دانش پورشفیعی: بررسی بازار معاملات بازار مسکن اعم از خرید، فروش، رهن و اجاره کلانشهرهای ایران به همان اندازه اهمیت دارد که پایتخت دارد اما بیان این نکته لازم است که اگرچه بازار مسکن دیگر استان‌ها به‌تبع تهران دچار تغییر و تحول می‌شود اما همیشه اینگونه نیست بلکه در پاره‌ای موارد بازار برخی شهرها ثابت مانده و در زمان‌هایی نیز رکورددارتر از تهران است. البته قیمت‌هایی که برای خانه‌های تهرانی و کلانشهرهای دیگر در نظر گرفته‌اند غیرواقعی و با هیجانات غیرمعقول همراه بوده و نرخ واقعی اجاره‌بها و ملک‌ها بسیار کمتر از اینهاست. در این گزارش به بازار مسکن کلانشهرهای تبریز، اصفهان، ارومیه، شیراز، کرمان و مشهد در سال گذشته و سال جاری پرداخته‌ایم.خرید خانه، رؤیای تلخ 91
در ارومیه
با گشتي در کلانشهر ارومیه ركود در روند معاملات بازار اين كالاي پر زرق و برق ديده مي‌شود كه به نظر مي‌رسد اين ركود همانند احتكاري براي افزايش قيمت مسكن و سودآوري بيشتر باشد. قابل توجه است آپارتماني 80 متري در محله‌اي مناسب از شهر اروميه همچون بهداري كه تا قبل از شروع سال جديد متري 600 تا650 هزار تومان معامله مي‌شد هم‌اكنون به بيش از 800 هزار تومان افزايش قيمت پيدا كرده است. موسي اژدري، از بنگاهداران منطقه بهداري اروميه با تاييد افزايش بيش از20 درصدي قيمت مسكن می‌گوید: با وجود اينكه مسؤولان در رسانه‌ها گراني ملك را رد مي‌كنند اما قيمت‌ها حكايت از واقعيتي تلخ در اين زمينه دارد. او ادامه میدهد: قيمت هر مترمربع آپارتمان نوساز در سال گذشته در همين منطقه 650 هزار تومان بود در حالي كه امسال اين قيمت به بيش از 900 هزار الي يك‌ميليون تومان رسيده است. شوقعلي روزبهي از بنگاهداران خيابان دانشكده اروميه هم با بيان اينكه نوسانات بهاي مسكن ركود كسب و كار اين صنف را در پي داشته است، اضافه می‌كند: هم‌اكنون بيش از 3ماه است معامله‌اي در اين بنگاه انجام نشده و اين امر به دليل سردرگمي فروشندگان و خريداران از قيمت املاكي است كه به صورت روزانه در حال تغيير است. او خاطرنشان می‌کند: قيمت زمين در اين منطقه از يك‌ميليون و 200 هزار تومان هم فراتر رفته و بيشتر خانه‌هاي مسكوني هم مترمربعي يك‌ميليون و 200 هزار تا 2 ميليون تومان قيمتگذاري شده كه به صورت روزانه در حال افزايش است. اين بنگاهدار درباره دلايل افزايش نجومي قيمت ملك در اروميه اظهار داشت: به دليل اينكه مسؤولان مربوط از ابتدا برخورد صحیح و قانونی با نرخ‌های پیشنهادی کاذب فروش در بازار مسکن نداشته‌اند اغلب قیمت‌های کاذب به نرخ‌های حقیقی در معاملات تبدیل شده‌اند. رستم بهاري، مشاور بنگاه املاكي ديگر كه در خيابان حافظ اروميه به خريد و فروش زمين اشتغال دارد، درباره وضع کنونی بازار مسکن این محله می‌گوید: فروشنده‌ای هفته گذشته واحد مسکونی خود را به قیمت مترمربعی 700 هزار تومان به بازار عرضه کرده بود اما هنگامی که یک متقاضی خواستار خرید این واحد شد، مالک قیمت هر مترمربع را یکصدهزار تومان افزایش داد. وي اجراي قانون هدفمندسازي يارانه‌ها، تحميل تحريم‌ها، پنهان‌كردن وضعيت موجود بازار مسكن توسط مسؤولان و سودجويي برخي مالكان و انبوه‌سازان را از دلايل اصلي در افزايش بهاي املاك عنوان كرد. رامبد اصغري، بنگاهداري كه از وضعيت حاكم بر بازار مسكن در منطقه 8 شهريور اروميه ناراضي است، اظهار می‌دارد: قيمت هر مترمربع آپارتمان نوساز سال گذشته در منطقه 8 شهريور حدود 550 هزار تا 620 هزار تومان بود كه در حال حاضر به بيش از 800 هزار تومان افزايش يافته است. رحمان محمدي از ديگر مشاوران املاك در منطقه ابوذر اروميه هم عنوان می‌کند: قيمت ملك در اين منطقه هم كه جزو مناطق متوسط به پايين شهر به حساب مي‌آید روند صعودي داشته طوري كه افزايش 15 الي 20 درصدي در اين زمينه را شاهد هستيم. رامين شرقي، بنگاهداري که در منطقه ايثار اروميه فعالیت دارد، تصریح می‌کند: هم‌اكنون ملكي كه در سال گذشته با قیمت مترمربعی570 هزار تومان خريد و فروش مي‌شد به بيش از 670 هزار تومان افزايش يافته است. وی اذعان داشت: نقدینگی موجود در جامعه نیز در قیمت مسکن تاثیرگذار است.
