محسن جندقی ـ اسدالله حسن‌زاده
آقای خسروی! به‌عنوان نخستین سوال جهش قیمت مسکن ابتدا از چه سالی شروع شد و علت اصلی این رشد ناشی از چه بود؟
آقای خسروی! به‌عنوان نخستین سوال جهش قیمت مسکن ابتدا از چه سالی شروع شد و علت اصلی این رشد ناشی از چه بود؟اگرچه قیمت مسکن در سال 86 به اوج رسیده است و رشدی بالای صددرصد را تجربه کرد اما باید گفت پیش‌زمینه گرانی مسکن بی‌شک به سالیان گذشته (68 ـ 67) بر می‌گردد چرا که قبل از آن خرید ملک به‌صورت متری نبود بلکه بر حسب تخمین و نظر صورت می‌گرفت، با این وجود مسؤولان شهرداری وقت بدون برنامه‌ریزی دقیق با سیاستی عوام‌فریبانه تحت عنوان همیاری، شهریاری، وانت‌باری(!) و کوله‌باری(!) زمین‌های اطراف تهران را (که الان یکی از مناطق اعیان‌نشین شده است) به قیمت ناچیزی یعنی متری 8 هزار تومان به انبوه‌سازان و تراکم‌سازان فروختند به شرط اینکه در این زمینها خانه‌های ویلایی ساخته نشود. طبیعتا انبوه‌سازان از زمین‌های مفت استقبال کردند و پس از ساخت و سازهای متراکم تا توانستند قیمت آنها را افزایش دادند و بحران افزایش قیمت مسکن کلید خورد.
یعنی شیوه فروش باعث افزایش قیمت و تاثیرگذاری آن بر بازار مسکن در آن دوره شد؟
اوج قیمت مسکن ابتدا در سال 68 بود چرا که هر زمان تراکم بالا می‌رفت، تراکم قیمت نیز به دنبال آن افزایش می‌یافت و این موضوع تا جایی پیش رفت که سازندگان واحدهای مسکونی (در سعادت‌آباد) که بعضاً با شهرداری مشارکت داشتند با اتمام کار واحدهای ساختمانی، انباری و پارکینگ را از ساختمان در فروش حذف کرده و این خود اجحافی آشکار در حقوق خریداران بود چرا که ابتدا گفتند خانه، انباری و پارکینگ می‌خواهد چکار اما پس از مدتی واحدهای مسکونی که انباری و پارکینگ داشت به گران‌ترین حد ممکن رسید چرا که آنها فقط با افزایش قیمت به سود می‌رسیدند و حذف انباری و پارکینگ و سپس ایجاد بحران یکی از راه‌های رسیدن به سود بود.
شما فکر می‌کنید فقط قضیه تراکم‌سازی مسکن در افزایش قیمت این مهم طی سال‌های پیش تاثیر‌گذار بوده یا اینکه برخی مسائل و موضوعات دیگر نیز در این راستا دخیل بوده‌اند؟
علاوه بر رشد قارچ‌گونه بانک‌های خصوصی و خرید گسترده زمینها و املاک خوب از سوی آنها با قیمت بالاتر (سال 65-64)، عدم فرهنگسازی استفاده از وام‌های بانکی و انحراف آنها به بازارهای موازی چون مسکن که 80 تا 90 درصد دریافت کنندگان وام به نام توسعه مرکز صنعتی و ... تسهیلات اخذ شده را به بازار مسکن به جهت بازدهی مناسب آن می‌آوردند، تاثیر بسزایی بر افزایش قیمت مسکن بر جای گذاشت.
اما در یک اتفاق بی‌سابقه شاهد کاهش قیمت مسکن بودیم...
همانگونه که قبلا گفتیم دولت نهم با بحران مسكن مواجه شده كه زاييده سياست‌هاي غلط مسؤولان پيشين بوده و اين بحران در سال 86 به اوج خود رسید اما با ورود شخص رئیس‌جمهور به بخش مسکن و ایجاد کارگروهی ویژه برای بررسی موشکافانه این مقوله تحولی عظیم در این عرصه به‌وجود آمد که اجرای سیاست‌های کارساز و تلاش‌های مجدانه دولت برای خانه‌دار شدن مردم بویژه اقشار کم‌درآمد که زمانی دستیابی به این مهم رویایی شده بود اکنون درحال تحقق است.
