دانش پورشفیعی: با پایان گرفتن فصل امتحانات مدارس و دانشگاه‌ها بویژه در تهران، فصل نقل و انتقال آغاز شده و مستاجران به دنبال تمدید دوره اجاره یا در جست‌وجوی خانه‌ای جدید هستند. این روزها اگرچه تا پیش از این بنگاهداران از پایین بودن تعداد معاملات گله‌مند بودند اما زین پس تعداد مراجعات برای پیدا کردن خانه افزایش پیدا خواهد کرد. به‌طور معمول شهروندان شاید دل خوشی از مشاوران املاک نداشته باشند و دلیل آن هم خستگی حاصل از جست‌وجوی بسیار در طول و عرض خیابان‌ها و کوچه پس‌کوچه‌های شهر برای پیدا کردن خانه‌ای متناسب با مبلغ رهن و اجاره است که گاه تا یک ماه طول می‌کشد و متاسفانه موردی یافت نمی‌شود. در این میان برخورد نامناسب برخی بنگاهداران با مستاجران خسته و کم‌پول و ندادن جواب درست و درمان به آنها، این خستگی و کم‌پولی را چندین برابر بزرگ‌تر می‌کند. این رویه سبب شده شهروندان به این باور برسند که سرنخ افزایش اجاره‌بها و گرانی خانه‌ها در دست مشاوران املاک است و البته تا اندازه‌ای هم اینگونه است. شاید بپرسید چرا؟
در پاسخ باید گفت رقابت ناصحیح مشاوران املاک در نقاط مختلف شهر که برخی دارای پروانه کسب از اتحادیه مشاوران املاک هستند و برخی نیستند، زمینه‌ساز این موضوع شده است، به این صورت که مالک آپارتمان یا واحد مسکونی با مراجعه به یک دفتر مشاور املاک، ملک خویش را برای فروش یا اجاره در آنجا فایل کرده و قیمت پیشنهادی خود را نیز اعلام می‌کند. در ادامه هم آن مشاور املاک چنانچه آدم منصفی باشد با توجه به تجربه و علم خویش، آن قیمت را متعادل می‌کند و در نهایت قیمت مورد توافق را در فایل به ثبت می‌رساند اما همیشه چنین مشاوران املاک منصفی طرف گفت‌وگوی مالکان قرار نمی‌گیرند و آن مالک پس از خروج از دفتر مشاور املاک و ورود به دفتر مشاور املاک دیگر و اعلام قیمت مورد نظر خود با این پاسخ مشاور املاک غیرمنصف روبه‌رو می‌شود که واقعا تصمیم داری خانه‌ات را با این قیمت ناچیز به مفت بدهی؟ و اینگونه است که او باعث می‌شود روند افزایش قیمت آغاز شود. جالب‌تر آنکه مشاور املاک مورد نظر بر این نکته تاکید می‌کند که ارزش ملک شما از این هم بیشتر است و خودم آن را برای شما می‌فروشم یا اجاره می‌دهم. دلیل اصلی این کار، خارج کردن معامله از دست مشاوران املاک رقیب و انحصاری کردن آن در دفتر مشاور املاک خود است. حال چنانچه برخی دیگر از مشاوران املاک هم با همین دیدگاه به تشویق مالک برای افزایش قیمت ملک خویش بپردازند، نتیجه معلوم است؛ کسی جلودار بالا رفتن سقف قیمت‌ها نخواهد بود و بیچاره من مستاجر که باید با ساز بدآهنگ مشاوران املاک برقصم. البته در این میان مالکان و مشاوران املاک منصف زیادی هستند که حاضر نیستند نان سفره خویش را با هر پولی بخرند و تلاش می‌کنند رضایت دوطرف برقرار شود. اکنون هم که بازار اجاره‌بها در حال رونق است و بسیاری از مستاجران تصمیم دارند قبل از آغاز ماه مبارک رمضان، خانه خویش را تعویض یا مدت‌زمان اجاره را تمدید کنند، مالکان تلاش کنند تا حد امکان و در این وضع بد اقتصادی با آنها راه بیایند.
