پشت پرده دلارهای ملکی
گروه اقتصادی: معاملات در بازار مسکن بسیار کم شده و فروشندگان برای اینکه بتوانند ملک خود را نقد کنند باید چند ماهی صبر کنند. در این بین عده‌ای برای اینکه بتوانند ارزش ملک خود را به نسبت نوسانات ارزی بالا ببرند، قیمت را به صورت دلار اعلام می‌کنند. هرچند این مساله ابتدا در برخی مناطق شمال تهران مطرح بود اما اخیراً در برخی مناطق دیگر نیز رخ داده است. در این شرایط شائبه‌هایی نیز مطرح شده که معاملات دلاری گاهی با هدف پولشویی و پاک کردن منشأ معاملاتی رخ می‌دهد که در ایران قانونی نیست. به همین دلیل مرکز اطلاعات مالی اعلام کرده است انجام معاملات مسکن یا خودرو بین اشخاص حقیقی با استفاده از ارزهای خارجی از جمله دلار، یورو و سایر ارزهای بین‌المللی غیرقانونی بوده و تخلف محسوب می‌شود.
طبق قانون مبارزه با قاچاق کالا و ارز، چنین معاملاتی در دسته «قاچاق ارز» قرار گرفته و قابل پیگیری قضایی خواهد بود. به عبارتی خرید و فروش مسکن با ارز خارجی نه‌تنها می‌تواند نوعی فرار مالیاتی و پولشویی تلقی شود، بلکه تأثیر مخربی بر ارزش پول ملی خواهد داشت.
مشاوران املاک بارها هشدار داده‌اند انجام معاملات ارزی در حوزه املاک ممنوع است. کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک گفته این ممنوعیت از طریق اطلاع‌رسانی گسترده به اعضا اعلام شده و موارد تخلف گزارش شده به‌شدت مورد برخورد قانونی قرار خواهد گرفت.
اگرچه در ابتدا معاملات ارزی مسکن عمدتاً به فروش برخی واحدهای لوکس و متعلق به ایرانیان دوتابعیتی در مناطق شمالی تهران محدود می‌شد اما به دلیل سود بالای آن، این روند غیرقانونی به سایر مناطق لاکچری‌نشین نیز تسری یافته است. برخی مالکان با هدف حفظ ارزش دارایی‌های خود در برابر تورم، اصرار دارند معاملات‌شان با ارزهای خارجی انجام شود؛ موضوعی که در تضاد با قوانین رسمی فروش املاک قرار دارد.
یکی از مهم‌ترین دلایل تمایل به انجام معاملات دلاری، تلاش برای مقابله با کاهش ارزش پول ملی در شرایط تورمی است. برخی فروشندگان، بویژه در بازار املاک لوکس، معتقدند قیمت‌گذاری دلاری آپارتمان‌ها باعث می‌شود ارزش دارایی‌های‌شان متناسب با تورم و نوسانات ارزهای خارجی حفظ شود.
تغییرات نرخ ارز و نوسانات اقتصادی باعث شده برخی سرمایه‌گذاران اطمینان کافی نسبت به ارزش ریال نداشته باشند. این عدم اطمینان، بویژه در شرایطی که عوامل بین‌المللی نظیر تحریم‌ها و سیاست‌های اقتصادی بر بازار تأثیر می‌گذارند، منجر به افزایش تمایل به معاملات دلاری شده است.
برخی خریداران خارجی یا ایرانیان مقیم خارج، ترجیح می‌دهند معاملات خود را با ارزهای بین‌المللی انجام دهند. این امر بویژه در مناطق خاصی از تهران که مقصد سرمایه‌گذاری خارجی محسوب می‌شود، رایج‌تر است. سرمایه‌گذاران خارجی معمولاً به دلیل عدم آشنایی با نظام مالی داخلی، ترجیح می‌دهند از ارزهای رایج بین‌المللی مانند دلار و یورو استفاده کنند.
تحولات بازارهای مالی مانند طلا، ارز و بورس به طور مستقیم بر رفتار سرمایه‌گذاران مسکن تأثیر می‌گذارد. در دوره‌های جهش ارزی، برخی مالکان تمایل دارند قیمت‌گذاری املاک را با توجه به نرخ دلار انجام دهند تا سرمایه‌شان در مقایسه با سایر بازارهای مالی ارزش بیشتری داشته باشد.
عدم شفافیت در برخی معاملات ملکی و تلاش برای دور زدن مالیات‌های مربوط به نقل‌وانتقال املاک نیز از دیگر دلایل رشد معاملات دلاری محسوب می‌شود. در شرایطی که نظارت‌های مالی افزایش یافته، برخی فروشندگان و خریداران، روش‌های غیررسمی را برای انجام معاملات ترجیح می‌دهند.
با وجود ممنوعیت قانونی، معاملات دلاری همچنان در برخی بخش‌های بازار مسکن مشاهده می‌شود. این رویکرد ناشی از ترکیبی از عواملی همچون حفظ ارزش سرمایه، تأثیر بازارهای مالی، جذابیت برای سرمایه‌گذاران خارجی و نوسانات اقتصادی است. اعمال نظارت دقیق‌تر و تقویت قوانین مالیاتی می‌تواند به کنترل این روند و جلوگیری از مشکلات اقتصادی ناشی از آن کمک کند.