استارت اجرای طرح‌های خانه‌دار شدن مردم و کاهش قیمت مسکن چه موقع زده شد و تسهیلات دولت برای دسترسی آسان نیازمندان به مسکن همچنین سیاست‌های اجرایی که منجر به کاهش قیمت‌ها در این بخش شد، چه بود؟
از همان زمانی که رئیس‌جمهور اعلام کرد پایم را در حوزه مسکن می‌گذارم و شخصا ریاست کارگروه ویژه مسکن را برعهده گرفت، اجرای طرح‌های خانه‌دار شدن همه اقشار آغاز شد. پس از ریشه‌یابی علل افزایش قیمت و ایجاد راهکارهای مطلوب برای تولید انبوه و تعادل و عرضه و تقاضای مسکن در یک دوره زمانی خاص، ساخت سراسری مسکن مهر شروع شد و تسهیلات گوناگونی مثل وام 10میلیونی روستایی و 20 تا 25 میلیوني شهری با کارمزد قرض‌الحسنه ارائه شد. ساخت بافت‌های فرسوده، حذف زمین از قیمت تمام شده مسکن، خرید واحدهای مسکونی نیمه‌‌تمام از انبوه‌سازان و حمایت از فعالان و تعاونی‌های عرصه ساخت و ساز داخلی و خارجی و توسعه صنعتی‌سازی ساختمان و راه‌اندازی سامانه کد رهگیری در بنگاههای ملکی نیز بخش مسکن را وارد فاز جدیدی برای کاهش قیمت و عرضه انبوه با آورده کم متقاضیان کرد.
از سامانه کد رهگیری گفتید، متولی این سامانه کیست، کد رهگیری دارای چه مزیت و کاربردی بوده و به چه اندازه بر شفافیت معاملات ملکی تاثیر مطلوب دارد؟
سامانه کد رهگیری شاخه‌ای از دولت الکترونیک بوده که متولی آن وزارت بازرگانی است. این سامانه وظایفی چون شناسایی معامله‌گران، خریداران و فروشندگان مسکن، چگونگی وضعیت ملک را از حیث ممنوع‌المعامله بودن به جهت مواجه شدن با مشکلات موجود در سازمان ثبت، استعلام مالیاتی، روشن شدن وضعیت املاک رهنی، دریافت وام و بدهی‌های مالیاتی بر ارث و دیگر بدهی‌ها، چگونگی موقعیت ملک به جهت اداری، تجاری و کارگاهی بودن، آگاهی از ملک به جهت قرار نداشتن در مناطق فضای سبز و امکان ثبت و استعلام در آدرس پستی، به جهت اطمینان خاطر از موقعیت ملک را برعهده دارد. در نهایت چنین روندی سلامت معاملات، امنیت اجتماعی – اقتصادی و جلوگیری از شکایات را به دنبال داشته است.
این سامانه اکنون در چند شهر فعال است و کاربران آموزش لازم را برای انجام معاملات دیده‌اند یا خیر؟
سامانه کد رهگیری در 30 استان و 400 شهر راه‌اندازی شده و فعال است و تمام کاربران مشاوران املاک آموزش لازم را نسبت به کار با این سامانه دیده‌اند.
اخباری منتشر شد مبنی بر اینکه بتازگی قرار است هر معامله‌ای که در بنگاههای معاملات ملکی صورت گیرد مبلغ 8 هزار تومان بابت هزینه کد رهگیری به اتحادیه کشوری مشاوران املاک پرداخت شود و با توجه به تعداد بسیار معاملات، مجموع این مبلغ، قابل توجه می‌شود. آیا این رقم در تهران و یک شهر دور افتاده در کشور یکسان باید پرداخت شود؟
با وجود اینکه دریافت سهم انجام معامله توسط بنگاهداران ملکی در جای‌جای کشور متفاوت است، برای حمایت از فعالان این صنف در نقاط دورافتاده، اتحادیه کشوری املاک درصدد یکسان‌سازی نرخ تعرفه پرداخت هزینه کد رهگیری است که نتیجه آن پس از بررسی در وزارت بازرگانی برای هر منطقه تعیین شود. البته باید گفت مجموع منابع حاصله از واریز 8 هزار تومان در هر معامله به حساب این اتحادیه و برای هزینه فعالیت سامانه مانند برنامه کارت‌خوان و تسویه حساب‌های قبوض شهرداری و سایر ادارات مرتبط و در راستای جلوگیری از ناامنی معاملات بسیار بالاست و اداره آن در دست بخش خصوصی است.
