پایان سال آرام مسکن

دانش پورشفیعی: در سال 1393 رویداد قابل توجهی در بازار مسکن رخ نداد. با این حال فضای حاکم بر معاملات مسکن آرام بود؛ کاهش نسبی قیمت‎ها و تثبیت تقریبی نرخ‎ها و آرام بودن فضای خرید و فروش‎ها بدون جنجال‌آفرینی سوداگران این بازار، از جمله نکاتی بود که توانست به خریداران فرصت کافی برای پیدا کردن خانه مورد نظر طبق سلیقه، نیاز و نقدینگی‌شان را بدهد. البته فعالان این بخش بر این باورند که آرامش حاکم بر این بازار تا پایان بهار 1394 نیز ادامه خواهد داشت. در این میان چنانچه به بررسی آمارهای سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور نگاهی بیندازیم، می‎بینیم در 6 ماه دوم سال 1393 حجم معاملات افزایش یافته اگرچه باعث خروج بازار مسکن از رکود نشده است. براساس این آمار، حجم معاملات در آذر و دی این سال نسبت به آبان رشد 20 درصدی داشته به‌طوری که حجم معاملات در دی 1393 در کل کشور 160 هزار و 866 قرارداد بوده که از این تعداد، صد هزار و 943 قرارداد مبایعه‎نامه و 52 هزار و 854 اجاره‎نامه به ثبت رسیده است اما حجم معاملات در دی 1392 در کل کشور بالغ بر 85 هزار و 743 قرارداد خرید و فروش و 45 هزار و 864 قرارداد اجاره بوده است. همچنین بررسی این آمار در بهمن‌ماه نشان می‌دهد معاملات مسکن سیر صعودی داشته و ۲ هزار و ۱۶۷ قرارداد نسبت به دی‌ماه افزایش داشته است. بنابر اعلام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات، در کل کشور تعداد ۱۰۳ هزار و ۱۱۰ قرارداد در ماه بهمن به ثبت رسیده که این رقم در دی‌ماه ۱۰۰ هزار و ۹۴۳ قرار بوده است. از این تعداد، ۵۵ هزار و ۷۸۳ قرارداد اجاره و ۱۷ هزار و ۸۱ قرارداد خرید و فروش بوده است. البته این آرامش را در بازار اجاره نیز می‎توان یافت، چراکه هم‌اکنون میزان عرضه واقعی بیش از تقاضای موثر بوده و فضای رقابتی میان سازندگان در بازار فروش واحدهای مسکونی نوساز، فضا را برای تسهیل‎سازی در قراردادهای رهن و اجاره فراهم کرده است. این تسهیل‎سازی سبب شده تا نرخ اجاره‎بها در زمستان حداقل 10 درصد کاهش یافته و تا تابستان 1394 ادامه پیدا کند. از سوی دیگر تعداد قراردادهای اجاره در بهمن 1393 رقم ۱۵ هزار و ۹۱۶ را نشان می‌دهد در حالی‌که این رقم در دی‌ماه ۱۴ هزار و ۶۸۰ بوده است.
ساخت‌وساز کم شد
اما مرکز آمار ایران در نیمه دی سال 1393 از کاهش 5/50 و 45 درصدی پروانه‌های ساختمانی صادرشده در تهران و کل کشور خبر داد. براساس این آمار در بهار 1393 تعداد 3 هزار و 522 پروانه ساختمانی از سوی شهرداری تهران صادر شد که نسبت به بهار 1392 حدود 5/50 درصد کاهش یافت. از سوی دیگر 34 هزار و 237 پروانه ساختمانی در بهار امسال در کل کشور صادر شد تا در این بخش نیز تعداد پروانه‌های ساختمانی صادرشده در مقایسه با بهار سال 1392، 5/45 درصد کاهش یابد. نصف شدن صدور پروانه‌های ساختمانی البته نگرانی‌هایی را درباره آینده بازار مسکن به وجود آورده است؛ برخی کارشناسان مسکن بر این باورند که این آمار زنگ خطر افزایش قیمت مسکن در آینده‌ای نه چندان دور را به صدا درآورده است، چراکه عرضه و تقاضا به هم خورده و موجبات جهش قیمتی را فراهم خواهد آورد. در برابر این پیش‌بینی بدبینانه اما مسؤولان و دست‌اندرکاران با قاطعیت از ادامه روند کنونی بازار مسکن در سال 1394 خبر می‌دهند. در این میان حامد مظاهریان، معاون امور مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی می‌گوید در سال 1394، اتفاقی در بازار مسکن روی نمی‌دهد؛ پس مردم نباید نگران آینده باشند. مظاهریان تأکید می‌کند که اگرچه در ماه‌های اخیر برخی تلاش کردند تا به افزایش قیمت مسکن دامن بزنند و شایعه‌پراکنی این عده نیز برای وارد کردن شوک به بازار برای افزایش قیمت بود اما درواقع اینگونه نیست و برآورد‌ها نشان می‌دهد در بهمن و اردیبهشت بیشترین خرید و فروش مسکن انجام می‌شود و با توجه به این مساله از پایان بهمن بازار مسکن از رکود خارج می‌شود. علاوه‌بر این اجاره‌بها هم شیب ملایم‌تری نسبت به قیمت مسکن خواهد داشت. درمجموع سال 1394 مسکن شیب بسیار ملایمی را طی می‌کند و هیچ جهش قیمتی نخواهد داشت. معاون امور مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی از مردم می‌خواهد نگران نباشند چون اتفاقی در بازار مسکن روی نخواهد داد.