سخت شدن شرایط اقتصادی و گرانی، چرخ زندگی را کند کرده و شهروندان اجاره‌نشین را که دارای حقوق ثابتی هستند در تنگنا قرار داده است. در این شرایط بهترین گزینه برای کمک به همشهریان در نظر گرفتن انصاف است و جز این هم نمی‌تواند راهگشا باشد چرا که ضرب و زورهای تعزیراتی شاید تا اندازه‌ای جلوی تخلفات را بگیرد اما در مجموع راهکار کاملی نخواهد بود.
اجاره‌بها متري چند؟
نکته قابل توجه در این‌باره آن است که باتوجه به این ادعا که مبنای محاسبه نرخ رهن و اجاره‌بها براساس مبلغ یک‌میلیون تومان به‌ازای هر مترمربع زیربنای ملک است و در سال‌های گذشته نیز این مبنا مورد قبول مالک و مستاجر و همچنین محاسبه یک‌چهارم از قیمت کل واحد مسکونی به عنوان ودیعه کامل رهن بود اما اکنون و باتوجه به افزایش نجومی قیمت آپارتمان‌‌ها و بالا رفتن نرخ تورم، این دو مبنای محاسباتی دیگر نمی‌تواند ملاک قیمت‌گذاری قرار گیرد. فعالان بازار مسکن معتقدند این روش تعیین قیمت، مستاجران را له می‌کند؛ به عنوان نمونه یک آپارتمان 90 متری در منطقه یوسف‌آباد طبق قیمت‌گذاری براساس متری یک تا یک و نیم میلیون تومان، اجاره‌بهای آن در حدود 90 تا 135 میلیون تومان حساب می‌شود در حالی‌که برمبنای یک‌چهارم قیمت ملک این رقم تا 200 میلیون تومان افزایش پیدا می‌کند. همچنین رهن یک واحد 2 خوابه 75 متری در شهرک اکباتان، 65 میلیون تومان است که در صورت محاسبه براساس مترمربع زیربنا، مستاجر توانایی پرداخت اجاره‌بها را ندارد. یا چنانچه میانگین قیمت هرمترمربع آپارتمان در مناطقی همچون دارآباد، فرشته، زعفرانیه و... که بین 16 تا 18 میلیون تومان است را مبنای تعیین نرخ رهن و اجاره آن قرار دهیم، رقم به دست آمده در توان هیچ مستاجری برای پرداخت نیست.
دولت وارد بازار اجاره‌بها می‌شود
مشاوران املاک هم معتقدند تعزیراتی کردن موضوع اجاره‌بها کلید حل این مشکل نیست. پیش از این اما ابوالفضل صومعلو، معاون امور مسكن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی بر افزایش 25 درصدی نرخ اجاره‌بها در سال گذشته صحه گذاشته و با بیان اینکه اجاره‌بها در سال گذشته بین20 تا 25 درصد افزایش یافته، گفته بود امسال هم وزارت راه و شهرسازی با همکاری سازمان حمایت مصرف‌کنندگان و تولیدکنندگان و سازمان تعزیرات حکومتی وارد بازار اجاره می‌شود. صومعلو درباره افزایش قیمت مسکن در سال گذشته هم اذعان داشته که عده‌ای با افزایش قیمت مسکن از بازار سوء‌استفاده می‌کنند. او در ادامه گفته است: ما نرخ 14 تا 15 درصد را برای اجاره‌بهای سال گذشته تعیین کردیم ولی عده‌ای از مردم اعتراض کردند که حداکثر افزایش اجاره‌بها را باید 10 درصد اعلام می‌کردید و در همه کشورها حداکثر افزایش رقم اجاره‌بها نیز همین مقدار است. وی تصریح کرده بود میانگینی که از اتحادیه مشاوران املاک گرفتیم، افزایش 20 تا 25 درصدی اجاره‌بها در سال گذشته را نشان می‌داد، بنابراین سعی کردیم کمتر از این نرخ باشد. صومعلو با تاکید بر اینکه اجاره‌بها در سال 1391 تا 22 درصد هم گزارش شده بود، خاطرنشان کرده میانگین قیمتی که از سوی وزارت راه و شهرسازی اعلام شده بود، در بازار به اجرا رسید و مستاجران مشکلی درباره این قیمت نداشتند، بنابراین امسال هم اجاره‌بها افزایش پیدا می‌کند به‌همین منظور دولت وارد بازار اجاره خواهد شد.
