دانش پورشفیعی: افزایش آرام قیمت مسکن در سال 1391 در کنار افزایش بهای ارز، طلا و سکه شاید برای کسانی که در این سال مجبور به تعویض خانه و اجاره خانه جدیدی بودند از همه محسوس‌تر بود. اگرچه آمارهای اعلام شده خبر از کاهش معاملات در این سال داشت اما همین عده از خریداران مسکن نیز به‌طور قطع طعم افزایش قیمت را به وضوح چشیده‌اند، آن زمان که در هر بار مراجعه برای خرید با قیمت‌های جدید روبه‌رو شده‌اند. فعالان حوزه نقل و انتقال هم بر کاهش معاملات صحه گذاشته‌اند تا آنجا که آمار دریافتی از سامانه املاک و مستغلات بیانگر آن است که خرید و فروش مسکن در فصل زمستان تا 47 درصد کاهش پیدا کرده است. براساس آمار اعلام شده، تعداد معاملات ثبت شده روزانه در زمستان 1390 بالغ بر 17 هزار و 200 مورد خرید و فروش مسکن بوده که این عدد در زمستان 1391 به 9 هزار و 100 مورد کاهش یافته است. این کاهش میزان فروش به همراه افزایش قیمت، آینده خوبی را برای این بازار رقم نمی‌زند. حال اگر سرمایه‌های خفته در بازار طلا و ارز با تغییرات بودجه‌ای سال 1392 همراه شده و راه خود را به این بازار کج کند، شاید دیگر نتوان سقف قیمت‌ها را به راحتی دید. چه علاوه بر این چرخش سرمایه‌ها، واحدهایی که در سال آینده آماده فروش می‌شوند، آپارتمان‌هایی هستند که با مصالح خریداری شده در سال 1391 ساخته شده‌اند و سازندگان هم آن افزایش قیمت مصالح را در قیمت نهایی واحدهای مسکونی آماده تحویل خود منظور خواهند کرد. هم‌اکنون هر مترمربع آپارتمان نوساز در شهر جدید پرديس یک‌میلیون و 800 هزار تومان پیش‌فروش می‌شود در حالی‌که قیمت قعطی برای فروش آن در ابتدای سال 91 حدود يك تا يك‌ميليون و 80 هزار تومان بود. در حال حاضر همچنان تقاضا براي واحدهاي مسكوني ارزانقيمت وجود دارد اما این تقاضا درباره واحدهاي اداري، تجاري و واحدهاي مسكوني گرانقيمت رایج نیست چون قيمت واحدهاي مسكوني ارزانقيمت با گران‌شدن ارز و طلا و بالارفتن نرخ تورم، افزايش يافته و رشد قیمتی خود را بازهم ادامه خواهد داد. در این میان تقويت بازار اجاره‌بها می‌تواند تاثیر مثبتی در تعادل قیمتی داشته باشد. از آنجا که بانك‌هاي تجاري پرداخت‌‌كننده تسهيلات به انبوه‌سازان و دست‌اندركاران صنعت ساختمان در دهه 80 با توجه به ركود بازار مسکن در سال‌هاي 1386 تا 1390 و زيان برخی سرمايه‌گذارانی که توان بازپرداخت مطالبات خود را نداشتند، آن املاك و مستغلات را به تملك خویش درآورده‌اند بنابراین اکنون در موقعيت اجاره‌داري قرار گرفته‌اند. براین اساس بانك‌ها، بيمه‌ها، شركت‌هاي سرمايه‌گذاري، صندوق‌هاي بازنشستگي و ديگر سرمايه‌گذاران نهادي مي‌توانند مالك مجموعه‌هاي ساختماني بزرگ باشند و از محل اجاره اين املاك درآمد كسب كنند. به اعتقاد اغلب کارشناسان حوزه مسکن، نوسانات ارز تاثیر مستقیمی بر قیمت چند ماه آینده مسکن خواهد داشت. در این میان سازندگانی که در ساخت و ساز مسکن خود از مصالح ساختمانی خارجی استفاده کرده‌اند به‌طور قطع قیمت تمام‌شده بالاتری را اعلام خواهند کرد. اگرچه 95 درصد بازار مسکن در دست بخش خصوصی است اما مدیریت این بازار و جلوگیری از سونامی در آن برعهده دولت است. در این باره علی نیکزاد، وزیر راه و شهرسازی هشدار می‌دهد با کسانی که بخواهند در بازار مسکن و قیمت‌های آن اخلال ایجاد کنند، با استفاده از ابزارهای قانونی مانند اعمال مالیات سنگین بر معاملات بیش از یک‌بار، برخورد می‌شود. نیکزاد به متقاضیان تهرانی توصیه می‌کند خانه‌دار شدن را از طریق سیاست‌های دولت پیگیری کنند، چراکه عزم دولت برای خانه‌دار کردن مردم راسخ است و پیمانکاران و انبوه‌سازان کشور نیز چنین توانایی را دارند، البته او ادعایی مبنی بر عدم تغییر قیمت مسکن ندارد ولی معتقد است که قیمت مسکن به اندازه تورم و بیشتر از آن رشد نداشته است. نیکزاد با اشاره به سرشماری سال 1390 و قبض گازبهای ارسال شده به در منازل از خالی بودن حدود 400 هزار واحد مسکونی در شهر تهران خبر می‌دهد و تصریح