کاهش 60 درصدی معاملات مسکن
گزارش‌های دریافتی از سطح شهر تبریز گویای آن است که فروشندگان و مالکان واحدهای مسکونی این کلانشهر در انتظار گران شدن ملک هستند، به همین سبب میل زیادی برای فروش آپارتمان‌های خود ندارند و منتظرند با گرانی بازار مسکن، آپارتمان‌هایشان را با قیمت گران‌تری بفروشند. گزارش میدانی از نقاط مختلف کلانشهر تبریز حاکی از افزایش 5 تا20 درصدی قیمت مسکن دارد طوری که افزایش قیمت مصالح ساختمانی مهم‌ترین دلیل آن ارزیابی شده است. رئیس اتحادیه مشاوران املاک آذربایجان شرقی با تایید رکود در بازار مسکن کلانشهر تبریز در این‌باره می‌گوید: اکنون بازار مسکن در آذربایجان‌شرقی راکد است و کاهش حجم معاملات مسکن در ماه‌های اخیر نسبت به گذشته بیش از 60 درصد بوده است. اسماعیل نعمتی در ادامه به تشریح دلایل این وضع می‌پردازد و عنوان می‌کند: کاهش قدرت خرید مردم و افزایش قیمت مصالح و مواد اولیه، 2 عامل مهم رکود بازار مسکن و کاهش زیاد حجم معاملات بوده است. در همین حال جمشید برزگر، رئیس انجمن انبوه‌سازان استان آذربایجان‌شرقی هم با تایید افزایش جزئی قیمت مسکن در آذربایجان‌شرقی، رشد بی‌سابقه قیمت مصالح ساختمانی را عامل این افزایش بیان می‌کند و می‌گوید: در حال حاضر هر قطعه آجر سفال از 100 تومان به 200 تومان رسیده و هر کیلوگرم میلگرد نیز با حدود 300 تومان افزایش قیمت هم‌اکنون بین850 تا 900 تومان به فروش می‌رسد. برزگر نوسان بازار ارز و طلا را بر قیمت مسکن در استان آذربایجان‌شرقی تاثیرگذار نمی‌داند. به اعتقاد او شاید در آینده نزدیک این تاثیر، خود را نشان دهد و بیشتر از گذشته ملموس شود. در این میان یکی از بنگاهداران منطقه ولی‌عصر تبریز با اشاره به رکود بازار مسکن درباره قیمت مسکن در منطقه کاری خود می‌گوید: حداقل و حداکثر قیمت‌ها در این منطقه از یک‌میلیون و 200 هزار تومان تا 5/3 میلیون تومان است. مشاور املاک یکی از بنگاه‌های بزرگ در منطقه آبرسان تبریز هم درباره وضع بازار مسکن می‌گوید: قیمت‌ها در این منطقه با افزایش 15 تا 20 درصدی روبه‌رو شده است. به گفته سالار، قیمت‌ها در این منطقه از800 هزار تومان شروع و تا 2 میلیون تومان می‌رسد. علاوه بر این یکی از بنگاهداران منطقه مسکونی آذربایجان در کلانشهر تبریز می‌گوید: حداقل قیمت هر مترمربع مسکن در این منطقه حدود600 هزار تومان و بالاترین قیمت در آن حدود 800 هزار تومان است. فرض‌الله ولی‌زاده خاطرنشان می‌کند: اجاره‌بها در مقایسه با سال قبل تا30 درصد افزیش داشته است. در همین حال یکی از بنگاهداران منطقه ائل‌گلی تبریز اعلام می‌کند قیمت ملک در این منطقه از 850 هزار تومان شروع شده و تا 5/2 میلیون تومان ادامه دارد. در این میان یکی از فعالان بازار مسکن در شهر جدید سهند با اظهار تاسف از رکود بی‌سابقه معاملات مسکن، تداوم وضع فعلی را برای حیات بنگاه‌های مسکن شهر جدید سهند خطرناک می‌داند. لطیف نادرپور معتقد است هم‌اکنون پایین‌ترین قیمت مسکن در شهر جدید سهند هر مترمربع100 هزار تومان و بالاترین قیمت در مرغوب‌ترین فازهای سهند تا هر مترمربع400 هزار تومان می‌رسد.
