مهدی جابری: این روزها می‌توانی خانه‌به‌دوشان را در کوچه پس‌کوچه‌های شهر ببینی که با صورت‌های سرخ از سیلی، کفش‌های خسته و جیب‌های کوتاه و وصله‌دار از این بنگاه املاک به آن بنگاه می‌‌روند یا اینکه آگهینامههای تبلیغاتی و نیازمندی‌های چند روزنامه را در دست دارند و به دنبال خانه‌ای هستند برای اجاره اما بسیاری از آنها در دام مشاوران املاک بدون مجوز می‌افتند و ناآگاهانه در مسیری قرار می‌گیرند که جز دلالی و تفکر سودجویانه چیزی ندارد. شما اما سال‌ها درس خوانده‌ای، چوب محبت معلم خورده‌ای، از سد کنکور گذشته‌ای، استرس‌ها و بی‌خوابی‌ها و رنج‌ها کشیده‌ای، با وام ازدواج 200هزار تومانی یا در نهایت 2میلیون تومانی یک سقف اجاره‌ای برای خودت ساخته‌ای که سال به سال با بی‌رحمانه‌ترین «ریشتر» می‌لرزد اما حالا کسانی برایت تعیین تکلیف می‌کنند که اسم بعضی از آنها تلویحا دلال است و کارشان دقیقا دلالی. همان‌ها که وقتی دهان باز می‌کنند، تمام گذشته‌ات را زیر دندان‌هایشان می‌گذارند. آری! آنها برای تو قدم از قدم برنمی‌دارند و وقتی برمی‌دارند تمام شعور و تحصیل و جایگاه اجتماعی‌ات را زیر پا له می‌کنند. آنها تو را مثل خانه‌ای قدیمی و کهن تخریب می‌کنند تا نشانی از گذشته‌ات باقی نماند.
به گزارش «وطن‌امروز» مشاوران املاک بسیاری در نقاط مختلف شهر فعالیت دارند که حاضر نیستند اعتبار و نام خود را به دلالی و چرب‌زبانی و ارائه اطلاعات غلط آلوده کنند. برخی از آنها ده‌ها سال سابقه و اعتبار دارند و برخلاف مشاوران زیرزمینی، نقش چندانی در آشفته کردن و برهم زدن بازار اجاره مسکن ندارند اما واقعیت این است که با رشد قارچ‌گونه مشاوران املاک در برخی سال‌ها، بازار اجاره مسکن به طور ناجوانمردانه‌ای شمشیر را از رو برای مستاجران و اقشار متوسط و ضعیف جامعه بسته است. در آن سال‌ها برخی اصناف، کسب و کار خود را رها کردند و تابلوی «مشاور املاک» بر سردر مغازه آنها نصب شد. برخی بدون مجوز فعالیت می‌کردند و همچنان فعال هستند و عده‌ای نیز تنها به قصد کسب سودهای بادآورده به این سمت آمدند و دوامی بیش از یک یا 2 سال ندارند.
وجود 2 هزار مشاور املاک بدون مجوز
فعالیت مشاوران املاک بدون مجوز، موضوعی است که حسام عقبایی، رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک کشور نیز آن را تایید می‌کند:
«2 هزار مشاور املاک بدون مجوز در کشور فعالیت می‌کنند... سامانه مدیریت اطلاعات املاک و مستغلات کشور این روزها پای ثابت هر معامله ملکی در کشور شده و دستاوردهای این سامانه نیز در نوع خود قابل توجه است و در این میان، جلوگیری از سوءاستفاده و فروش چند باره ملک از مهم‌ترین دستاوردهای طرح ساماندهی معاملات املاک و مستغلات کشور است. زمانی که سامانه راه‌اندازی شد، یکی از اهداف طرح، جلوگیری از فعالیت واحدهای صنفی بدون پروانه و افراد غیرمجاز بود که ابتدا با مقاومت‌هایی از سوی برخی واحدهای غیرمجاز روبه‌رو شد».
علاوه بر تهران، شهرهای دیگر کشور نیز از رشد قارچ‌گونه مشاوران املاک رنج می‌برند. در این باره رسول جهانگیری، رئیس اتحادیه مشاورین املاک و مسکن اصفهان گفته است: «رشد قارچ‌گونه دفاتر مشاوران املاک و مسکن در اصفهان از مشکلات ما به شمار می‌رود و بسیاری از این دفاتر بدون مجوز فعالیت می‌کنند. متاسفانه شاهد فعالیت اینگونه دفاتر هستیم اما این دفترها بدون مجوز بوده و پس از اینکه بازار دچار رکود شد به صورت خود به خود کاهش یافتند، اگرچه در هر ماه بین 15 تا 20 واحد صنفی غیر مجاز از سوی اماکن و اتحادیه پلمب می‌شود که تا یک ماه بعد این افراد باز در مناطق دیگر شروع به کار می‌کنند».
