تبعات ناترازی مسکن
گروه اقتصادی: طبق اعلام بنگاه‌ها برخی مالکان قراردادهای رهن و اجاره در سال جاری را بر اساس تورم مطالبه می‌کنند، در حالی که سال گذشته طبق گزارش مرکز آمار، میزان افزایش اجاره بها 40درصد بود. این موضوع نشان‌دهنده اثر تورم پیش از فصل اجاره است.
با توجه به اینکه سال ۱۴۰۳ بازار اجاره‌بها در ایران با افزایش بی‌سابقه‌ای مواجه شد و فشار اقتصادی شدیدی بر دهک‌های پایین جامعه وارد کرد، انتظار می‌رود امسال بازار اجاره تغییر قیمت چندانی نداشته باشد. گزارش‌های رسمی مرکز آمار ایران نشان می‌دهد میانگین تورم اجاره در سال 1403 به 40.3 درصد رسید؛ رقمی که نشان‌دهنده افزایش فاصله میان سطح درآمد افراد و هزینه‌های ضروری زندگی، بویژه تأمین مسکن است. این جهش قیمتی در حالی رخ داد که متوسط تاریخی تورم اجاره در کشور کمتر از ۱۵ درصد بوده است. با این حال، از سال ۱۳۹۶ به بعد افزایش مداوم قیمت مسکن و تورم عمومی، شرایط را برای مستأجران دشوارتر کرده است.
نسبت اجاره به درآمد یکی از شاخص‌های مهم بررسی بحران مسکن است. طبق تحلیل‌های اقتصادی، در سال ۱۴۰۳ بیش از ۶۰ درصد حقوق ماهانه خانوارهای کارگری صرف پرداخت اجاره‌بها شد و این نسبت در برخی مناطق شهری، بویژه تهران، حتی به ۸۰ درصد نیز رسید. این وضعیت موجب شده بخش عمده‌ای از درآمد خانوارها صرف هزینه‌های مسکن شود، به‌گونه‌ای که امکان تأمین سایر نیازهای اساسی مانند آموزش، درمان و پس‌انداز به‌شدت کاهش یافته است.
افزایش قابل‌توجه هزینه‌های اجاره‌بها را می‌توان به چند عامل اصلی نسبت داد؛ نخست، کاهش عرضه واحدهای اجاره‌ای در بازار مسکن که ناشی از کاهش خریدهای سرمایه‌ای بوده و موجب محدود شدن تعداد خانه‌های قابل اجاره شده است. بسیاری از سرمایه‌گذاران به جای خرید ملک جهت اجاره، سرمایه خود را به بخش‌های دیگر منتقل کرده‌اند و همین مساله باعث کمبود واحدهای استیجاری شده است. از سوی دیگر، افزایش تقاضای اجاره به دلیل کاهش قدرت خرید خانوارها در بخش خرید ملک، موجب تشدید بحران شده است. همچنین سیاست‌های کنترلی دولت، از جمله تعیین سقف ۲۵ درصدی برای افزایش اجاره‌بها نتوانسته مانع رشد افسارگسیخته اجاره شود و برخی موجران با دور زدن این سیاست‌ها، نرخ‌های بسیار بالاتری را اعمال کرده‌اند.
* ناکارآمدی تسهیلات اجاره مسکن
در کنار این مشکلات، حمایت‌های دولتی نیز نتوانسته کمکی به مستأجران کند. برنامه‌های تسهیلات بانکی که با هدف کاهش فشار بر مستأجران ارائه شده، در عمل فاقد تأثیرگذاری بوده‌اند. از یک‌سو، میزان تسهیلات ارائه‌شده با هزینه‌های واقعی اجاره هماهنگ نیست و فاصله‌ای فاحش با نرخ رشد اجاره‌بها دارد. از سوی دیگر، اقساط بالای این وام‌ها و شرایط دشوار دریافت آنها، موجب شده است بسیاری از خانوارهای کم‌درآمد توانایی بهره‌مندی از این تسهیلات را نداشته باشند. در نتیجه، مستأجران همچنان با افزایش هزینه‌ها و کاهش قدرت خرید مواجهند.
با توجه به تصمیمات جدید دولت در حوزه مسکن، سیاست افزایش درصد ثابت برای اجاره‌بها کنار گذاشته شده و تعیین سقف افزایش به شورای مسکن استان‌ها واگذار شده است. این تغییر سیاست می‌تواند به واقعی‌تر شدن قیمت‌ها در هر منطقه کمک کند، زیرا عوامل مؤثر بر بازار مسکن در هر استان متفاوت است. در نتیجه، تصمیم‌گیری درباره افزایش اجاره‌بها بر اساس شرایط اقتصادی، نرخ تورم منطقه‌ای و عرضه و تقاضای واحدهای مسکونی صورت خواهد گرفت.
اگرچه دولت تعیین درصد سراسری افزایش اجاره‌بها را کنار گذاشته اما در بسیاری از مناطق، عدد ۲۵ درصد همچنان ممکن است مبنای افزایش اجاره‌بها قرار گیرد. در چنین شرایطی، آگاهی از نحوه محاسبه اجاره‌بها و فرمول‌های رایج در بازار به مستأجران کمک می‌کند تا با شفافیت بیشتری وارد مذاکره یا تمدید قرارداد شوند.
