دوبی دیگر امن نیست

بازار مسکن دوبی که در سال‌های پس از همه‌گیری کرونا با ورود سرمایه‌گذاران خارجی، مهاجران ثروتمند و موجی از تقاضای سفته‌بازانه به یکی از داغ‌ترین بازارهای جهان تبدیل شده بود، اکنون نشانه‌های روشنی از خستگی و چرخش به سمت رکود را نشان می‌دهد. بر اساس گزارش بلومبرگ و داده‌های ValuStrat، شاخص قیمت مسکن دوبی ماه مارس 5.9 درصد نسبت به ماه قبل کاهش یافته و این نخستین افت از سال ۲۰۲۰ محسوب می‌شود. با وجود این افت، سطح قیمت‌ها هنوز فقط به حدود 6 ماه قبل برگشته است. یعنی بازار هنوز وارد سقوط عمیق نشده اما از فاز جهش مداوم فاصله گرفته است. گزارش بلومبرگ تایید می‌کند که ارزش معاملات مسکن دوبی چیزی حدود ۲۰ درصد کاهش یافته و این نشانه‌ای از افت محسوس تقاضاست.

بازاری که از اوج فاصله گرفت
پس از همه‌گیری کرونا، دوبی توانست با سیاست‌های جذب سرمایه خارجی، ارائه اقامت به سرمایه‌گذاران و بهره‌گیری از فضای باز اقتصادی، موجی از سرمایه‌های بین‌المللی را به سمت خود جلب کند. ورود ثروتمندان، کارآفرینان و سرمایه‌گذاران از کشورهای مختلف، بویژه در شرایط بی‌ثباتی برخی مناطق دیگر، موجب شد قیمت مسکن در این شهر با سرعتی چشمگیر افزایش یابد.
در این دوره، بازار املاک دوبی نه‌تنها به‌ عنوان محل سکونت، بلکه به‌عنوان یک ابزار سرمایه‌گذاری کوتاه‌مدت و سوداگرانه نیز مورد توجه قرار گرفت. افزایش حدود
۶۰ درصدی قیمت‌ها در فاصله چند سال و ثبت رشدهای دورقمی سالانه، تصویری از یک بازار همواره صعودی ایجاد کرده بود؛ تصویری که بسیاری از فعالان اقتصادی آن را پایدار تلقی می‌کردند.
اما داده‌های جدید نشان می‌دهد این روند دیگر بدون وقفه ادامه ندارد. کاهش 5.9 درصدی قیمت‌ها در یک ماه و افت قابل توجه ارزش معاملات، بیانگر آن است که بازار وارد فاز اصلاح شده است؛ فازی که هرچند هنوز به معنای بحران نیست اما به‌وضوح از پایان یک دوره رونق بی‌وقفه خبر می‌دهد.

نقش تعیین‌کننده جنگ منطقه‌ای
آنچه این اصلاح را از یک چرخه طبیعی بازار متمایز می‌کند، همزمانی آن با افزایش تنش‌های ژئوپلیتیکی در منطقه است. جنگ و درگیری‌های تحمیلی علیه جمهوری اسلامی ایران به‌عنوان یک بازیگر کلیدی در معادلات منطقه‌ای، موجب افزایش سطح نااطمینانی در کل حوزه خلیج ‌فارس شده است.
در چنین شرایطی، مهم‌ترین مزیت رقابتی دوبی، یعنی «تصویر امنیت و ثبات»، با چالش مواجه شده است. سرمایه‌گذاران خارجی که بخش قابل توجهی از تقاضای بازار مسکن این شهر را تشکیل می‌دهند، به‌شدت نسبت به ریسک‌های سیاسی و نظامی حساس هستند. هرگونه نشانه‌ای از گسترش درگیری، می‌تواند تصمیمات سرمایه‌گذاری را به تعویق بیندازد یا حتی موجب خروج سرمایه شود.
گزارش‌ها حاکی از آن است در هفته‌های اخیر، حجم معاملات به‌طور محسوسی کاهش یافته و برخی فروشندگان برای جذب خریدار، ناچار به ارائه تخفیف‌های قابل توجه شده‌اند. این تغییر رفتار، نشان‌دهنده آن است که بازار در حالت عمیقی از فروش و چرخه‌ای از ناامیدی نسبت به آینده فرو رفته است و به واسطه ناامیدی نسبت به آینده، مالکان و معامله‌گران تلاش دارند به هر طریقی از این بازی خارج شوند.