وحید دولابی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک شهرستان پردیس هم چندی قبل اظهار داشته بود:«شهرستان ما با مشکل و معضلی به نام رشد بی‌رویه و قارچ‌گونه مشاوران املاک و همچنین فعالیت اینگونه دفاتر بدون پروانه کسب مواجه است. این موضوعات نه تنها شهروندان بلکه مسؤولان را آزرده کرده و به فکر یک راه‌حل واداشته است».
قدم به قدم با مشاوران املاک
سال‌ها قبل و در حالی که مغازه‌های کوچک و بزرگ در کوچه و خیابان‌های شهرها کسب و کار خود را تعطیل کردند و شغل «مشاور املاک» را برگزیدند، مردم و خانه‌به‌دوشان نیز در نبود تدبیر مدیران و برای دفاع از اندوخته‌ها و منابع مالی اندک خود دست به کار شدند. راه‌اندازی سایت‌های ویژه برای ثبت عرضه و تقاضای مسکن استیجاری در فضای مجازی از جمله همین راهکارها بود. ایجاد این سایت‌ها و نیز عرضه و یافتن مسکن استیجاری از طریق آگهینامههای رسانه‌ها، نقش بسزایی در کاهش سودجویی و واسطه‌گری در بازار رهن و اجاره داشت.
کاظم معماری‌مقدم، رئیس انجمن صنفی کارفرمایی مشاوران املاک تهران در گفت‌وگو با «وطن امروز» در اظهاراتی منصفانه به رشد قارچ‌گونه در دل این صنف معترض است: «دلیلی نمی‌بینم که به دفاع نابجا از مشاوران املاک بپردازم. شما اگر در کوچه‌ها و خیابان‌های شهر به اطرافتان دقت کنید خواهید دید مشاوران املاک مثل قارچ رشد کرده‌اند و همه جا هستند. قدم به قدم یک مشاور املاک وجود دارد؛ حتی بیشتر از نانوایی و سوپرمارکت و قصابی! منظورم این است که مشاور املاک نیاز روزمره مردم نیست اما تعداد آنها بیشتر از نیازهای ضروری و اولیه مردم است».
وی در پاسخ به اینکه چرا اراده‌ای برای ساماندهی این صنف وجود ندارد، می‌گوید: «به طور کلی هر صنف و شغلی که ساماندهی نشود و نظم و انضباط در اداره امور آن نباشد، راه را برای تخلف، سوءاستفاده و کلاهبرداری باز می‌کند. صنف مشاوران املاک نیز همین طور است. مدام به آنها جواز داده می‌شود. یک زمان بود که بسیاری از مشاغل دست از کار خود می‌کشیدند و تبدیل به مشاور املاک می‌شدند. هنوز هم نظم خاصی در فعالیت‌ها و امور این صنف حاکم نشده است».
احمد‌علی سیروس، عضو هیات مدیره کانون سردفتران و دفتریاران هم اعتقاد دارد: «آمار اتحادیه صنف املاک نشان میدهد کل بنگاه‌های پروانه‌دار فعال در سال 87 در کشور 69 هزار بنگاه بود، در حالی که این آمار در سال 92 با رشد 80درصدی مواجه شد و به 124هزار مشاور املاک رسید. 80 درصد افزایش در مشاوران املاک یعنی کاهش 80 درصدی خدمات بالقوه کشور و گرایش مشاغل و حرفه‌های مختلف تولیدی به سمت دفاتر مشاور املاک و دلالی و سوداگری مسکن که در نهایت موجب افزایش قیمت املاک و اجاره‌بها شد».
دفاتر ثبت اسناد رسمی صلاحیت دارند یا نه؟
از دیگر راهکارها برای کاهش سوءاستفاده برخی مشاوران املاک، باز شدن دست دفاتر ثبت اسناد رسمی برای تنظیم اجاره‌نامه بود. اکنون 2 سال است این دفاتر مجوز چنین اقدامی را دریافت کرده‌اند. درباره مزایا و معایب تنظیم اجاره‌نامه در دفاتر ثبت اسناد رسمی البته نظرهای متفاوت و متضادی مطرح شده است. منتقدان می‌گویند: «این دفاتر هرگز نمی‌توانند نقش واسط بین عرضه‌کنندگان و متقاضیان را داشته باشند». از سوی دیگر موافقان با برشمردن مزایایی مانند «پشتوانه قانونی بیشتر برای مستاجران و مالکان» به حمایت از آن می‌‌پردازند.
