محمد نجار‌صادقی، حمید کمار*: در سال‌های اخیر با سیاست‌های به‌کار گرفته شده دولت تدبیر و امید در حوزه مسکن، رفته‌رفته واحدهای مسکونی مردم کوچک‌تر و در عین حال با عمر بیشتر شده است؛ موضوعی که می‌شود آن را از گزارش‌های بانک مرکزی و وزارت راه برداشت کرد. در کنار این کارشناسان مسکن معتقدند مردم در کنار خریداری واحدهای کلنگی و با متراژ پایین‌تر به خارج از شهر هم رانده شده‌اند که باعث حاشیه‌نشینی و سکونت‌های غیررسمی شده است. به گزارش «وطن امروز»، جدیدترین آمارهای دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه‌و‌شهرسازی، شیب تند افزایش قیمت مسکن در شهر تهران را نشان می‌دهد. بنا بر این گزارش، میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران از مرز 19 میلیون تومان عبور کرد و به 19 میلیون و 71 هزار و 900 تومان رسید. این عدد نسبت به ماه قبل 12 درصد، طی ۲ ماه گذشته ۲۳ درصد و نسبت به خرداد سال گذشته 42 درصد افزایش داشته است. بررسی شاخص میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران نشان می‌دهد افزایش 1/2 میلیون تومانی این شاخص از اردیبهشت تا خرداد سال جاری، شدیدترین رشد قیمت از ابتدای سال 98 تاکنون بوده است. گزارش‌های ماهانه بانک مرکزی از تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران نشان از آن دارد که در یک سال و نیم گذشته پس از افزایش قیمت مسکن، رفتار خریداران مسکن هم تغییر کرده است. به این صورت که مردم ترجیح می‌دهند خانه‌هایی کوچک‌تر و با عمر بیشتر بخرند. بررسی جزئیات گزارش وزارت راه‌وشهرسازی نشان می‌دهد منطقه یک با میانگین ۵/۴۲ میلیون تومان برای هر مترمربع، گران‌ترین منطقه برای سکونت در شهر تهران است. در مقابل منطقه ۱۸ با میانگین ۸/۸ میلیون تومان به ازای هر مترمربع، ارزان‌ترین منطقه مسکونی است. بر همین اساس، قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در منطقه یک حدود ۵ برابر قیمت هر متر‌مربع واحد مسکونی در منطقه ۱۸ است. بررسی تغییر قیمت در مناطق مختلف شهر تهران نشان‌دهنده جهش شدید قیمت بویژه در برخی مناطق خوش‌نشین است. طبق آمارهای وزارت راه‌و‌شهرسازی، بیشترین رشد قیمت طی یک ماه (از اردیبهشت 99 تا خرداد 99) در منطقه یک با ۲۴ درصد ثبت شده است. در مقابل باثبات‌ترین منطقه تهران، منطقه ۱۷ با ۱۰ درصد افزایش قیمت در هر مترمربع بوده که حائز کمترین رشد قیمت مسکن بوده است. 

***

محبوبیت کلنگی‌ها

شاخص «توزیع تعداد آپارتمان‌های مسکونی معامله شده در شهر تهران بر حسب عمر بنا» نشان می‌دهد گرایش مردم به واحدهای مسکونی با عمر بیش از 20 سال افزایش پیدا کرده و در همین حال گرایش به واحدهای نوساز یا زیر 5 سال ساخت روندی نزولی داشته است به طوری که سهم معاملات خانه‌های با عمر بیش از 20 سال از کل معاملات که در خردادماه سال گذشته 4/11 درصد بوده، در مدت مشابه سال جاری 5/12 درصد شده است. این یعنی بازار خانه‌های کلنگی که عمر بیش از 20 سال دارند رونق پیدا کرده است. در عین حال سهم معاملات خانه‌های با عمر زیر 5 سال یا به اصطلاح نوساز در خردادماه سال گذشته 7/39 درصد از کل معاملات بوده که در مدت مشابه سال جاری 9/38 درصد شده است. موضوع کلنگی‌نشینی مردم زمانی جدی می‌شود که به آمارهای سال 95 درباره این شاخص بازگردیم. بر این اساس سهم معاملات واحدهای مسکونی بیش از 20 سال از کل معاملات در خردادماه سال 95 تنها 7 درصد و در عوض سهم واحدهای با عمر کمتر از 5 سال 7/51 درصد بوده است. به تعبیری از سال 95 تاکنون میزان کلنگی‌نشینی مردم 85 درصد افزایش و میزان سکونت در خانه‌های نوساز 25 درصد کاهش پیدا کرده است. با توجه به اینکه در سال‌های اخیر شاهد کاهش تولید مسکن هستیم، خریداری واحدهای کلنگی به قصد ساخت‌و‌ساز نبوده است و هدف مصرفی دارد.

