گروه اقتصادی: در هفتههای اخیر دوباره قیمت مسکن جهش یافته که نه ناشی از رونق ساختوساز است و نه نتیجه افزایش تقاضای واقعی، بلکه بیش از هر چیز محصول کمبود عرضه و رکود عمیق ساختوساز در کشور است. بازار مسکن مدتهاست در سکوتی سنگین فرو رفته که نشانه آرامش و ثبات نیست، بلکه نشاندهنده بازاری ازکارافتاده است. معاملات به حداقل رسیده، بنگاهها روزهای بیمشتری را یکی پس از دیگری پشت سر میگذارند و مردم حتی توان نزدیک شدن به قیمتهای نجومی را ندارند. در چنین شرایطی، کوچکترین تکانهای در سمت عرضه میتواند قیمتها را بهسرعت تغییر دهد و این همان اتفاقی است که اکنون رخ داده و بازار سیگنال این را گرفته که فعلا خبری از عرضه نهضت مسکن ملی نیست و همین سیگنال کافی بود تا فروشندهها روی کاغذ دوباره قیمتها را بالا ببرند.
با وجود شرایط رکود، وزارت راه و شهرسازی که بیش از یکسالونیم است پروژه نهضت ملی مسکن را در اختیار دارد، عملا هیچ پیشرفت قابل توجهی را ثبت نکرده است؛ طرحی که قرار بود امید خانهدار شدن دهکهای پایین باشد، امروز بیشتر شبیه یک وعده بیانتهاست. طبق قانون، وزارت راه و شهرسازی باید تا پایان سال جاری ۴ میلیون واحد مسکونی تحویل میداد اما اکنون با عقبنشینی آشکار، وعده ساخت تنها ۸۵۴ هزار واحد تا سال ۱۴۰۷ را مطرح میکند، یعنی پروژهای که قرار بود ۴ ساله به نتیجه برسد به یک مسیر ۷ ساله تبدیل شده که پایان آن هم مشخص نیست.
کندی پیشرفت فیزیکی پروژهها
هماکنون آمارهای رسمی وزارت راه نشان میدهد ۷۰۷ هزار واحد در دست ساخت است؛ بخشی از آنها حتی مربوط به طرح اقدام ملی دولت قبل است. پیشرفت فیزیکی پروژهها در ۳ ماه اخیر در حد درجا زدن بوده، درحالی که همین پاییز امسال بین 200 تا 400 میلیون تومان اقساط از متقاضیان آورده اخذ شده است. البته وزارت راه و شهرسازی مدعی شده پیشرفت فیزیکی طرحها امسال 30 درصد بوده اما این ادعا یا نشاندهنده خطای آماری است یا اضافه شدن پروژههای ۹۰ درصدی برای بالا بردن میانگین پیشرفت. در هر ۲ حالت، نتیجه میگوید پروژهها عملاً تکان نخوردهاند. وقتی وزارت راه و شهرسازی تحویل همین 700 هزار واحد را به ۲ سال دیگر حواله داده، چطور در 6 ماهه نخست سال بیش از 30 درصد پیشرفت فیزیکی رخ داده است. از طرف دیگر بسیاری از این پروژههای که وزارت راه تحویل گرفته قبلا تا 10 درصد پیشرفت فیزیکی داشتهاند.
در کنار این عقبماندگی، حذف گسترده متقاضیان مسکن نیز مساله مهمی است. وزارت راه اکنون فقط درباره «متقاضیان مؤثر» صحبت میکند؛ یعنی کسانی که توان پرداخت آوردههای سنگین را دارند. بنابراین میلیونها نفر که به دلیل فشار اقتصادی نتوانستهاند آورده اولیه را تأمین کنند، عملاً از آمار حذف شدهاند. این یعنی دولت به جای حل مساله تأمین مالی، صورت مساله را پاک کرده و این در حالی است که پروژه نهضت مسکن ملی عملا برای خانهدار کردن دهکهای پایین جامعه بوده و حالا همانها از پروژه حذف شدهاند. به نظر میرسد دولت فعلا از نهضت مسکن ملی برای جمع کردن نقدینگی استفاده میکند نه رفع مشکل مسکن دهکهای پایین جامعه.
از سوی دیگر، دولت وعده میدهد ۸۵۴ هزار واحد را ظرف ۳ سال آینده تکمیل میکند، در حالی که در ۲ سال گذشته هیچ واحدی بهرهبرداری نشده است. اگر در دورهای که طرح تازه آغاز شده بود و تورم مصالح کمتر بود، تنها یکسوم کار جلو رفت، چگونه قرار است ۷۰ درصد باقیمانده در ۳ سال آینده و در شرایط کمبود منابع، تورم شدید و ناتوانی بانکها تکمیل شود؟ این وعدهها بیشتر شبیه تمدید سالانه یک رویاست که هر سال ۳ سال دیگر عقب میرود.