یکی از مشاوران املاک میدان قیام تهران می‌گوید: «شما برای یافتن خانه استیجاری چاره‌ای جز مراجعه به مشاور املاک نداری. اگر بروی در دفتر ثبت اسناد رسمی و بگویی من به دنبال خانه اجاره‌ای هستم به شما می‌خندند. شما اول و آخر باید بیایی اینجا در کنار ما تا برایت خانه‌ای پیدا کنیم و بعد هم قرارداد ببندی».
وی ادامه میدهد: «تفاوتی بین قرارداد ما و دفاتر اسناد رسمی وجود ندارد. البته مشاوران املاک یک مزیت هم دارند و آن ارائه کد رهگیری است. شما با داشتن این کد رهگیری خیالت راحت است که این ملک اجاره‌ای مشکل قانونی و ثبتی ندارد و شما را با دست‌انداز مواجه نمی‌کند».
این مشاور املاک به حرف و حدیث‌ها درباره نرخ کمیسیون تنظیم اجاره‌نامه هم واکنش نشان میدهد: «هزینه زیادی از مشتری نمی‌گیریم. درست است که دفاتر ثبت اسناد رسمی با هزینه کمتری برای شما اجاره‌نامه تنظیم می‌کنند اما آنها متحمل زحمت خاصی نشده‌اند. مشاوران املاک اما از ابتدا تا انتها با شما همراه هستند تا خانه دلخواه‌تان را پیدا کنید».
رئیس انجمن صنفی کارفرمایی مشاوران املاک تهران هم نظری مشابه دارد: «دفاتر اسناد رسمی اصلا نباید ورود کنند. این دخالت در حوزه کاری مشاوران املاک است. درست است که من به امور صنف خود و نابسامانی در آن اعتراض دارم اما مخالف دخالت دفاتر اسناد رسمی در این زمینه هستم. متاسفانه برخی راه‌ها موجب ایجاد نان‌دانی برای بعضی‌ها می‌شود تا بدون کوچک‌ترین زحمتی از مردم پول بگیرند».
معماری‌مقدم در پاسخ به اینکه شاید مزایای حقوقی و قانونی دفاتر اسناد رسمی بیشتر از مشاوران املاک باشد، اظهار می‌دارد: «نه! چنین چیزی نیست. برگه‌ها و قراردادهایی که در دفتر مشاوران املاک تنظیم می‌شود مطابق ماده‌های 10 و 190 قانون مدنی دارای اعتبار است. این ماده‌ها تاکید دارند قراردادهای عادی نافذ و معتبر است مگر اینکه مغایر شرع و قانون باشد».
روال حقوقی یک اختلاف در رهن و اجاره
هرچند معماری مقدم اظهار می‌دارد قراردادهای عادی دارای اعتبار است اما مستاجران و مالکان در مواقعی که با نقض تعهدات از سوی طرف مقابل مواجه می‌شوند، راهی طولانی برای پیگیری حقوقی این موضوع دارند.
یک مشاور املاک در خیابان درختی کرج در پاسخ به این سوال که اگر صاحبخانه و مستاجر به مشکل برخورد کنند از نظر قانونی چه راهی پیش پای آنها قرار دارد، می‌گوید: «اول به ما مراجعه می‌کنند و چند روزی مذاکره می‌شود. اگر به توافق نرسند باید به شورای حل اختلاف بروند. در ابتدا باید مبلغی پرداخت کنند تا روال اداری شکایت طی شود. چند جلسه مذاکره برگزار می‌شود و در نهایت نتیجه مشخص می‌شود».
اما در مکاتبه‌ای که خبرنگار «وطن‌امروز» با روابط عمومی کانون سردفتران و دفتریاران دارد، این پاسخ را دریافت می‌کند: «قراردادهایی که در بنگاه‌ها یا مشاوران املاک تنظیم می‌شود از نظر قانونی و حقوقی جزو اسناد عادی است اما هرچه در دفاتر اسناد رسمی امضا شود سند رسمی به حساب می‌آید. اگر مستاجر در موعد تعیین شده در اجاره‌نامه ملک مورد اجاره را تخلیه نکند یا در موعد مقرر در اجاره‌نامه اجاره‌بها را پرداخت نکند موجر می‌تواند به دفترخانه تنظیم‌کننده سند اجاره مراجعه و تقاضای صدور اجرائیه کند و دفترخانه نیز اجرائیه صادر و به دایره اجرای ثبت ارسال می‌کند و این پروسه با یکبار مراجعه مالک به دفترخانه و حداکثر ظرف 48ساعت اداری، در دفاتر اسناد رسمی انجام می‌شود و اداره اجرا نیز مفاد سند را اجرا و ملک را تخلیه یا اجاره‌بها را از مستاجر وصول می‌کند. در این مورد هیچ‌گونه نیازی به مراجعه به محاکم قضایی و دادگاه‌ها نیست و همین‌طور اگر در پایان مدت اجاره مالک به هر علت ملک را تحویل نگیرد یا از دریافت اجاره‌بها خودداری کند، مستاجر می‌تواند ملک را تخلیه کند و با مراجعه به دفترخانه، کلید ملک را به دفترخانه تحویل دهد یا اجاره‌بها را از طریق دفترخانه در صندوق ثبت تودیع کند».