***

رونق واحدهای نقلی

همزمان با کلنگی‌نشین شدن مردم، مهاجرت به سمت واحدهای کوچک‌تر هم شروع شده است. بررسی «شاخص توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله‌شده بر حسب قیمت یک متر مربع بنا» نشان می‌دهد خردادماه سال 95 تنها 22 درصد معاملات مسکن مربوط به واحدهای زیر 60 متر بوده اما در خرداد ماه سال جاری به 27 درصد رسیده است. به عبارتی می‌توان گفت تمایل مردم به واحدهای کوچک‌تر از سال 95 تاکنون 23 درصد رشد کرده است. شاید بی‌راه نیست در هفتمین سال از عمر دولت تدبیر و امید موضوع واحدهای 25 متری در کشور مطرح می‌شود. 

***

پیش به سوی حاشیه

هیچ شاخص رسمی ‌برای بررسی روند حرکت مردم به سمت حاشیه وجود ندارد اما شواهد میدانی گویای آن است که شهرک‌ها و زندگی در اقامتگاه‌های غیررسمی‌ در سال‌های اخیر رونق پیدا کرده است. حسام عقبایی، نایب‌رئیس اول اتحادیه املاک پیش‌تر در گفت‎وگو با «وطن امروز» در این باره گفته بود: امروز مردمی ‌که از بیکاری و تنگناهای معیشتی رنج می‌برند و مردمی‌ که زیر خط فقر زندگی می‌کنند قطعا توان پرداخت اجاره‌های بالا به خصوص در شهرهای بزرگ و کلانشهرها را ندارند. مهاجرت مستاجران شمال شهر نشین به مرکز شهر، مستاجران مرکز شهر نشین به جنوب شهر و مستاجران جنوب شهری به حاشیه‌های شهر گواه این موضوع مهم است که مردم توان پرداخت اجاره‌بها را در شرایطی که حقوق و دستمزد تناسبی با نرخ تورم ندارد، از دست داده‌اند. عدم حمایت‌های دولت از مستاجران و بی‌توجهی دولت به امر تولید مسکن این روزها بخش بزرگی از جمعیت کشور که مستاجران هستند را نه‌تنها از خانه‌دار شدن بلکه از اجاره کردن مسکنی در شأن آنها ناامید کرده است. حسام عقبایی با اشاره به عدم تناسب بین درآمد و اجاره مسکن خاطرنشان کرد: میزان رشد درآمد مردم کمترین سنخیتی با افزایش اجاره‌بها ندارد، از سوی دیگر درآمد عموم مستأجران هم تناسبی با تورم عمومی‌کشور ندارد. نرخ تورم در فروردین‌ماه سال جاری که مصادف با تعطیلات نوروز و تعطیلی ناشی از شیوع کرونا بود به گفته مرکز آمار ایران 2/30 درصد اعلام شده، در حالی که افزایش حقوق کارمندان تامین اجتماعی، لشکری، کشوری و کارگران بین 15 تا 20 درصد بوده است، بنابراین رشد دستمزد حقوق‌بگیران به مراتب کمتر از تورم فروردین‌ماه است، لذا شهروندان در بحث اجاره مسکن با مشکل مواجهند. وی در این باره توضیح داد: به دلیل عدم تناسب بین دستمزدها و اجاره‌بها، مستأجران شمال شهر به مرکز شهر، مرکز شهر به وسط شهر و وسط شهر به جنوب شهر و جنوب شهر به حاشیه شهرها پناه برده‌اند. حتی اگر در منطقه خود ساکن بمانند نیز به علت افزایش اجاره‌بها مجبور به اجاره واحدهای با متراژ پایین‌تر یا خانه‌های قدیمی‌تر هستند. نایب‌رئیس اول اتحادیه املاک کشور در پاسخ به این سوال که آیا آماری از مهاجرت از تهران و افزایش حاشیه‌نشینی دارید؟ گفت: آمار موثقی در این باره اعلام نشده است، چرا که آمارها توسط مرکز آمار یا وزارت راه‌و‌شهرسازی اعلام می‌شود، لذا آمارهای اعلام شده توسط برخی کارشناسان بیشتر میدانی است تا موثق. عقبایی تصریح کرد: در مجموع اصلی‌ترین دلیل جا‌به‌جایی به سمت مرکز، جنوب و حاشیه شهرها عدم تناسب بین حقوق و دستمزد با میزان اجاره‌بهاست. مسؤولان باید بدانند ما مستأجر از خارج وارد نمی‌کنیم! بلکه کسانی که سال گذشته مستأجر بودند الان هم مستأجرند و شرایط زندگی آنها تغییری نکرده است، بنابراین باید از آنها حمایت‌های جدی شود.

***

* گروه اقتصادی