گروه اقتصادی: بازار مسکن امروز در وضعیتی میانه یا تعلیق قرار دارد. نه در تبوتاب وعدههای پرشمار رونق است و نه در مسیر خاموش شدن. طی سالهای اخیر، برنامههایی مانند نهضت ملی مسکن بخشی از پروژهها را به جریان انداخت و تعدادی واحد نیز تکمیل شد اما فاصله میان اهداف اعلامشده و واحدهای تحویلشده همچنان محسوس است. آنچه بازار را تنظیم میکند، تحویل واقعی و افزایش عرضه مؤثر است، نه صرفا آمار ثبتنام یا آغاز عملیات. همزمان، رشد قابل توجه هزینههای ساخت (بر اساس گزارشهای مرکز آمار ایران با تورم بالای ۶۰ درصدی نهادههای ساختمانی) حاشیه سود سازندگان را کاهش داده است. افزایش قیمت مصالح، دستمزد و خدمات مهندسی، در کنار دشواری دریافت تسهیلات و طولانی بودن فرآیندهای اداری، باعث شده سرمایهگذاران با احتیاط بیشتری وارد پروژههای جدید شوند و بخشی از نقدینگی به بازارهای کمریسکتر برود.
با این حال، تقاضای انباشته و نیاز واقعی به مسکن همچنان وجود دارد. اگر سیاستگذار بر تسهیل صدور مجوز، تأمین مالی متناسب با هزینههای واقعی و تکمیل پروژههای نیمهتمام تمرکز کند، امکان حرکت تدریجی به سمت تعادل عرضه و تقاضا فراهم است. شرط اصلی، عملگرایی و تسهیلگری واقعی در اجراست.
معمای آمارهای میلیونی مسکن
در تصویب «قانون جهش تولید مسکن» هدف روشن بود: ساخت یک میلیون واحد در سال و تأمین 4 میلیون واحد تا پایان افق قانونی در دستور کار قرار داشت. دولتها در سالهای اخیر اعداد متفاوتی اعلام کردهاند؛ برای نمونه مهرداد بذرپاش، وزیر راه و شهرسازی دولت سیزدهم، تیرماه سال قبل در شبکه ایکس نوشت: «تاکنون ساخت بیش از 2.6 میلیون مسکن آغاز و 560 هزار واحد تکمیل شده است. آمار ارائه شده توسط یکی از نامزدهای انتخابات ریاست جمهوری، بخشی، فاقد کلنگری، ناقص و ظلم در حق رئیسجمهور شهید است. با اجرای برنامه هفتم توسعه و عرضه 300 هزار هکتار زمین، جهش تولید مسکن مردمی در آستانه شروع 6 میلیون واحد قرار میگیرد». از سوی دیگر، گزارشهای رسمی وزارتخانه در حال حاضر نشان میدهد حدود ۸۵۰ هزار واحد در قالب نهضت ملی مسکن در حال ساخت است که بخش قابلتوجهی از آن مربوط به پروژههای باقیمانده از مسکن مهر و طرح اقدام ملی است. این اختلاف بین آمارهای اعلامشده و «واحدهای تحویلشده و سکونتپذیر»، هسته اصلی نقدها را تشکیل میدهد.
در ارزیابی وضعیت ساختوساز باید میان «ظرفیت و سرعت اجرا» با «تحویل واقعی واحد سکونتپذیر» تفکیک قائل شد، زیرا این دو الزاما هممعنا نیستند. آغاز پروژهها، ثبتنام متقاضیان یا حتی کلنگزنیهای متعدد، اگرچه نشانهای از تحرک اجرایی به شمار میروند اما تا زمانی که واحدی به مرحله تکمیل نرسیده و قابلیت سکونت پیدا نکرده باشد، اثری مستقیم بر افزایش عرضه و کاهش فشار در بازار خرید و اجاره نخواهد داشت. آنچه میتواند به تعدیل قیمتها و ایجاد تعادل نسبی میان عرضه و تقاضا کمک کند، ورود واقعی واحدهای آماده به بازار است، نه آمارهای مرحلهای. از این رو، سنجش عملکرد سیاستهای مسکن باید بر مبنای تعداد واحدهای تحویلشده و قابل بهرهبرداری انجام شود؛ معیاری که تصویری دقیقتر و ملموستر از اثرگذاری برنامهها بر زندگی خانوارها ارائه میدهد.