جناب خسروی! شنیده‌ها حاکی است علاوه بر ایجاد کد رهگیری به منظور شفافیت هرچه بیشتر بازار خرید و فروش املاک، قرار است کارت هوشمند الکترونیکی چندکاره نیز صادر شود، خدمات این نوع کارت چگونه و هدف از صدور آن چیست؟
کارت الکترونیکی شناسنامه هوشمند فاز تازه‌ای از کنترل معاملات و امنیت در سلامت بازار مسکن با هدف تکمیل کارایی سامانه کد رهگیری را در برمی‌گیرد که از سویی امکان ردیابی صاحبان چندملکی و تعداد دقیق املاک و مالکان را برای مسؤولان کنترل بازار فراهم می‌کند و از دیگر سو کاربری‌های متنوعی در قالب ارائه خدمات بانکی به دارندگان کارت ایجاد می‌کند. کارت هوشمند ملکی موجب شفافیت معاملات مسکن در فضایی مجازی شده و رهگیری دقیق فعالان بازار مسکن بویژه مالکان چند خانه‌ای براحتی برای دولت فراهم می‌شود، ضمن اینکه از این طریق نظارت بر عملکرد مشاوران املاک نیز جدی‌تر خواهد شد. کارت هوشمند ملکی مانند کارت ملی افراد عمل می‌کند، همانگونه که همه افراد علاوه بر شناسنامه، کارت ملی دارند، املاک نیز علاوه بر سند، کارت هوشمند ملکی خواهند داشت تا نتوان اسناد ملکی را جعل کرد و سند هوشمند، الکترونیکی و مطمئن موجب افزایش سلامت معاملات می‌شود. البته باید گفت، طرح صدور کارت هوشمند الکترونیکی شباهت زیادی به کارت سوخت دارد و این موضوع اکنون به صورت آزمایشی در چند شهر همچنین
منطقه 6 تهران در حال اجراست، تا پس از شناسایی محاسن و معایب آن در آینده نزدیک این کارت چندکاره جانشین سند املاک شود.
بعضا شنیده می‌شود که در برخی شهرستان‌ها بعضی متقاضیان مسکن مهر اقدام به بازپس‌گیری ودیعه خود می‌کنند، فکر می‌کنید این افراد در دستیابی به مسکن اشتباه نمی‌کنند؟
تعداد اشخاصی که چنین تفکری دارند بسیار اندک است اما با توجه به اینکه طرف حساب این اشخاص دولت است و وزارت مسکن به عنوان متولی متعهد و ملزم به ساخت مسکن افراد نیازمند است، دلیلی بر انصراف وجود ندارد. کجای دنیا با این مبلغ کم کسی خانه‌دار می‌شود؟ البته پس از قرض‌الحسنه کردن تسهیلات مسکن مهر که امتیاز ویژه‌ای محسوب می‌شود، کسی از مسکن مهر انصراف نداده است.
برخی معتقدند بنگاههای معاملات ملکی نقش بالایی در جوسازی بازار مسکن بویژه بالارفتن یا نوسان قیمت این مهم را دارند. از دیدگاه شما اینگونه اظهارنظرها صحیح است یا خیر؟
خیلی‌ها فکر می‌کنند اگر خانه گران‌تر باشد، به نفع مشاوران املاک خواهد بود در حالی که این یک فکر اشتباه است. اگر خانه ارزان باشد، خرید و فروش مسکن بیشتر می‌شود و تعدد معاملات املاک به نفع مشاوران املاک است اما اگر خانه گران باشد به حدی که درصد کمی از مردم توانایی خرید آن را داشته باشند، معامله‌ای صورت نمی‌گیرد که حق کمیسیونی هم پرداخت شود. پس خیلی مضحک است که بگوییم مشاوران املاک خواهان گران شدن مسکن هستند.
وضع قیمت مسکن در سال جاری با توجه به گزارش میزان عملکرد روزانه سامانه کد رهگیری چگونه است، آیا قیمت‌ها در آینده همچنان سیر نزولی می‌پیمایند؟
مادامی که طرح ساماندهی املاک و مستغلات با نظارت مستمر دولت و ایجاد کدرهگیری در کشور شکل گرفت، نه‌تنها نابسامانی‌های بازار خرید و فروش ملک برچیده شد بلکه ثمره تدریجی تلاش مسؤولان در اجرای سیاست‌های خاص دولت به منظور خانه‌دارشدن افراد نیازمند نمایان شد و بت سرکش قیمت مسکن همچنان فرو نشست، آنچنان که گزارش روزانه سامانه کد رهگیری حکایت از کاهش روز به روز قیمت مسکن در سراسر کشور دارد.
قطعاً با تداوم طرح‌های دولت، روند نزولی قیمت مسکن ادامه خواهد داشت. آن زمانی که مسؤولان از کاهش قیمت سخن می‌گفتند، کمتر کسی باورش می‌شد. الان هم ما می‌گوییم این وضع ادامه خواهد داشت و قیمت مسکن بیشتر از اینها کاهش می‌يابد.