آشفته بازار مسکن از رکود تا جهش
با وجود پیش‌بینی‌ها، رکود نسبی در بحث عرضه و تقاضای مسکن در مشهد عیان است اما توجه ویژه دولت به ساخت مسکن مهر و از سوی دیگر افزایش نسبی تقاضای مجوزهای ساخت مسکن موجب شد تحرک قابل توجهی در زمینه ساخت و به‌تبع آن خرید و فروش مسکن در این شهر دیده شود. مستاجری در منطقه قاسم‌آباد که از مناطق حاشیه‌ای کلانشهر مشهد است، می‌گوید: یک خانه 90 متری در قاسم‌آباد که جزو شهرک‌های اقماری کلانشهر مشهد است باید با توجه به فاصله زیادی که از مراکز اداری و تجاری دارد ارزان‌تر باشد اما برای این خانه 5 میلیون تومان رهن و 300 هزار تومان اجاره می‌دهم. او با بیان اینکه صاحبخانه اعلام کرده برای تمدید قرارداد اجاره‌بها باید یک‌میلیون به رهن خانه و 200 هزار تومان به اجاره اضافه کنم، ادامه میدهد: این وضع موجب می‌شود به دلیل افزایش هزینه‌ها از بسیاری از مسائل رفاهی دیگر صرفنظر کرده تا بتوانم ما‌به‌التفاوت اجاره را بپردازم. این شهروند همچنین یادآور می‌شود تنها مشکلی که مسکن مهر دارد بحث واگذاری آن در سال 93 است و تا آن زمان باید به افزایش قیمت اجاره‌ها تن بدهم و دم برنیاورم. در منطقه امامت نیز که یکی از محله‌های به نسبت خوب مشهد است، شهروندی که به گفته خودش 9سالی است مستاجر است، بیان می‌کند: تاکنون 5 خانه عوض کرده‌ام و اکنون 3 سال است در منطقه امامت مشهد ساکنم و چون کارمند و از اقشار متوسط هستم، نتوانستم حتی خانه‌ای 50 متری بخرم. این شهروند از انبوه‌سازان نیز گلایه دارد و می‌گوید: به دلیل داشتن مجوز انبوه‌سازی می‌توانند وام‌های خوبی بگیرند اما با مردم خوب رفتار نمی‌کنند یعنی خانه برایشان ارزان‌تر درمی‌آید اما به قیمت روز و شاید بیشتر به متقاضیان می‌فروشند. در این میان یکی از کارشناسان املاک واقع در محدوده خیابان راهنمایی می‌گوید: از ابتدای سال تاکنون نه‌تنها نرخ خانه‌ها تا 2 برابر افزایش یافته بلکه مصالح ساختمانی، پروانه شهرداری و تعرفه‌های دولتی ساختمان نیز با افزایش 2 برابری روبه‌رو شده است. او با بیان اینکه در این میان قیمت زمین نیز 3 برابر شده است، ادامه میدهد: قیمت اجاره‌ها نیز تاکنون به میزان 2 برابر بالا رفته است. این بنگاهدار با اشاره به یک نمونه معامله‌ای که امسال انجام داده، تصریح می‌کند: منزلی را اوایل سال90 به قیمت 300میلیون تومان خریدم اما این اواخر800 میلیون تومان به فروش رساندم. او ادامه میدهد: چند روز پیش نیز خانه‌ای 60 متری در منطقه بخارایی واقع در احمدآباد را متری 2 میلیون و 500 هزار تومان معامله کردم. یک مسؤول معاملات املاکی نیز در منطقه قاسم‌آباد با بیان اینکه نرخ محله‌های مختلف در قاسم‌آباد متفاوت است، می‌گوید: به عنوان نمونه خانه‌ای 75 متری که قدمتی 12 ساله دارد در منطقه امامیه حدود 52 میلیون تومان به فروش رسید. او به منطقه فلاحی نیز اشاره می‌کند و می‌گوید: یک خانه نوساز در منطقه فلاحی نیز بین یک‌میلیون و 170 تا 2 میلیون تومان به فروش می‌رسد.