ساختوساز در منگنه
موانع پیش روی بازار ساختوساز را میتوان از 2 منظر اصلی بررسی کرد. نخست، مشکلات مربوط به «فراهمسازی» و ایفای نقش تسهیلگرانه دولت است و دوم، جهش قابل توجه هزینههای تولید که معادلات اقتصادی پروژهها را برهم زده است. این 2 عامل در کنار یکدیگر باعث شده روند تعریف و اجرای پروژههای جدید با احتیاط و کندی همراه شود.
در حوزه فراهمسازی، قانون وظیفه دولت را بر پایه تسهیلگری تعریف کرده بود. به این معنا که زمینهای مناسب تأمین شود، تسهیلات بانکی در اختیار سازندگان قرار گیرد و مسیرهای اداری صدور مجوز کوتاه و شفاف شود. با این حال، فعالان بخش خصوصی معتقدند در عمل، دسترسی به زمین کافی و مناسب همچنان محدود است و تسهیلات بانکی نیز یا به موقع پرداخت نمیشود یا سهم اندکی از هزینههای ساخت را پوشش میدهد. از سوی دیگر، نبود مشوقهای مالیاتی مؤثر و ضمانتهای اجرایی برای کاهش ریسک سرمایهگذاری، موجب شده بسیاری از سازندگان از تعریف پروژههای جدید صرفنظر کنند. در چنین شرایطی، نبود دسترسی مقرونبهصرفه به نقدینگی به یکی از گلوگاههای اصلی تولید مسکن تبدیل شده است.
کندی فرآیندهای اداری نیز به این چالش افزوده است. یکی از شاخصهای مهم در سنجش رونق ساختوساز، میزان صدور پروانههای ساختمانی است اما گزارشهای میدانی و اظهارات نمایندگان صنفی حاکی از کاهش ۳۰ تا ۵۰ درصدی صدور پروانه در سالهای اخیر است. فرآیند اخذ مجوز در برخی موارد تا حدود یک سال به طول میانجامد و همین تأخیر، زمانبندی اقتصادی پروژهها را مختل میکند. کاهش صدور پروانه به معنای کاهش شروع پروژههای جدید است و این روند در فاصلهای کوتاه، خود را به شکل کاهش عرضه و افزایش فشار بر بازار اجاره نشان میدهد.
در کنار این مسائل، جهش هزینههای ساخت فشار مضاعفی بر سازندگان وارد کرده است. بر اساس دادههای رسمی مرکز آمار ایران، شاخص قیمت نهادههای ساختمان در تهران در فصل پاییز به ۲۰۴.۸ رسیده که نسبت به فصل مشابه سال قبل ۶۱ درصد افزایش داشته و رشد فصلی آن نیز نزدیک به ۱۸.۴ درصد بوده است. برخی اقلام وابسته به نرخ ارز، مانند چوب، افزایش قیمتی در حدود ۹۶ درصد را تجربه کردهاند و دیگر مصالح وارداتی یا ارزبر نیز در بازه ۷۵ تا ۹۷ درصد رشد داشتهاند. چنین افزایشهایی که تاثیر بسزایی بر فرآیند زنجیره تولید دارند، حاشیه سود پروژههای ساختمانی را بهشدت کاهش داده و در مواردی سازندگان را در معرض زیان و فرسایش سرمایه قرار داده است.
افزون بر این، هزینههای نیروی کار و خدمات فنی نیز رشد چشمگیری داشته است. گزارشها از افزایش بیش از ۷۵ درصدی بهای خدمات در مقایسه با سال گذشته حکایت دارد؛ رشدی که عمدتا ناشی از بالا رفتن دستمزد نیروی کار ساده و ماهر و افزایش هزینههای مرتبط با خدمات مهندسی است. مجموع این عوامل سبب شده ساختوساز در شرایط کنونی با فشاری چندجانبه مواجه باشد؛ فشاری که هم از ناحیه بروکراسی و تأمین مالی وارد میشود و هم از سمت افزایش مستمر هزینههای تولید.