کد رهگیری؛ از دفاع تا حمله
آنچه می‌تواند در نگاه اول، مزیت و نقطه قوت تنظیم اجاره‌نامه در دفتر مشاور املاک باشد، موضوعی با عنوان «کد رهگیری» است. وقتی با مشاوران املاک به گفت‌وگو می‌نشینیم آنها تاکید دارند اختصاص یافتن یک کد رهگیری به هر اجاره‌نامه می‌تواند خیال مستاجر و صاحبخانه را از مشکلاتی که معمولا در زمینه اجاره مسکن ایجاد می‌شود راحت کند.
در این باره حسام عقبایی، رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک کشور می‌گوید: «کدرهگیری، سوپاپ پایدار و ضامن دوام شغل مشاوران املاک است. انجام معاملات از طریق این سامانه می‌تواند از حیثیت اجتماعی و شغلی مشاوران املاک دفاع کند. ما تکنولوژی را وارد این صنف کرده‌ایم. این سامانه به ثبت احوال متصل شده است و در زمان انجام معامله هویت طرفین معامله برای متصدی مشاور املاک از طریق این اتصال روشن و مبرهن خواهد بود».
با این حال جالب است که رئیس انجمن صنفی کارفرمایی مشاوران املاک تهران، نگاه مطمئن به کد رهگیری ندارد: «کد رهگیری بد نیست اما مشکلاتی هم دارد. نمی‌توانم با قوت و اطمینان کامل، آن را تایید کنم اما در همین حد که جلوی برخی تخلفات و سوء‌استفاده‌ها را گرفت، خوب است اما در مقابل مشکلاتی دارد که باید رفع شود و نمی‌توان به طور کامل نظر مثبت به آن داشت».
اما محمدعلی اسفنانی، سخنگوی کمیسیون حقوقی و قضایی مجلس شورای اسلامی درباره کد رهگیری املاک در مصاحبه‌ای گفته است: «کد رهگیری املاک در حال حاضر تعریف قانونی ندارد... در صورتی که در قانون برای کد رهگیری تعریفی ارائه شود بهتر است اجرایی کردن این امر در دست دفاتر اسناد رسمی قرار‌گیرد، چراکه هم امکان مراجعه مردم بیشتر است و هم با حجم کار دولت و با نگرشی که نسبت به کوچک‌سازی و واگذاری امور به بخش‌های غیر دولتی با نظارت دولت وجود دارد، بهتر است این امر توسط دفاتر اجرایی شود. از سوی دیگر اطلاعاتی که از طریق کد رهگیری استخراج می‌شود صرفا باید در اختیار قوه قضائیه باشد».
در پیگیری این گزارش آنچه بیش از هر چیز برای خبرنگار «وطن‌امروز» مشخص شد، اختلاف عمیق بین مشاوران املاک و دفاتر اسناد رسمی بود. موضوع دیگر اینکه هرچند تنظیم اجاره‌نامه در دفاتر ثبت اسناد رسمی دارای مزیت‌های حقوقی است اما نتوانستیم به این یقین برسیم که در اصرار این دفاتر برای برعهده گرفتن کامل مسؤولیت تنظیم اجاره‌نامه، نفع مالی و اقتصادی برای آنها وجود ندارد. از طرف دیگر مشاوران املاک نیز نمی‌توانند ثابت کنند در آشفته ساختن بازار اجاره مسکن در سال‌های گذشته تاکنون بی‌تقصیر هستند و برخی از آنان کارشان با دلالی و واسطه‌گری به معنای منفی آن متفاوت است.
آنچه برای مردم بویژه مستاجران اهمیت دارد این است که دلال‌ها حذف شوند و موضوع «رهن و اجاره» تبدیل به ابزاری برای آزار مستاجران و حتی صاحبان املاک نشود. مستاجرها همچنان منتظرند برخی دست‌های بی‌رحم از گلوگاه آنها برداشته شود و نفس راحت‌تری بکشند.