خانه‌هایی که همچنان خالی می‌مانند
گفتنی است در حال حاضر نقش دولت در مسکن در 3 دهه اخیر بین نیم تا 3 درصد بوده و در همه مسکن‌مهر هم نقش دولت بیشتر از 3 درصد ساخت نیست. از سوی دیگر شاخص دسترسی به مسکن در ایران 12 سال بوده و وزارت راه‌وشهرسازی در طرح جامع مسکن هدفگذاری کرده تا با شاخص دسترسی به مسکن را به 8 سال در 12 سال آینده یعنی تا سال 1405 برساند. با این حال متوسط این شاخص در کشورهای پیشرفته بین 3 تا 5 سال است. آمارها همچنین نشان می‌دهد به ازای هر 100 خانه، 105 خانوار وجود دارد که نشان از یک نیاز بالفعل دارد؛ یعنی خانوارهایی تشکیل شده‌اند ولی هنوز خانه مستقلی ندارند. باتوجه به سرشماری نفوس و مسکن هم‌اکنون کشور حدود 2/1 (یک و دو دهم) میلیون واحد مسکن کم دارد و وزارت راه و شهرسازی تصمیم گرفته تا به مطالعه تعداد خانوارهای جدید در افق 12ساله بپردازد. با توجه به پیش‌بینی اضافه شدن حدود 5 میلیون و 800 هزار خانوار جدید تا سال 1405، برآورد حدود 3 میلیون خانه شهری و حدود 2 میلیون خانه روستایی نیازمند بازسازی و نوسازی و با در نظر گرفتن همه عوامل ممکن در تحولات خانوار، موجودی مسکن و سیستم‌های تولید مسکن، در مجموع در 12 سال آینده نیاز به ساخت حدود 12 میلیون و 720هزار واحد  مسکونی در کشور وجود دارد. بر این اساس سالانه باید کمی بیش از یک میلیون واحد مسکونی در کشور ساخته شود؛ به‌طور قطع سالانه با ساخت یک میلیون و 60 هزار واحد مسکونی به نیازهای موجود پاسخ مناسبی داده خواهد شد. البته به‌رغم وجود کسری 2/1 میلیون واحد مسکن در کشور، گزارش مرکز آمار ایران در سال 1390 حاکی از وجود یک میلیون و 600 هزار خانه خالی دارد. براساس این گزارش از این تعداد، حدود 300 هزار خانه خالی در تهران (450 هزار واحد در استان‌های تهران و البرز) و 300 هزار واحد نیز در روستاها و دیگر شهرهای کشور است. در این میان گزارش وزارت نیرو مبنی بر وجود 240 هزار کنتور برق با کارکرد نزدیک به صفر در شهر تهران نشان از صحت آمار مرکز آمار ایران دارد که نیاز توجه ویژه به این موضوع را دو چندان می‌کند. به تصریح معاون امور مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی در شرایطی که نیاز بالقوه مسکن حدود 2/1 میلیون واحد است، وجود 6/1 میلیون واحد خانه خالی، حاکی از عدم انطباق الگوی عرضه با تقاضا در جامعه بوده و در حالی‌که 2/1 میلیون خانوار فاقد مسکن در فکر تهیه مسکن هستند اما بازهم نمی‌توانند در این بازار نیاز خود را تامین کنند.
البته دولت می‌خواهد برای خانه‌دار کردن افرادی که در کلانشهرها زندگی می‌کنند وام خرید تا سقف 80 میلیون تومان پرداخت کند. بر این اساس پیشنهاد شده به یک خانوار در ازای سپرده‌گذاری 20 میلیون تومانی، 80 میلیون وام پرداخت شود. به عبارت دیگر خانوارها با سپرده‌گذاری 20 میلیون تومانی در یک سال (4 دوره 3ماهه) می‌توانند
80 میلیون تومان وام دریافت کنند. این میزان وام برای میانگین‌ قیمت‌های کشوری است نه تهران و حدود 50 درصد قیمت‌ها را پوشش می‌دهد. اگر میانگین یک واحد را 80 متر در نظر بگیریم که متوسط قیمت هر مترمربع آن 5/2 میلیون تومان است بنابراین وام 100 میلیون تومانی 50 درصد قیمت خانه را تامین می‌کند. این پیشنهاد در حال حاضر در بانک مرکزی در دست بررسی بوده و رئیس کل بانک مرکزی هم از بررسی وام 80 میلیون تومانی خبر داده است. پیشنهاد وزارت راه‌وشهرسازی برای این روش تامین مالی سالانه حدود 100 تا 300 هزار وام خرید است. نرخ سود این تسهیلات برای خانوارهای متوسط بیشتر از 14 درصد نیست و دولت هم مابه‌التفاوت سود را پرداخت می‌کند.