پیامدها برای بازار و ریسکها
برآیند موانع موجود در حوزه تأمین زمین، تسهیلات، مجوزها و جهش هزینههای ساخت، پیامدهایی روشن برای بازار مسکن به همراه دارد. نخستین پیامد، کندی در شکلگیری عرضه جدید است. کاهش صدور پروانههای ساختمانی به معنای افت آغاز پروژههای تازه است و این وقفه، با فاصلهای زمانی خود را در قالب کاهش واحدهای آماده عرضه نشان میدهد. این کاهش عرضه، بیش از هر چیز بازار اجاره را تحت تأثیر قرار میدهد. وقتی حجم واحدهای تکمیلشده افزایش نیابد، رقابت برای واحدهای موجود بیشتر میشود و فشار بر مستأجران، بویژه خانوارهای کمدرآمد، شدت میگیرد. بنابراین اثر رکود در ساختوساز، صرفا محدود به سازندگان نیست و بهسرعت به سطح معیشت خانوارها منتقل میشود.
در سوی دیگر، افت حاشیه سود و رشد مداوم هزینهها، انگیزه سرمایهگذاری را تضعیف میکند. سازندهای که با سود حداقلی یا حتی احتمال زیان مواجه است، تمایل کمتری برای تعریف پروژه جدید خواهد داشت. تداوم این وضعیت میتواند به خروج بخشی از سرمایه از بازار مسکن و کاهش ظرفیت تولید در این بخش بینجامد. در کوتاهمدت، کمبود عرضه موثر میتواند به افزایش فشار بر قیمتها منجر شود اما در بلندمدت اگر هزینههای ساخت همچنان بالا بماند و بازار توان پذیرش قیمتهای بالاتر را نداشته باشد، خطر تعمیق رکود در صنعت ساختوساز وجود دارد؛ رکودی که بازگشت از آن نیازمند زمان و سیاستگذاری دقیق خواهد بود.
با این حال چشمانداز ناامیدکننده نیست. ماهیت چرخهای بخش ساختمان نشان میدهد با اصلاح سیاستها و کاهش ریسک، امکان بازگشت سرمایهگذاران وجود دارد. تمرکز بر تکمیل پروژههای نیمهتمام، تقویت تولید داخلی مصالح و استفاده از ابزارهای مالی هوشمند برای کاهش ریسک میتواند زمینه حرکت تدریجی بازار به سمت تعادل عرضه و تقاضا را فراهم کند.
راهبرد 2 مرحلهای خروج از رکود
برای عبور از وضعیت فعلی بازار مسکن، مجموعهای از اقدامات مرحلهبندیشده در افق کوتاهمدت و میانمدت ضروری به نظر میرسد؛ اقداماتی که هم بر افزایش عرضه مؤثر تمرکز داشته باشد و هم ریسک سرمایهگذاری را کاهش دهد. در بازه کوتاهمدت، یعنی طی ۶ تا ۱۸ ماه آینده، نخستین اولویت باید شتاببخشی به تکمیل پروژههای نیمهتمام باشد. تمرکز بر واحدهایی که عملیات اجرایی آنها آغاز شده (بویژه در پروژههای بزرگ دولتی و نیمهدولتی) میتواند سریعتر از تعریف طرحهای جدید، به افزایش عرضه واقعی منجر شود. همزمان، طراحی بستههای تضمین نقدینگی اهمیت دارد، بهگونهای که خطوط اعتباری مشروط و ضمانتنامههای بازپرداخت برای پروژههایی با برنامه زمانبندی شفاف فراهم شود تا دغدغه تأمین مالی سازندگان کاهش یابد.
در همین چارچوب، تسهیل فرآیندهای صدور مجوز باید بهطور جدی دنبال شود. کوتاه کردن زمان صدور پروانه ساختمانی از طریق دیجیتالسازی، حذف مراحل زائد و بهینهسازی گردش کار اداری میتواند هزینههای زمانی و مالی پروژهها را کاهش دهد. همچنین، برای مهار نوسانات هزینه ساخت، میتوان ترتیبات موقت جهت ثبات قیمت مصالح در نظر گرفت. از جمله تسهیل واردات مواد اولیه کلیدی با اولویت تخصیص ارزی یا مداخلات هدفمند برای تعدیل قیمت اقلام حیاتی وارداتی.
در افق میانمدت، یعنی بازه ۱۸ ماه تا 4 سال، اصلاحات ساختاریتری مورد نیاز است. طراحی تسهیلات بانکی مبتنی بر شاخص هزینه ساخت میتواند ریسک نوسانات قیمتی را برای سازندگان کاهش دهد و امکان برنامهریزی دقیقتری فراهم کند. همچنین ایجاد یا تقویت بانک زمین و واگذاری هدفمند اراضی دولتی بهصورت مشارکتی و مرحلهای، میتواند دسترسی به زمین مناسب را تسهیل کند و هزینه اولیه پروژهها را کاهش دهد.