بازار مسکن با چالش عرضه مواجه است
واقعیت این است که بازار مسکن امروز با یک چالش در عرضه مواجه است. بیش از ۱۲ میلیون خانوار در ایران مستأجرند؛ یعنی حدود ۳۵ تا ۴۰ میلیون نفر. این جمعیت عظیم هر سال با افزایش اجارهخانه و بیثباتی اقتصادی روبهرو هستند. در چنین شرایطی، انتظار طبیعی این است که دولت برنامهای واقعی و قابل اتکا برای افزایش عرضه مسکن داشته باشد اما آنچه در عمل دیده میشود، فاصلهای عمیق میان نیاز واقعی جامعه و توان ساختوساز دولت است.
نهضت ملی مسکن قرار بود این شکاف را پر کند اما پیشرفت پروژهها بهقدری کند و ناچیز است که حتی نمیتواند یکدهم نیاز سالانه بازار را جبران کند. ایران سالانه به حداقل یک میلیون واحد مسکونی جدید نیاز دارد تا فقط وضعیت موجود حفظ شود، نه اینکه مشکل حل شود اما مجموع واحدهای در دست ساخت نهضت ملی با احتساب پروژههای بهجامانده از قبل در ۳ سال تنها حدود ۷۰ درصد هدفگذاری سالانه را پوشش میدهد. به بیان سادهتر، سرعت ساختوساز دولت حتی از سرعت رشد خانوارها عقبتر است. به همین دلیل است که در بازار قیمتها بالا میرود، اجارهها سنگینتر میشود و مستأجران هر سال فقیرتر میشوند.
افزایش اخیر قیمت مسکن بیش از هر چیز محصول کمبود عرضه و ناتوانی دولت در پیشبرد پروژههای ساختوساز است. نهضت ملی مسکن امروز نه یک برنامه اجرایی، بلکه یک ابزار تبلیغاتی برای دولت شده تا ادعا کند پروژههای دولت قبل را پیگیری میکند و از طرف دیگر به فکر دهکهای پایین جامعه است اما از آنجا که نهضت مسکن ملی در اولویت نیست به طرحی بدون منابع پایدار، بدون سرعت ساخت، بدون شفافیت و بدون چشمانداز تبدیل شده است. ادامه این مسیر فقط یک خروجی دارد و آن اتلاف زمان، اتلاف منابع و عمیقتر شدن چالش مسکن است.
بازگشت تورم مسکن و احتمال ورود بازار به دورهای از رکود تورمی
در شرایطی که تورم به 50 درصد رسیده، مسکن طی ۲ سال گذشته به دلیل رکود سنگین کمتر از سایر بازارها رشد کرده بود و اکنون بخشی از این عقبماندگی را جبران میکند. این روند، نشانهای از بازگشت تورم مسکن و احتمال ورود بازار به دورهای از رکود تورمی است که در آن قیمتها بالا میرود اما معاملات همچنان در پایینترین سطح باقی میماند.
رفتار خریداران نیز در این میان قابلتوجه است. برخلاف دورههای گذشته که کوچکترین تنش سیاسی یا منطقهای بازار مسکن را به رکود میکشاند، این بار بازار واکنش متفاوتی نشان داده است. خریداران به این جمعبندی رسیدهاند که حتی در صورت بروز مشکلی، زندگی ادامه دارد و اگر شرایط به سمت ثبات حرکت کند، قیمتها از این هم بالاتر خواهد رفت. همین تصور باعث شده بخشی از تقاضا دوباره فعال شود و به افزایش قیمتها دامن بزند. با وجود رشد اخیر قیمت، مسکن همچنان نسبت به تورم عمومی و بازارهای ارز و طلا عقب است و همین فاصله، زمینه ادامه افزایش قیمتها را فراهم میکند.
در کنار این عوامل، مساله خانههای خالی نیز نمیتواند کمکی به آرامش بازار کند. اگرچه آمارهای سالهای گذشته از وجود حدود 2.5 میلیون واحد خالی خبر میداد اما بخش عمده این واحدها در مناطق لوکس و نیمهلوکس ساخته شدهاند که متقاضی واقعی توان خرید ندارد. بنابراین حتی اگر تعداد کل واحدهای مسکونی کشور با تعداد خانوارها برابری کند، توزیع نادرست و عدم دسترسی مصرفکنندگان واقعی باعث میشود کمبود مسکن همچنان پابرجا بماند. در واقع، مازاد مسکن وجود دارد اما نه در جایی که مردم نیاز دارند. بررسیهای کارشناسی نشان میدهد ایران برای رسیدن به تعادل، باید حداقل ۱۰ درصد بیش از تقاضای واقعی، واحد مسکونی در دسترس داشته باشد اما در بهترین حالت، تنها ۵ تا ۱۰ درصد مازاد وجود دارد که آن هم در اختیار دهکهای بالا قرار گرفته است. این یعنی بازار همچنان با کمبود عرضه مؤثر مواجه است و نیاز به تولید مسکن واقعی و قابل خرید بیش از هر زمان دیگری احساس میشود.