اتهام پولشویی در معاملات دلاری املاک و سایر دارایی‌ها در ایران به دلیل چندین عامل مطرح می‌شود که شامل ضعف در شفافیت مالی، تلاش برای دور زدن محدودیت‌های بانکی و استفاده از ارزهای خارجی برای فرار از نظارت‌های دولتی است.
بررسی‌های نشان می‌دهد قیمت دلاری مسکن، پس از افت اخیر ارز، مجدداً به سطح متعارف بازگشته است. رفتار خریداران و فروشندگان در روزهای پیش و پس از مذاکرات ایران و آمریکا نشان می‌دهد طرفین به نوسانات ارزی توجه دارند.
پتانسیل رشد قیمت و خریدهای سرمایه‌ای، که در سال گذشته تحت تأثیر تحولات ارزی شکل گرفته بود، با آغاز مذاکرات غیرمستقیم میان ایران و آمریکا تا حد زیادی فروکش کرده است.
البته بازار مسکن تهران که ماه‌ها در رکود بود، با رشد ماهانه تورم روبه‌رو شده و همین مساله روی معاملات دلاری نیز تاثیر گذاشته است. آمارها نشان می‌دهد معاملات خرید آپارتمان پس از یک سال رکود، بیش از ۳ درصد رشد را تجربه کرده است. این تحول، نخستین نشانه‌هایش در ابتدای سال و همزمان با تغییرات قیمت دلار شدت یافت.
نقش ارزهای دیجیتال در بازار مسکن هم کم‌کم در حال نمایان شدن است. در شرایط کنونی، استفاده از ارزهای دیجیتال در معاملات املاک، با وجود ابلاغ دستورالعمل معاملات توسط بانک مرکزی، چالش‌های نظارتی و حقوقی جدی‌ای را به همراه دارد. نبود کنترل دقیق بر این تراکنش‌ها می‌تواند زمینه‌ساز پولشویی و فرار مالیاتی باشد. بانک مرکزی برای مقابله با این مشکلات، تأکید کرده تمام معاملات ملکی باید مستند به مدارک مالی و بانکی باشد.
همچنین به منظور کنترل بیشتر بر جریان سرمایه‌گذاری و شفافیت مالی، خریداران ملزم به تبدیل ارزهای دیجیتال به ریال دیجیتال پیش از انجام معاملات هستند. با این اقدام، دولت می‌تواند امکان رصد دقیق‌تری بر تراکنش‌های غیرشفاف داشته باشد و از تخلفات مالی جلوگیری کند.
یکی از نگرانی‌های اصلی این است که برخی معاملات دلاری در بخش املاک ممکن است برای پنهان کردن منبع واقعی پول انجام شوند. در مواردی که خریدار یا فروشنده قصد دارد از نظارت‌های مالی و مالیاتی داخلی عبور کند، به جای استفاده از سیستم بانکی کشور، پرداخت‌ها را با ارز خارجی انجام می‌دهد که امکان ردیابی و کنترل آن دشوارتر است.
در برخی موارد، منابع مالی نامشخص که منشأ خارجی دارند، از طریق معاملات ملکی وارد اقتصاد کشور شده و در نهایت به نوعی تطهیر پول منجر می‌شوند. خرید ملک با دلار، بویژه بدون ارائه اسناد رسمی و تراکنش‌های بانکی شفاف، می‌تواند به‌عنوان ابزاری برای تبدیل دارایی‌های غیرقانونی به سرمایه قانونی مورد استفاده قرار گیرد.
در کشورهای با نظارت مالی قوی، تمام تراکنش‌های بزرگ، بویژه در حوزه املاک، باید از طریق نظام بانکی با ثبت رسمی انجام شود اما در ایران، در برخی موارد، معاملات دلاری ممکن است از مجاری غیررسمی انجام شوند که مانع نظارت مؤثر بانک مرکزی و نهادهای مبارزه با پولشویی می‌شود.
پرداخت‌های دلاری خارج از سیستم بانکی رسمی کشور، می‌تواند به فرار مالیاتی نیز منجر شود. برخی فروشندگان ممکن است با اعلام مبلغ معامله به ارزش کمتر از مقدار واقعی در اسناد رسمی، از پرداخت مالیات مناسب خودداری کنند. این مساله، علاوه بر ضربه به درآمدهای عمومی، می‌تواند باعث گسترش الگوهای فساد مالی در بازار املاک شود. به همین دلیل، باید قوانین سخت‌گیرانه‌تری برای مقابله با این معاملات وضع شود تا اقتصاد کشور از اثرات منفی چنین روندهایی محافظت شود. محدودیت‌های جدید بر معاملات ارزی و ورود ریال دیجیتال می‌تواند به تنظیم بهتر بازار مسکن و جلوگیری از نابسامانی‌های مالی کمک کند. در این راستا، تقویت زیرساخت‌های نظارتی، اعمال قوانین سختگیرانه‌تر و ایجاد سیستم‌های کنترل مالی شفاف، نقش مهمی در تنظیم بازار املاک خواهد داشت.