در کنار این موارد، ارائه مشوقهای مالیاتی و تسهیلاتی برای جذب سرمایهگذاران خرد و تعاونیهای مسکن (که معمولا توان اجرای پروژههای کوچک و متوسط را دارند) میتواند دامنه تولید را گسترش دهد. تقویت تولید داخلی مصالح کلیدی و سرمایهگذاری در فناوریهای ساخت صنعتی، مانند سازههای پیشساخته نیز راهکاری برای کاهش زمان و هزینه ساخت است. در نهایت، توسعه بازار اجاره هدفمند از طریق ابزارهایی نظیر قراردادهای اجاره به شرط تملیک، تسهیلات ساخت برای پروژههای اجارهای و مشوقهای مالی برای مالکان، میتواند به ایجاد تعادل پایدارتر میان عرضه و تقاضا در بازار مسکن کمک کند.
بازسازی اعتماد در بازار مسکن
نخستین و حیاتیترین گام برای خروج بازار مسکن از رکود و بازسازی اعتماد عمومی، ایجاد شفافیت آماری و تفکیک دقیق مراحل پروژهها است. دستگاههای متولی باید گزارشهای خود را از قالب کلی خارج کرده و به صورت تفکیکشده در 4 حوزه «ثبتنام»، «کلنگزنی»، «واحدهای در حال ساخت» و مهمتر از همه «واحدهای تحویلشده» ارائه دهند. این شفافسازی، تصویر دقیقی از واقعیتهای میدانی را در اختیار افکار عمومی و سرمایهگذاران قرار میدهد. در این مسیر، هماهنگی میان نهادهای آماری رسمی مانند مرکز آمار ایران و تشکلهای صنفی ضرورت دارد تا با کاهش اختلافات آماری، امکان برنامهریزی واقعبینانه بر پایه دادههای متقن فراهم شود.
در کنار شفافیت آماری، توجه به هشدارهای بخش خصوصی و صنوف حرفهای الزامی است. نمایندگان این بخش، از جمله کانون سراسری انبوهسازان، بارها بر این نکته تأکید کردهاند که در صورت تداوم سیاستهای غیرتسهیلگر، سرمایههای مولد از بخش مسکن خارج خواهد شد. برای جلوگیری از این چالش، دولت باید مدل همکاری خود را تغییر داده و با رویکردی تعاملی، از توان مؤسسات مالی، تشکلها و سازندگان کوچک بهره ببرد. ارائه بستههای اشتراکی، مشارکت فعال در تأمین زیرساختهای پروژه و انعقاد قراردادهای تأمین مصالح با قیمتهای توافقی و ثباتیافته، از جمله راهکارهایی است که میتواند انگیزه فعالیت را به بخش خصوصی بازگرداند.
اگرچه بازار مسکن در شرایط دشواری به سر میبرد اما این وضعیت به معنای بنبست نیست، بلکه خروج از آن نیازمند تغییر تمرکز از گزارشنویسی آماری به تحویل واحدهای قابل سکونت است. در کوتاهمدت، تسهیل نقدینگی برای تکمیل پروژههای نیمهتمام و در میانمدت، سیاستگذاری برای کاهش هزینههای ساخت و ایجاد انگیزه سرمایهگذاری، میتواند مسیر عرضه مسکن را هموار کند. کلید موفقیت در این عرصه، بازگشت دولت به نقش اصلی خود یعنی «تسهیلگری» است. تأمین زمینهای مناسب، ارائه تسهیلات بانکی منصفانه و سریع، بروکراسیزدایی و تثبیت بازار نهادههای ساختمانی، بسترهایی هستند که حرکت از وعده به عمل را ممکن میسازند.
باید پذیرفت پیمودن این مسیر، هرچند دشوار اما کاملا واقعگرایانه و دستیافتنی است. شرط اصلی تحقق اهداف بزرگ در حوزه مسکن، وجود ارادهای هماهنگ میان نهادها، صداقت در ارائه آمار و تمرکز جدی بر خروجی فیزیکی پروژههاست. برای عبور از وخامت فعلی، باید بپذیریم که تحویل کلید یک واحد مسکونی، ارزشی فراتر از هزاران رکورد آماری در بایگانیهای دولتی دارد.