تغییر رفتار بازیگران بازار
در دوره رونق، بسیاری از خریداران با این پیش‌فرض وارد بازار می‌شدند که قیمت‌ها همواره افزایش خواهد یافت و آینده اقتصادی درخشانی در انتظار این شهر خواهد بود. همین انتظار، به تقویت تقاضای سفته‌بازانه و رشد سریع‌تر قیمت‌ها کمک می‌کرد اما اکنون با افزایش ریسک‌های منطقه‌ای و مسکوت ماندن بازار، این انتظارات در حال بازنگری در شیوه‌های خود است.
سرمایه‌گذاران کوتاه‌مدت که به‌ دنبال سود سریع بودند، بیش از دیگران تحت تأثیر این تغییر قرار گرفته‌اند. در مقابل، خریداران بلندمدت و کسانی که به‌ دنبال استفاده واقعی از ملک هستند، هنوز در بازار حضور دارند اما با احتیاط بیشتر و کمی تحمل ریسک بالاتر. ادامه وضعیت فعلی - این نااطمینانی و ضررهای بالا - می‌تواند دامن آنها را هم بگیرد.
این وضعیت به‌‌تدریج ساختار بازار را تغییر می‌دهد. اگرچه هنوز معاملات در بخش املاک لوکس ادامه دارد اما دیگر نمی‌توان از یک بازار یک‌‌دست و رو به رشد سخن گفت. شکاف میان بخش‌های مختلف بازار در حال افزایش است و این موضوع می‌تواند در ماه‌های آینده به تفاوت‌های بیشتر در روند قیمت‌ها منجر شود.

اثرات فراتر از بخش مسکن
تحولات بازار مسکن تنها به این بخش محدود نمی‌ماند و می‌تواند بر سایر بخش‌های اقتصادی دوبی نیز تأثیر بگذارد. اقتصاد این شهر به‌شدت به جریان سرمایه خارجی وابسته است و بازار املاک یکی از مهم‌ترین کانال‌های جذب این سرمایه محسوب می‌شود.
کاهش سرعت رشد در این بازار می‌تواند بر بخش‌های مرتبط مانند ساخت‌وساز، خدمات مالی، گردشگری و حتی مصرف داخلی تأثیر بگذارد. نشانه‌هایی از این تأثیر را می‌توان در نوسانات بازارهای مالی منطقه نیز مشاهده کرد؛ جایی که افزایش تنش‌ها، موجب احتیاط بیشتر سرمایه‌گذاران و کاهش شاخص‌ها شده است.
در سطح گسترده‌تر، این تحولات نشان می‌دهد اقتصادهای مبتنی بر سرمایه‌گذاری خارجی تا چه اندازه در برابر شوک‌های ژئوپلیتیکی آسیب‌پذیر هستند. هرچند این کشورها تلاش کرده‌اند با تنوع‌بخشی به اقتصاد خود، وابستگی را کاهش دهند اما واقعیت این است که جریان سرمایه همچنان به‌شدت به ادراک امنیت وابسته است.

بازتاب منطقه‌ای و پیامدهای راهبردی
جنگ و فشارهای اعمال‌شده علیه مردم ایران، تنها محدود به یک کشور یا یک حوزه نیست، بلکه پیامدهای آن کل منطقه را دربر می‌گیرد. افزایش قیمت انرژی، نگرانی درباره مسیرهای صادرات نفت و احتمال گسترش درگیری، همه عواملی هستند که بر تصمیم‌گیری سرمایه‌گذاران تأثیر می‌گذارند.
در این میان دوبی به ‌عنوان یکی از نمادهای اقتصاد خدماتی و مالی در خلیج ‌فارس، بیش از بسیاری از نقاط دیگر در معرض این تغییرات قرار دارد. کاهش جذابیت این بازار می‌تواند بخشی از سرمایه‌ها را به سمت گزینه‌های دیگر هدایت کند یا دست‌کم روند ورود سرمایه جدید را کندتر سازد.
از این منظر، تحولات اخیر را می‌توان نشانه‌ای از محدودیت‌های مدل توسعه‌ای دانست که بیش از حد به سرمایه خارجی و ثبات ظاهری متکی است. هرچند این مدل در دوره‌های آرامش می‌تواند رشد سریعی ایجاد کند اما در شرایط تنش، با چالش‌های جدی مواجه می‌شود.