از کجا اینقدر با اطمینان حرف می‌زنید؟
چون افزایش قیمت مسکن حبابی بود. آنقدر قیمت مسکن حبابی بالا رفت که ترکید! با ترکیدن این حباب، قیمت مسکن خیلی بیشتر از اینها باید کاهش پیدا کند.
وضع قیمت مسکن در مناطق مختلف تهران اکنون چگونه است؟
کاهش حدود 50 درصدی واحدهای مسکونی شمال تهران را طی یک سال اخیر شاهد بودیم. جدیت دولت در امر ساخت و ساز همچنین خستگی‌ناپذیری وزیر مسکن و شهرسازی برای توسعه همه‌جانبه بخش مسکن موجب شد در برخی مناطق تهران قیمت مسکن تا 50 درصد و در کل کشور تا 30درصد کاهش یابد که این وضع اکنون برای مردم ملموس است.
البته باید گفت رشد حباب‌گونه قیمت مسکن در گذشته ناشی از عدم برنامه‌ریزی‌های خاص و نبود ساختاری درست و همچنین بی‌توجهی به اهمیت خانه‌دار شدن مردم بود که اکنون اجرای دقیق سیاست‌های کارشناسانه در دولت نهم و دهم موجب شده است تا آرامش بر بخش مسکن حاکم شود.
ابزار لازم برای جلوگیری از افزایش قیمت مسکن چیست؟
اجرای سیاست‌های مطلوب دولت در خانه‌دار کردن مردم، ممانعت از فعالیت سوداگران، سوءاستفاده‌کنندگان و فرصت‌طلب‌هایی که سال‌های سال پول‌های هنگفتی به جیب می‌زدند، شیوه‌ای است تا بتوان به ارزش واقعی ملک رسید و نیازمندان نیز با قیمت معقول و متعارف به مسکن مورد نیاز دست پیدا کنند، بنابراین رسیدن به چنین ایستگاهی جز تجمیع تمام بسازبفروش‌ها و آمدن آنها زیر چتر نظام صنفی مهندسی چیزی دیگر نمی‌تواند باشد. علاوه بر این تبدیل شدن مسکن از کالای سرمایه‌ای به مصرفی و حرکت در مسیر صنعتی‌سازی ساختمان خود به نوعی راه عرضه انبوه واحدهای مسکونی و دستیابی اقشار به این مهم را هموار می‌کند که البته سیاست‌های دولت به گونه‌ای در حال اجراست که دیگر کسی مسکن را به عنوان کالای سرمایه‌ای درآمدزا نمی‌پسندد.
آقای خسروی! شما به عنوان رئیس اتحادیه کشوری مشاوران املاک همیشه و در همه حال، البته با توجه به موقعیت شغلی، تجربه و تبحری که در بخش مسکن بویژه نوسان قیمت دارید حاضر به پاسخ به پرسش خبرنگاران حوزه مسکن هستید اما برخی بسازبفروش‌ها یا انبوه‌سازان با آگاهی از وضع سیر نزولی قیمت‌ها و لمس بازار همچنان با گله‌مندی، ارائه گزارش از سوی این اتحادیه را موجب کم‌رونق شدن بازار
ساخت و ساز می‌دانند، در پاسخ به این سؤال چه نظری دارید؟
متاسفانه برخی بسازبفروش‌ها به خاطر حفظ منافع مالی خود حاضر به کاهش قیمت مسکن نیستند و همچنان به ساخت و ساز سنتی در این عرصه پافشاری می‌کنند و در نهایت به جای اینکه به تربیت فنی نیروی کار مبادرت ورزند با انتشار اخبار ضد و نقیضی چون تعطیلی کارخانه‌های تولید مصالح و ... و کم انگیزه شدن فعالان ساخت و ساز مانع تولید مسکن با قیمت معقول و متعارف هستند.
افزایش قیمت مسکن به نفع برخی سوداگران انبوه‌ساز است پس بهتر است که آنها اظهارات کسی مثل مرا که همواره از کاهش قیمت مسکن حرف می‌زنم، کذب بدانند. حتی بعضی از مسؤولان انجمن انبوه‌سازان از افزایش قیمت مسکن در بهار خبر داده بودند در حالی که نه‌تنها خانه گران نشد بلکه ارزان‌تر هم شد. پس آنها برای رسیدن به منافع دست به هر کاری می‌زنند؛ البته بعضی از آنها.