می‌کند به دستگاه‌ها و افرادی که به امید گرفتن تراکم سیار و افزایش قیمت مسکن در حال خرید در بازار مسکن هستند، هشدار می‌دهم که شورای اسلامی شهر تهران، شهرداری تهران و شورایعالی شهرسازی و معماری ایران به هیچ عنوان با فروش‌تراکم غیرمجاز موافقت نخواهند کرد. اگرچه نباید اظهارات امیدبخش وزیر راه و شهرسازی را از نظر دور داشت اما تورم بازار مسکن در 3 ماه گذشته به خوبی خود را نشان داد و پیش‌بینی می‌شود این افزایش قیمت حداقل تا اردیبهشت‌ماه ادامه پیدا کند. رشد قیمت مسکن در چند‌ماه مانده به پایان سال تا آن اندازه بود که افزایش قیمت در این مدت با رشد قیمت‌ها در 5/3 سال گذشته برابری می‌کرد. البته نظام بانکی و در راس آنها بانک مسکن تلاش کرد به روش‌های مختلف علاوه بر رونق‌بخشی به بازار خرید و فروش مسکن از افزایش قیمت هم تا اندازه‌ای جلوگیری کند. بر این اساس افزایش وام مسکن به 50 میلیون تومان شاید آسان‌ترین راهی بود که به ذهن رسید. بانک مسکن در این باره اعلام کرد که با توجه به افزایش هزینه‌های احداث واحد مسکونی، پرداخت 2 فقره تسهیلات به منظور احداث و تکمیل یک واحد مسکونی به صورت توام و از محل اوراق گواهی حق‌تقدم استفاده از تسهیلات مسکن (در حال حاضر تا سقف 200 میلیون ریال) و حساب صندوق پس‌انداز ساخت مسکن (در حال حاضر تا سقف 300 میلیون ریال) در مواردی که پدر و فرزند، مادر و فرزند یا زن و شوهر به صورت مشترک (سه‌دانگ، سه‌دانگ) اقدام به احداث و تکمیل واحد مسکونی کنند، ضمن رعایت دیگر شرایط توسط بانک مسکن، امکانپذیر شد. این بانک همچنین پرداخت تسهیلات خرید به واحدهای مسکونی بالای 12 سال ساخت را از بهمن‌ماه 1391 در دستورکار خود قرار داد. که این تسهیلات فروش اقساطی مسکن به واحدهای غیر نوساز و غیر دست اول از محل حساب صندوق پس‌انداز مسکن، اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن و نیز حساب پس‌انداز مسکن جوانان امکانپذیر است؛ مزیت این روش آن است که تفاوت سقف و کف تسهیلات در بازه زمانی 8 سال (12 تا 20 سال) برای همه قشرهای جامعه در همه شهرها به صورت تدریجی کاهش پیدا می‌کند. براساس اعلام بانک مسکن حداکثر میزان تسهیلات پرداخت شده از محل حساب صندوق پس‌انداز مسکن و اوراق گواهی حق‌تقدم استفاده از تسهیلات مسکن در صورت رعایت ضوابط و مقررات این حساب برای واحدهای مسکونی با جواز ساخت 12 سال 200 میلیون ریال، 13 سال 187 میلیون و 500 هزار ریال، 14 سال 175 میلیون ریال و 15 سال 162 میلیون و 500 هزار ریال است. میزان کاهش سقف مبلغ این تسهیلات هم به ازای افزایش هر سال ساخت واحدهای مسکونی، 12 میلیون و 500 هزار ریال است که بر این اساس، حداکثر میزان تسهیلات پرداختی برای واحدهای مسکونی دارای جواز ساخت 20 ساله، یکصد میلیون ریال خواهد بود. بوق کاهش قیمت را ندمیم
رئیس انجمن انبوه‌سازان مسکن و ساختمان با بیان اینکه با افزایش ارزش پول ملی، قیمت مسکن به طور قطع کاهش خواهد یافت، گفت: چنانچه نرخ دلار کاهش یابد و ارزش پول ملی بالا برود، قطعا قیمت مسکن کاهش خواهد یافت، چرا که کاهش قیمت ارز بر کل اقتصاد کشور اثرگذار است و همه به خوبی می‌دانیم که بازار مسکن تافته جدابافته از اقتصاد نیست. مجتبی بیگدلی با انتقاد از اینکه نباید مدام از کاهش قیمت مسکن صحبت کرد و اینکه قیمت‌ها در آینده کاهش می‌یابد، افزود: اگر مدام بگوییم قیمت مسکن کاهش می‌یابد نه‌تنها بر بازار مسکن تاثیر منفی گذاشته‌ایم بلکه موجب کاهش ساخت و ساز شده‌ایم. بیگدلی ادامه داد: در سال 85 و 86 وزیر راه و شهرسازی وقت و رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران در مصاحبه کردن با هم مسابقه گذاشته بودند و مدام اعلام می‌کردند قیمت مسکن باز هم کاهش می‌یابد و همین مسائل باعث شد سرمایه‌گذاری در بخش مسکن کاهش قابل ملاحظه‌ای یابد چون متقاضی برای خرید مسکن بشدت کاهش یافته بود. به‌گفته وی، بازار مسکن باید به‌گونه‌ای طراحی و آماده شود که سرمایه‌گذاران برای ساخت رغبت داشته باشند.