* پیش‌بینی وضعیت گرانی اجاره در سال 1404
اجاره‌نامه‌ها معمولا در ۳ قالب رایج منعقد می‌شوند: رهن کامل، اجاره کامل و ترکیب رهن و اجاره. در حالت رهن کامل، اگر مستأجری سال گذشته ۲۵۰ میلیون تومان رهن پرداخت کرده باشد، با افزایش ۲۵ درصدی در سال ۱۴۰۴، مبلغ جدید رهن 312.5 میلیون تومان خواهد شد. در اجاره کامل، اگر مستأجر سال گذشته مبلغ 7.5 میلیون تومان اجاره پرداخت کرده، ۲۵ درصد افزایش معادل 1.875 میلیون تومان خواهد بود، یعنی اجاره جدید به 9.375 میلیون تومان در ماه خواهد رسید. در قراردادهای ترکیبی رهن و اجاره، هر بخش جداگانه محاسبه می‌شود. برای مثال، اگر مستأجری سال گذشته ۲۰۰ میلیون تومان رهن و 1.5 میلیون تومان اجاره ماهانه پرداخت کرده باشد، با افزایش ۲۵ درصدی، مبلغ رهن جدید ۲۵۰ میلیون تومان و اجاره جدید 1.875 میلیون تومان خواهد شد.
محاسبه اجاره‌بها در سال ۱۴۰۴ به فرمول‌های رایج در بازار بستگی دارد. برای تعیین رهن عرفی، معمولا برای خانه‌های نوساز، یک‌چهارم ارزش کل ملک و برای خانه‌های قدیمی‌تر، یک‌ششم ارزش ملک در نظر گرفته می‌شود. به عنوان نمونه، اگر خانه‌ای ۶۰ متری در منطقه‌ای از تهران، به قیمت ۲۵ میلیون تومان در هر مترمربع معامله شود، ارزش کل آن 1.5 میلیارد تومان خواهد بود.
بر این اساس، رهن عرفی برای واحد نوساز حدود ۳۷۵ میلیون تومان و برای واحد قدیمی‌تر حدود ۲۵۰ میلیون تومان برآورد می‌شود. در قراردادهای رهن و اجاره ترکیبی، هر یک میلیون تومان رهن، معادل ۳۰ هزار تومان اجاره ماهانه محاسبه می‌شود. این فرمول به مستأجران و موجران کمک می‌کند تا بتوانند بسته به توان مالی، بخشی از رهن را به اجاره تبدیل کنند یا بالعکس.
با توجه به تغییر سیاست‌های دولت و واگذاری تعیین سقف افزایش اجاره‌بها به استان‌ها، انتظار می‌رود روند افزایش قیمت‌ها در برخی مناطق کنترل شود اما در مناطق دارای تقاضای بالا، افزایش نرخ اجاره همچنان قابل توجه باشد. همچنین در صورتی که تورم عمومی کنترل نشود و عرضه واحدهای اجاره‌ای به میزان کافی افزایش نیابد، امکان کاهش چشمگیر هزینه‌های اجاره در کوتاه‌مدت بعید به نظر می‌رسد. اجرای سیاست‌های مکمل مانند تخصیص یارانه مسکن به دهک‌های پایین، کنترل بازار اجاره، اخذ مالیات از خانه‌های خالی و اصلاح تسهیلات بانکی می‌تواند به بهبود وضعیت بازار کمک کند.
در نهایت، با توجه به شکاف فزاینده میان درآمد و هزینه‌های اجاره، لازم است سیاست‌گذاران اقتصادی با درک واقعیت‌های معیشتی، تصمیمات مؤثری اتخاذ کنند. تنها از طریق اصلاح ساختار حمایتی و تنظیم سیاست‌های مسکن، می‌توان مسیر حل بحران اجاره را هموار کرد و از گسترش مشکلات اجتماعی ناشی از این بحران جلوگیری کرد.
بازار اجاره‌بها در ایران طی سال‌های اخیر به یکی از چالش‌های اساسی زندگی شهری تبدیل شده است. با افزایش مداوم نرخ اجاره و عدم تناسب آن با درآمد خانوارها، مستأجران، بویژه در دهک‌های پایین درآمدی، با فشار مالی قابل‌توجهی مواجه شده‌اند. این روند نه‌تنها موجب کاهش سطح رفاه اجتماعی شده، بلکه امکان برنامه‌ریزی بلندمدت برای تأمین مسکن پایدار را نیز از بخش بزرگی از جامعه سلب کرده است. در این میان، سیاست‌های کنترلی و تسهیلات حمایتی دولت نیز نتوانسته‌اند پاسخگوی نیازهای واقعی بازار باشند و همین امر موجب شده است معضل اجاره‌بها به یکی از مهم‌ترین دغدغه‌های اقتصادی کشور تبدیل شود.
در نتیجه حل بحران اجاره‌بها نیازمند رویکردی جامع و واقع‌بینانه است که نه‌تنها از طریق سیاست‌های کنترلی، بلکه با اصلاح ساختارهای حمایتی و افزایش عرضه واحدهای استیجاری تحقق می‌یابد. عدم هماهنگی میان درآمد خانوارها و هزینه‌های مسکن، اگر مورد توجه سیاست‌گذاران قرار نگیرد، می‌تواند تبعات گسترده‌ای برای ثبات اقتصادی و اجتماعی کشور به همراه داشته باشد.
در نهایت، ایجاد تعادل میان قدرت خرید مستأجران و نرخ اجاره‌بها، اجرای سیاست‌های مالیاتی بر املاک خالی، و بازبینی تسهیلات بانکی می‌تواند به کاهش فشار بر مستأجران و پایداری بازار مسکن کمک کند. بدون چنین اقداماتی، شکاف میان هزینه‌های زندگی و درآمد اقشار آسیب‌پذیر همچنان رو به افزایش خواهد بود و فرصت خانه‌دار شدن برای بسیاری از مردم به رؤیایی دست‌نیافتنی تبدیل می‌شود.