چشم‌انداز قیمت مسکن و اجاره در۱۴۰۴/«بازار مسکن باخت نمی‌دهد»
در سال 1403 بازار مسکن تحت تأثیر عوامل مختلفی قرار داشت که مهم‌ترین آن‌ها عدم ثبات در قیمت‌ها، کاهش توان خرید متقاضیان و مشکلات زیرساختی سامانه‌های ثبت قرارداد بود.
سال گذشته، آمار معاملات مسکن در تهران به‌ویژه در نیمه دوم سال با کاهش مواجه شد. بر اساس ارزیابی‌ها، قیمت مسکن در تهران در ماه‌های ابتدایی سال 1403 نوساناتی را تجربه کرد، اما برخلاف پیش‌بینی‌ها، این تغییرات به‌صورت جهشی و فاحش نبود و به تدریج قیمت‌ها افزایش یافتند. با این حال، عدم تقاضای مؤثر در بازار موجب شد که تعداد قراردادهای ثبت‌شده همچنان در سطح پایین باقی بماند.
از دیگر مشکلات مهم سال 1403 می‌توان به خلأ اطلاعاتی ناشی از مشکلات سامانه‌های جدید ثبت قرارداد مانند "خودنویس" و "کاتب" اشاره کرد. به گفته مشاوران املاک، این سامانه‌ها سال گذشته مشکلاتی برای آن‌ها ایجاد کردند و نتوانستند داده‌های دقیقی از وضعیت معاملات در اختیار قرار دهند. این مسئله باعث سردرگمی و دشواری در ارزیابی وضعیت بازار شد. همچنین، تغییرات در نحوه نگارش قراردادها نیز باعث اختلال در روند کاری مشاوران املاک شد، به‌طوری که دیگر نتوانستند همانند سال‌های گذشته به‌درستی خدمات‌رسانی کنند.
از لحاظ اقتصادی، بازار مسکن در سال 1403 در یک رکود تورمی قرار گرفت که در آن قیمت‌ها به‌طور نسبی افزایش داشتند، اما این افزایش قیمت‌ها به دلیل کمبود تقاضای مؤثر در بازار از شدت بالایی برخوردار نبود. در این سال، پیش‌بینی‌ها نشان می‌داد که بازار مسکن در نتیجه رکود طولانی‌مدت خود تغییرات کمتری را تجربه کند.
به‌نظر می‌رسد که در سال 1404، وضعیت بازار مسکن همچنان تحت تأثیر عوامل بیرونی و داخلی قرار خواهد گرفت. پیش‌بینی می‌شود که رشد قیمت‌ها در این سال با شیب ملایم و تدریجی ادامه یابد. یکی از عواملی که می‌تواند باعث این افزایش قیمت‌ها شود، ادامه‌دار بودن تورم و نوسانات در بازارهای موازی مانند ارز و طلا است. به‌ویژه در صورتی که نقدینگی در اقتصاد کشور همچنان در مسیر افزایشی قرار گیرد، انتظار می‌رود که بازار مسکن به‌طور غیرمستقیم از این شرایط تأثیر بپذیرد.
همچنین، تقاضا در بازار مسکن در حال تغییر است. در سال 1404 شاهد افزایش تعداد مستأجران خواهیم بود، چرا که بسیاری از متقاضیان مسکن قدرت خرید را از دست داده‌اند و به اجاره‌نشینی روی آورده‌اند. این تغییرات در تقاضا، به‌ویژه در بخش اجاره، می‌تواند موجب افزایش قیمت‌های اجاره‌بها در برخی مناطق شود.
در این راستا خبرگزاری تسنیم با داوود بیگی‌نژاد نایب رئیس اتحادیه مشاور املاک گفت‌وگویی انجام داد.
وی در این گفت‌وگو با بیان این‌که بازار مسکن سال 1403 را از جنبه‌های مختلفی می‌توان مورد ارزیابی قرار داد، اظهار کرد: تا مردادماه سال گذشته، بانک مرکزی با استفاده از اطلاعات سامانه املاک و مستغلات که در اختیار مشاوران املاک قرار داشت، اقدام به استخراج داده‌ها می‌کرد. بر این اساس، ماهانه به‌طور میانگین 4000 فقره قرارداد خرید و فروش مسکن در سطح شهر تهران ثبت می‌شد.
وی با یادآوری این‌که متوسط قیمت مسکن در شهر تهران در آن زمان حدود 90 میلیون تومان بود، افزود: سال 1403 دستخوش یک سری تحولات شد که بر روند ثبت قراردادها تأثیر گذاشت و مشاوران املاک را تحت‌تأثیر قرار داد. به همین دلیل، از مردادماه سال گذشته به بعد، آمار دقیقی در دست نیست که بتوان با استناد به آن، تعداد قراردادهای خرید و فروش مسکن را اعلام کرد.
نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک با اشاره به این‌که برخی کارشناسان بر اساس آگهی‌های مسکن اقدام به اعلام قیمت می‌کنند، بیان کرد: میانگین قیمت مسکن بر اساس قراردادهای ثبت‌شده مشخص نیست. سامانه‌های خودنویس و کاتب که مشاوران املاک موظف به ثبت رویدادهای ملکی مردم در آن‌ها هستند، هنوز خروجی مشخصی در زمینه قیمت و تعداد قراردادها ارائه نمی‌دهند.
بیگی‌نژاد با تأکید بر این‌که قیمت‌گذاری در بازار مسکن باید بسیار دقیق باشد و نمی‌توان با تصور و تخیل برای ملک مردم قیمت‌گذاری کرد، گفت: البته از نظر قیمتی، حرکت بازار صعودی بوده اما به همان نسبت، تعداد قراردادها کاهش یافته است. روند افزایش قیمت مسکن فاحش نیست، چون تقاضا در بازار وجود ندارد. معاملات مردم زمانی رسمیت پیدا می‌کند که به ثبت برسد. ثبت قراردادها در دفاتر مشاوران املاک می‌تواند نقش مؤثری در شفاف‌سازی وضعیت بازار ایفا کند.
وی درخصوص پیش‌بینی بازار مسکن و قیمت‌ها در سال 1404 اظهار کرد: بازار مسکن با افزایش مراجعه‌کنندگان رونق می‌گیرد، اما قیمت مسکن در اختیار مشاوران املاک یا کارشناسان نیست. برای پیش‌بینی، ابتدا باید دید در بازارهای موازی با بازار مسکن در حوزه سرمایه‌گذاری چه اتفاقی رخ می‌دهد. اقتصاد مسکن یک پدیده زنده است و تحولات سایر بازارها را زیر نظر دارد. نمی‌توان بازار مسکن را از تحولات سایر بازارهای اقتصادی جدا دانست؛ این بازار همواره نسبت به آن‌ها واکنش نشان می‌دهد.
وی تأکید کرد: بازار مسکن به دلیل چسبندگی قیمتی و سنگینی معاملات، معمولاً با تأخیر واکنش نشان می‌دهد. وقتی سایر بازارها متوقف شوند، بازار مسکن هم از نظر تقاضا و هم از نظر قیمت تمام‌شده تحت‌تأثیر قرار می‌گیرد.
نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک همچنین با بیان این‌که مردم هر زمان احساس نیاز به مسکن دارند باید نسبت به تأمین آن اقدام کنند، اضافه کرد: ترسیم نیازها بر اساس اتفاقات سایر بازارهای اقتصادی کار درستی نیست. بررسی آمارهای چند سال اخیر نشان می‌دهد مسکن همیشه اگر بازارهای دیگر پیشی نگرفته باخت هم نداده است.
انتهای پیام/