چشم‌انداز پیش‌رو
با وجود تمام این تحولات، هنوز نمی‌توان از ورود بازار مسکن دوبی به یک بحران عمیق سخن گفت. پیش‌بینی‌های ضعیفی وجود دارد که نشان می‌دهد این بازار در سال جاری همچنان می‌تواند رشد ملایمی را تجربه کند، هرچند سرعت آن به‌‌مراتب کمتر از سال‌های گذشته خواهد بود اما اغلب کارشناسان معتقدند بحران اقتصادی در کشورهای جنوب خلیج‌فارس رفته‌رفته تبدیل به یک بحران ساختاری می‌شود و آینده مبهمی در انتظار بازار است به قدری که نمی‌توان گفت اوضاع به حالت قبل برخواهد گشت.
عامل تعیین‌کننده در این میان، وضعیت تنش‌های منطقه‌ای است. اگر سطح درگیری‌ها کاهش یابد و فضای تقریبی اطمینان به بازار بازگردد، احتمال احیای تدریجی تقاضا وجود دارد (هرچند پیش‌بینی می‌شود چند سال طول خواهد کشید تا دوبی جذابیت خود را احیا کند). در مقابل، تداوم یا تشدید جنگ، می‌تواند روند اصلاح را عمیق‌تر و طولانی‌تر و وارد یک فرآیند ریسک ساختاری کند.
درنهایت، آنچه امروز در بازار مسکن دوبی مشاهده می‌شود، نشان می‌دهد که واقعیت‌های ژئوپلیتیک منطقه غرب آسیا تا چه اندازه به شکل به‌هم‌پیوسته رفتار می‌کند و هرگونه تنش یا جنگی به‌سرعت نوسانات بازار را به یک افت اقتصادی با ریسک بالا تبدیل می‌کند. صرفا یک نوسان اقتصادی نیست، بلکه بازتابی از واقعیت‌های ژئوپلیتیکی منطقه است. این تحولات نشان می‌دهد امنیت و ثبات واقعی، نقش اساسی در پایداری بازارهای مالی و ملکی دارد و هرگونه خدشه به آن، می‌تواند پیامدهایی فراتر از مرزهای یک کشور به همراه داشته باشد.
بازار مسکن دوبی پس از یک دوره رونق چشمگیر، اکنون وارد مرحله‌ای از تعدیل و بازنگری رو به عقب شده است. کاهش قیمت‌ها و افت معاملات، در کنار افزایش تنش‌های منطقه‌ای، تصویری پیچیده از وضعیت کنونی ارائه می‌دهد.
این تحولات بیش از هر چیز نشان‌دهنده این است که اقتصادهای متکی بر سرمایه خارجی، در برابر شوک‌های سیاسی و نظامی حساس هستند. جنگ و فشارهای اعمال‌شده در منطقه، نه‌تنها معادلات سیاسی، بلکه ساختارهای اقتصادی را نیز تحت تأثیر قرار داده و نشان داده است ثبات اقتصادی، بدون ثبات واقعی در محیط پیرامونی، دوام چندانی نخواهد داشت.
در چنین شرایطی، آینده بازار مسکن دوبی و سایر اقتصادهای منطقه، بیش از هر زمان دیگری به تحولات سیاسی و امنیتی گره خورده است؛ تحولاتی که مسیر آنها، نقش تعیین‌کننده‌ای در شکل‌گیری چشم‌انداز اقتصادی خاورمیانه خواهد داشت.