افزایش قیمت‌ها لحظه‌ای است
گزارش‌ها بیانگر این است که قیمت مسکن و اجاره‌بها در سطح شهر شیراز در سال 90 رکوردی بی‌سابقه داشته است. در همین‌باره یکی از بنگاهداران مسکن در شمال شهر شیراز می‌گوید: با افزایش چشمگیر قیمت مسکن و اجاره‌بها روبه‌رو بوده‌ایم. محسن پریزاد با اشاره به سطح اجاره‌های مسکن در شمال شهر و تصریح اینکه در شمال شیراز اجاره‌بها نسبت به نوع ساخت و ساز تعیین می‌شود، ادامه میدهد: خانه‌ای که در محدوده خیابان ارم با 15 میلیون تومان ودیعه و ماهانه600 هزار تومان اجاره داده می‌شد در حال حاضر به 20میلیون تومان ودیعه و ماهانه بین 700 تا 750 هزار تومان اجاره افزایش پیدا کرده است. پریزاد در ادامه اضافه می‌کند: در منطقه فرهنگ شهر ودیعه یک خانه حیاط‌دار سه‌خوابه به حدود 65 میلیون تومان رسیده که در مقایسه با سال 89 حدود 15میلیون تومان افزایش قیمت داشته است. پریزاد درباره قیمت مسکن در منطقه فرهنگ شهر شیراز نیز تصریح می‌کند: آپارتمان در این منطقه که یکی از مناطق شمال شهر به حساب می‌آید هر مترمربع حدود یک‌میلیون و 550 هزار تومان معامله می‌شود که این مبلغ نسبت به سال89 حدود 500 تا600 میلیون هزار تومان افزایش قیمت داشته است. او با بیان اینکه در حال حاضر خریداران برای خرید آپارتمانی دوخوابه در مناطق فرهنگ شهر و معالی‌آباد باید به طور متوسط بین
175 تا 185 میلیون تومان هزینه کنند، خاطرنشان می‌کند: البته این در صورتی است که خریدار توقع امکانات خیلی لوکس یا متراژ بیش از 115 مترمربع را نداشته باشد. به گفته وی، قیمت یک باب منزل مسکونی سه‌خوابه در کوی وحدت معالی‌آباد با 200 متر زیربنا حدود
420 میلیون تومان قیمت دارد. محمد رضازاده، یکی از فعالان بازار مسکن در جنوب شیراز و در خیابان میانرود هم با منفی ارزیابی کردن وضع بازار فعلی مسکن می‌گوید: بازار مسکن در جنوب شیراز همچنان راکد است. رضازاده با اشاره به قیمت منازل مسکونی و با بیان اینکه هم‌اکنون یک واحد مسکونی یک طبقه سه‌خوابه حدود
110 میلیون تومان و یک واحد مسکونی دوطبقه حدود 150 میلیون تومان در منطقه میانرود معامله می‌شود، خاطرنشان می‌کند: مالکان هرکدام با سلیقه شخصی خود بین 30 تا50 درصد نرخ اجاره‌بها را افزایش داده‌اند. گفتنی است یک آپارتمان سه‌خوابه در خیابان هنگ شیراز با 133 متر زیربنا 159 میلیون تومان و یک باب منزل مسکونی با 60 متر زیر بنا در منطقه بلوار مدرس 350 میلیون تومان معامله می‌شود. همچنین حسین مقیمی، یکی از قدیمی‌های بازار مسکن شیراز که در محدوده خیابان 30 متری سینما سعدی مشغول به‌کار است درباره نرخ‌های فروش واحدهای مسکونی در این محدوده تصریح می‌کند: در این محدوده یک باب منزل به متراژ300 متر مربع به قیمت 300 میلیون تومان به فروش و با قیمت
5 میلیون و800 هزار تومان رهن و اجاره داده می‌شود. محمدحسین حسام‌فر، یکی از فعالان بخش مسکن در شهر صدرا هم با بیان اینکه بالاترین نرخ اجاره‌بها در این شهرک مختص خانه‌های200 متری ویلایی است، می‌گوید: در صدرا بالاترین نرخ ودیعه، 3میلیون تومان و اجاره ماهانه 300هزار تومان است. به گفته حسام‌فر، شاید کمتر خانه‌ای را بتوان در شهر صدرا پیدا کرد که اجاره آن پایین‌تر از 300 هزار تومان باشد. وی اضافه می‌کند: قیمت یک دستگاه آپارتمان 2 خوابه به متراژ
95 متر واقع در شهرک بهشتی 106 میلیون تومان است در حالی که همان آپارتمان با همان مشخصات در شهرک گلستان بین 110 تا 115 میلیون تومان است.