هم‌اکنون فعالان بازار اجاره‌بها از افزایش 40 درصدی قیمت‌ها در این بخش خبر می‌دهند اما هنوز از اعلام رسمی ورود سازمان تعزیرات حکومتی و سازمان حمایت مصرف‌کنندگان و تولیدکنندگان به این بازار در سال 1392 خبری نیست. برخی نمایندگان مجلس شورای اسلامی هم ضمن مخالفت با تعیین نرخ افزایش اجاره‌بها، آن را راهی برای کنترل و مدیریت بازار مسکن نمی‌دانند. چند تن از اعضای کمیسیون عمران مجلس معتقدند این نرخ نباید به‌طور اجباری تعیین شود و برای پاسخگویی به نیاز بازار باید عرضه مسکن افزایش پیدا کند.
ورود تعزيرات به بازار مسكن
چنانچه به تاریخچه ورود سازمان تعزيرات حكومتي به موضوع اجاره‌بها نگاهی بیندازیم، این ورود به‌دنبال ابلاغيه اين سازمان خطاب به اتحاديه مشاوران املاك صورت گرفت. این سازمان با ارسال نامه‌ای در مورخ 28/3/90 به شماره 3471/100، بنگاه‌هاي مسكن را موظف به رعايت آداب جديد اجاره‌داري كرده و عدول از آن را مشمول جريمه‌اي معادل «برخورد طبق قانون تعزيرات» برشمرده است. در متن ابلاغيه آمده است: «همه بنگاه‌هاي معاملات ملكي در شهرهاي تهران و كرج موظفند قراردادهاي اجاره آپارتمان‌هاي مسكوني را طوري تنظيم كنند كه اجاره‌بها در آن حداكثر 9 درصد نسبت به سال 1389 افزايش داشته باشد.» ملاك رعايت اين نرخ رشد، اجاره‌نامه‌هاي سال 1389 بوده كه رونوشت آن– نسخه سوم- در بنگاه‌ها موجود است و بايد مبناي تعيين اجاره بهاي سال 1390 قرار بگيرد. سازمان تعزيرات همچنين براي ضمانت اجرايي آنچه ابلاغ كرده، از مشاوران املاك خواسته از اين به بعد رونوشت قراردادهاي اجاره را به ادارات كل تعزيرات حكومتي ارسال كنند تا امكان ردگيري رفتار موجران و روند نرخگذاري فراهم باشد. این رویه در سال 1391 هم اجرا شد طوری که علی چگینی، مدیرکل اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی در تیرماه سال گذشته با بیان اینکه طرح تعزیراتی اجاره‌بها آثار مثبتی روی کاهش نرخ اجاره داشته، گفته بود طرح افزایش مجاز ۱۳ تا ۱۵ درصدی اجاره‌بها موجب آرام شدن بازار اجاره‌بها شد. به تصریح چگینی طرح افزایش مجاز 13 تا 15 درصدی اجاره‌بها اثر روانی خوبی بر بازار اجاره‌بها داشته طوری‌که اگر موجری قصد داشت اجاره‌بها را 30 درصد افزایش دهد با اجرای این طرح حدود 10 درصد از 30 درصد افزایش مورد نظر خود پایین‌تر آمده است. به اعتقاد مدیرکل اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، ورود سازمان حمایت مصرف‌کنندگان و تولیدکنندگان به طرح تعزیرات اجاره‌بها و تشکیل تیم‌های بازرسی موحب شد این طرح با موفقیت بیشتری نسبت به سال 1390 انجام شود. چگینی در آن زمان درباره پایگاه اطلاع‌رسانی مسکن که قیمت‌های مرجع را اعلام می‌کند، اذعان کرده بود چنانچه کسی بتواند اطلاعات 2ماه گذشته درباره قیمت‌ها را در این سایت رصد کند، می‌تواند نسبت به قیمت خرید، رهن و اجاره‌بهای مسکن ارزیابی جامعی داشته باشد. به گفته وی، در این طرح مناطق 22گانه تهران به تفکیک 123 ناحیه، 400 محله و 31 هزار بلوک مشخص شده‌اند که بر اساس بلوک‌ها قیمت‌های مرجع اعلام می‌شود.