مشکل اصلی بازار مسکن تولید است
مشکل اصلی بازار مسکن تولید است. اوایل دهه ۹۰، وزارت راه و شهرسازی اعلام کرده بود اگر سالانه یک میلیون واحد مسکونی ساخته شود، بازار تا افق ۱۴۰۴ به تعادل میرسد اما طی این سالها در هیچ دورهای حتی به این عدد نزدیک هم نشدهایم. تولید واقعی بین ۳۰۰ تا ۴۰۰ هزار واحد در سال بوده که نهتنها پاسخگوی نیاز جدید نیست، بلکه حتی جایگزینی واحدهای فرسوده را هم تأمین نمیکند. برآوردها نشان میدهد اکنون با کسری حدود ۶ میلیون واحد مسکونی مواجهیم که هر سال بزرگتر میشود و فشار آن مستقیماً بر دوش مستأجران و خریداران قرار میگیرد. در واقع در سالهای قبل از دولت پزشکیان اگر سالانه حدود 400 هزار واحد ساخته میشد، در ۲ سال اخیر حتی نصف این میزان در کشور مسکن ساخته نشده است.
در چنین شرایطی، افزایش قیمت مسکن نه یک اتفاق غیرمنتظره، بلکه نتیجه طبیعی کمبود عرضه، رکود ساختوساز و ناتوانی دولت در اجرای پروژههای وعده دادهشده است. تا زمانی که وزارت راه نتواند نهضت ملی مسکن را از حالت نمایشی خارج کند و ساختوساز واقعی را به جریان بیندازد، بازار مسکن همچنان در مسیر گرانی، رکود و بیثباتی حرکت خواهد کرد.
دولت مستأجر واقعی را از دایره حمایت خارج کرده است
در حالی که بازار مسکن زیر فشار کمبود عرضه و رکود ساختوساز قرار دارد، دولت با محدود کردن تعهدات خود به گروه کوچکی از متقاضیان، آنهایی که توان پرداخت آوردههای سنگین را داشتهاند، عملاً میلیونها مستأجر واقعی را از دایره حمایت خارج کرده است. بخش بزرگی از خانوارها حتی از پس اجاره ماهانه برنمیآیند، چه رسد به تأمین آوردههای چندصد میلیونی برای ورود به پروژههای دولتی. نتیجه روشن است: نهضت ملی مسکن از همان ابتدا با توان مالی جامعه همخوانی نداشت و طبیعی بود که نتواند مشکل مسکن را حل کند. وقتی حدود ۴۰ میلیون نفر مستأجرند، ساخت ۸۵۴ هزار واحد طی ۳ سال آینده نهتنها کافی نیست، بلکه حتی نمیتواند سرعت سقوط قدرت خرید مردم را جبران کند.
مشکل این است که وزارت راه و شهرسازی هنوز حاضر نیست به صراحت اعلام کند این پروژهها را از مسیر اصلی خود خارج کرده و عملاً شکست خورده است. شاید دلیل این سکوت، سنگینی اعتراف به ناکارآمدی در حوزهای باشد که مستقیماً با زندگی مردم گره خورده است اما نتیجه این انکار، چیزی جز اتلاف زمان و تشدید چالش آن نیست. بازار مسکن امروز در رکودی عمیق فرو رفته، زیرا نهضت ملی مسکن نتوانسته عرضه جدیدی ایجاد کند و مردم نیز توان خرید ندارند. این ترکیب، بازار را در وضعیتی قفلشده قرار داده که نه سازنده انگیزه ساخت دارد و نه خریدار توان ورود.
تبعات تأخیر در تحویل واحدهای نهضت ملی مسکن بسیار فراتر از یک پروژه نیمهتمام است. هر ماه تأخیر، به معنای عقب ماندن بیشتر عرضه از تقاضاست که مستقیماً به افزایش قیمتها منجر میشود. مستأجران با هر سال تأخیر فقیرتر میشوند، زیرا اجارهها با سرعتی بسیار بیشتر از درآمدها رشد میکند. سازندگان نیز به دلیل بیثباتی و نبود حمایت مؤثر از بازار خارج میشوند و ظرفیت ساختوساز کشور کوچکتر میشود. بانکها که قرار بود تأمین مالی پروژه را بر عهده بگیرند، زیر بار تورم و کمبود منابع، عملاً از چرخه خارج شدهاند. در نهایت، تأخیر در تحویل این پروژه نهتنها مشکل مسکن را حل نمیکند، بلکه آن را چند برابر میکند.
نهضت ملی مسکن قرار بود موتور محرک عرضه باشد اما اکنون خود به یکی از عوامل تشدید مشکل مسکن تبدیل شده است. هر سال تأخیر به معنای عقب ماندن از نیاز واقعی کشور است که سالانه حداقل یک میلیون واحد جدید است. وقتی دولت در بهترین حالت تنها بخشی از این عدد را وعده میدهد آن هم با تأخیرهای پیاپی، بازار راهی جز افزایش قیمت ندارد. این چرخه معیوب تا زمانی ادامه خواهد داشت که دولت به جای وعدههای تکراری، واقعیت را بپذیرد و برای افزایش عرضه واقعی، برنامهای عملی و قابل اجرا ارائه کند.