل مالکیت خصوصی اصرار بر تعیین اجاره‌های بالا می‌کند و مستاجران نیز مجبور هستند برای اینکه بتوانند سرپناهی برای خانواده تامین کنند به مناطق پایین‌تر یا اجاره خانه‌هایی با متراژ پایین‌تر بسنده ‌کنند. این موضوع تا جایی می‌تواند قابل پذیرش باشد که به معضلات اجتماعی و اقتصادی دامن نزند، چراکه این مساله می‌تواند به رشد کپرنشینی و همچنین بروز ناهنجاری‌های اقتصادی خانواده‌ها برای تامین هزینه اجاره مسکن منجر شود. بنابراین در حال حاضر که معاملات مسکن به حداقل ممکن رسیده و همین مساله روی کاهش ساخت‌وساز نیز تاثیر منفی گذاشته است، دولت باید سیاست‌هایی را در راستای تقویت توان خرید متقاضیان از طریق افزایش وام «ارزان‌قیمت» خرید مسکن به کار گیرد. شاید نخستین گام برای دستیابی به این هدف کنترل تورم عمومی و افزایش قدرت خرید مردم باشد.