از قیمت‌های اجاره چه خبر؟
در این‌باره مهر از بازار اجاره‌بهای پایتخت گزارشی میدانی تهیه کرده که بر اساس این گزارش، یکواحد 45 متری در پیروزی، پرستارجنوبی 4 طبقه تکواحدی، طبقه اول 30 میلیون تومان رهن داده می‌شود و برای واحد 45 متری در محدوده نواب- قزوین با انباری
20 میلیون تومان رهن کامل دریافت می‌شود. در خیابان خوش- هاشمی هم برای واحدی با متراژ 45 مترمربع 10 میلیون تومان رهن و 430 هزار تومان اجاره تعیین شده و یک واحد 45 متری تکواحدی با پارکینگ و آسانسور در سبلان‌شمالی نیز30 میلیون تومان رهن دریافت می‌شود. در مجیدیه‌جنوبی، آپارتمان 50 متری یکخوابه بدون پارکینگ و انباری با قیمت 25 میلیون تومان رهن و 320 هزار تومان اجاره داده می‌شود و برای واحدی 50 متری در اقدسیه- لنگری، زیرهمکف، بدون پارکینگ و انباری 20 میلیون تومان رهن با ماهانه یک‌میلیون تومان اجاره تعیین شده است. همچنین برای یک آپارتمان 45 متری در نواب- بریانک با پارکینگ و انباری 15 میلیون تومان رهن و 300 هزار تومان اجاره دریافت می‌شود و آپارتمان 50 متری در انتهای جیحون، کمیل با عمر 12 ساله، 18 میلیون تومان رهن و 300 هزار تومان اجاره داده می‌شود اما یک واحد 200 متری در شریعتی روبه‌روی متروی صدر، 4 خوابه و بازسازی شده با 160 میلیون تومان رهن و در قیطریه یک واحد 200 متری با 200 میلیون تومان رهن، اجاره داده می‌شود. برای یک واحد 220 متری در نیاوران، 3 خوابه با 200 متر تراس، نوساز با 3 پارکینگ هم یکصد میلیون تومان رهن و 7 میلیون تومان اجاره تعیین شده است. واحد دیگری با متراژ 220 متر، 4 خوابه، طبقه 2 با نرخ 50 میلیون تومان رهن و ماهانه 2 میلیون و 500 هزار تومان اجاره داده می‌شود. در ونک، خیابان بیژن هم یک واحد 220 متری 3 خوابه با 180 میلیون تومان رهن، اجاره داده می‌شود و برای یک آپارتمان 285 متری و 4 خوابه در فرمانیه 70 میلیون تومان رهن و 11 میلیون تومان اجاره تعیین شده است. همچنین در زعفرانیه یک واحد 300 متری با 4 خواب و تراس، 450 میلیون تومان رهن داده می‌شود.