عدم نرخگذاری قانونی بر مسکن
سال گذشته اما سالی متفاوت برای بازار خرید و فروش مسکن در کرمان بود. به سرانجام رسیدن ساخت بخشی از واحدهای مسکن مهر در کرمان از یک‌سو و نوسانات شتابناک در بازار سکه و ارز و جذابیت‌های ویژه آن برای سرمایه‌گذاران از سوی دیگر تاثیراتی را بر بازار مسکن گذاشت. بر اساس آنچه در جریان معاملات املاک شهر کرمان در سال 1390 به چشم می‌خورد، آمارها نشان میدهد در نقاط مختلف شهر کرمان بسته به نوع منطقه، رشد قیمت بین 25 تا 65 درصد قابل مشاهده است. در این میان بیشترین رشد در مناطق بالای شهر بوده است. مناطق در حال توسعه مانند انتهای بلوار جمهوری اسلامی رشد40 درصدی را تجربه کرده‌اند و مناطق موجود در بافت قدیم شهر نیز رشد بین20 تا 30 درصدی را پشت سر گذاشته‌اند. به هر حال این روزها الگوهای متفاوت ساخت و ساز و زندگی در شهر کرمان، شرایط متفاوتی را در بازار مسکن مناطق چهارگانه شهری به وجود آورده است. در این حال یک کارشناس بخش مسکن عنوان می‌کند: مناطق چهارگانه شهرداری در شهر کرمان وضعی متفاوت از هم دارند و هرکدام به فراخور وضع جغرافیایی و همچنین فرهنگی، مذهبی و تاریخی دارای ویژگی‌های خاصی بوده و وضع خرید و فروش، سرمایه‌گذاری و سکونت در هر کدام از این مناطق با یکدیگر تفاوت دارد. محمدرضا بهجتی می‌افزاید: این وضع شرایطی را ایجاد کرد تا بسیاری از مشاوران املاک در ماه‌های نخست سال 1390 حتی یک معامله را در دفاتر خود ثبت نکنند. بهجتی اضافه می‌کند: از نیمه دوم سال که زمزمه نوسانات در بازار ارز و طلا در کشور طنین‌انداز شد، افت دوباره بازار خرید و فروش مسکن در کرمان خود را نشان داد، با این تفاوت که به موازات بازار سکه و طلا، سرمایه‌گذاران بخش مسکن هم نیم‌نگاهی به رشد قیمت‌ها در بخش مسکن و زمین داشتند. بهجتی می‌افزاید: سرمایه‌گذارانی که از بازار سکه، ارز و طلا با دست پر بازگشته بودند، اقدام به خرید ملک کردند اما محمود رشیدی‌زاده، مسؤول اتحادیه مشاوران املاک کرمان از جمله کسانی است که اعتقاد دارد عدم نظارت صحیح موجب ایجاد نوسان در بازار مسکن شده است. رشیدی‌زاده اظهار می‌دارد: از زمانی که سازمان مدیریت و برنامه‌ریزی منحل شد، بازار مسکن نیز دچار آشفتگی شد. او علت این امر را عدم نرخگذاری قانونی بر مسکن عنوان می‌کند و می‌گوید: در گذشته نرخی به سازنده داده می‌شد و نرخ تمام‌شده وی هم به طور جداگانه محاسبه می‌شد؛ آنگاه برای همه مشخص بود که با چه نرخی باید وارد بازار شوند. علی بنی‌اسدی، یکی از مشاوران املاک مستقر در منطقه 2 کرمان با بیان اینکه دولت با ساخت و ساز مسکن مهر توانسته جلوی برخی گرانفروشی‌های مسکن را بگیرد، می‌گوید: به دلیل اینکه این واحدها در حومه شهر ساخته می‌شوند و افراد سرمایه‌دار هم وارد آن بازار نمی‌شوند، بنابراین ترجیح می‌دهند در بهترین مکان‌های شهر به کار خرید و فروش بپردازند.