سقف کاذب
گروه اقتصادی: مدیرکل راه و شهرسازی استان تهران دیروز اعلام کرد سقف افزایش اجاره‌بها برای سال ۱۴۰۴ در شهر تهران برابر با ۲۵ درصد تعیین شد. این سیاست که از سال ۱۳۹۹ و با هدف حمایت از مستاجران اجرایی شده بود، همچنان ادامه دارد و اکنون هر استان با توجه به نرخ تورم خود، مقدار مجاز افزایش اجاره را تعیین می‌کند.
در نشست شورای مسکن استان تهران در استانداری تهران که با حضور مدیران حوزه راه و شهرسازی، نمایندگان اتحادیه مشاوران املاک و سازمان تعزیرات برگزار شد، مقرر شد میزان مجاز افزایش اجاره‌بها در تهران ۲۵ درصد و در شهرهای بالای ۱۰۰ هزار نفر جمعیت، ۲۰ درصد باشد. در این جلسه رضا خالقی، مدیرکل راه و شهرسازی استان تهران تأکید کرد: «هرگونه افزایش اجاره بیش از این مقدار تخلف محسوب شده و مستاجران می‌توانند در صورت مشاهده چنین تخلفی تا ۵ سال پس از اتمام قرارداد شکایت کنند. همچنین مشاوران املاک نیز موظف به رعایت این مصوبه بوده و در صورت ثبت قراردادهای خارج از سقف تعیین‌شده، تحت پیگرد قانونی قرار خواهند گرفت».
در حالی که بازار مسکن در وضعیت رکود قرار دارد و میزان تقاضا برای خرید کاهش یافته است، تعیین سقف افزایش اجاره‌بها تا ۲۵ درصد نشان می‌دهد عواملی فراتر از عرضه و تقاضای طبیعی بازار در قیمت اجاره موثر است. به عبارت دیگر، این مساله بیش از آنکه ناشی از مکانیزم‌های اقتصادی معمول باشد، ریشه در تأثیرگذاری بازیگران غیرشفاف، از جمله بنگاه‌های مشاوران املاک و مالکان بزرگ دارد. در یک اقتصاد متعادل، کاهش تقاضا باید منجر به تثبیت یا کاهش قیمت‌ها شود اما در بازار اجاره این اتفاق نمی‌افتد و نشان‌دهنده ضعف تنظیم‌گری و دخالت‌های غیرمتعارف است.
مشاوران املاک به عنوان واسطه‌های اصلی بازار اجاره نقش چشمگیری در شکل‌گیری قیمت‌ها دارند. در شرایط کاهش معاملات خرید و فروش ملک، این بنگاه‌ها برای حفظ سطح درآمد خود، نرخ اجاره‌بها را افزایش می‌دهند تا افت سود ناشی از کاهش خرید و فروش را جبران کنند. برخی از این مشاوران، به صورت هماهنگ، نرخ‌های غیرواقعی را به عنوان عرف بازار جا می‌اندازند، در حالی که واقعیت عرضه و تقاضای مسکن چیز دیگری را نشان می‌دهد. این هماهنگی‌ها که به نوعی رفتار شبه‌انحصاری تبدیل شده، موجب می‌شود مستاجران عملا چاره‌ای جز پذیرش نرخ‌های بالاتر نداشته باشند.
در کنار مشاوران املاک، مالکان بزرگ نیز تأثیر بسزایی در افزایش اجاره‌بها دارند. در مناطقی که تعداد زیادی از واحدهای اجاره‌ای در اختیار چند مالک عمده یا شرکت‌های سرمایه‌گذاری قرار دارد، امکان کنترل قیمت‌ها از سوی این گروه‌ها فراهم می‌شود. مالکان بزرگ با ایجاد روند هماهنگ افزایش اجاره، فضای بازار را به‌گونه‌ای تنظیم می‌کنند که این افزایش به یک روند طبیعی تبدیل شده و مستاجران ناچار به پذیرش شرایطی می‌شوند که به سود مالکان است. این رفتارها، علاوه بر ضربه زدن به تعادل بازار، نشان‌دهنده ضعف نظارت بر عملکرد این گروه‌هاست.
از سوی دیگر، ضعف نظارت و اجرای قوانین بازدارنده موجب تداوم این روند شده است. هرچند سقف قانونی افزایش اجاره‌بها تعیین شده، ابزارهای اجرایی برای کنترل تخلفات کافی نیستند. بسیاری از مالکان و بنگاه‌های املاک از این ضعف سوءاستفاده کرده و قراردادهای غیررسمی تنظیم می‌کنند تا بتوانند از کنترل‌های قانونی فرار کنند. به عنوان مثال، برخی مالکان مبلغ اجاره را در قرارداد پایین‌تر اعلام کرده و مبلغ اضافی را به صورت نقدی دریافت می‌کنند یا با تحت فشار قرار دادن مستاجران، آنها را مجبور به پذیرش نرخ‌های بالاتر می‌کنند.
یکی دیگر از دلایلی که موجب افزایش غیرمنطقی اجاره‌بها شده، عدم تناسب تولید مسکن و تقاضا است. در شرایطی که نرخ تورم همچنان بالاست و قدرت خرید مردم تحت فشار است، انتظار می‌رود تولید مسکن ملی نیز متناسب با شرایط اقتصادی و تقاضا افزایش یابد اما آنچه در عمل مشاهده می‌شود، فاصله قابل‌توجه میان شاخص‌های تولید و تقاضای مسکن است که نشان‌دهنده ضعف متولی تنظیم‌گر بازار مسکن است.
برای کنترل این وضعیت، لازم است سیاست‌های نظارتی بر فعالیت مشاوران املاک و مالکان عمده تقویت شود. یکی از مهم‌ترین اصلاحات، شفاف‌سازی معاملات املاک از طریق ایجاد سامانه ملی ثبت قراردادهای اجاره است تا امکان نظارت آنلاین بر توافقات فراهم شود و امکان سوءاستفاده کاهش یابد. در دولت سیزدهم وزارت راه و شهرسازی بنگاه‌های مشاور املاک فاقد مجوز را پلمب کرد و همین مساله تا حدودی به کوتاه‌کردن دست‌های پنهان بنگاه‌ها در نوسانات بازار منجر شد اما در مقطع کنونی بار دیگر ضعف نظارت بر بنگاه‌ها موجب شده که نوسانات ملک افزایش یابد، هرچند در شرایط کنونی اتحادیه در جلسات توجیهی حضور دارد ولی عملکردشان خروجی ندارد.
همچنین اعمال مالیات بر خانه‌های خالی نیز از دیگر ابزارهای مهم برای جلوگیری از احتکار مسکن است، چراکه مالکان عمده، با نگه داشتن تعداد زیادی از واحدهای خود خارج از چرخه عرضه، به افزایش نرخ اجاره‌بها کمک می‌کنند.
از سوی دیگر تقویت ضمانت اجرایی قوانین سقف اجاره‌بها ضرورت دارد تا تخلفات در کوتاه‌ترین زمان مورد بررسی قرار گیرند و جریمه‌های سنگین برای خاطیان در نظر گرفته شود. اگر اجرای این سیاست‌ها با جدیت دنبال نشود، این چرخه ادامه خواهد داشت و بازار اجاره همچنان به نفع گروه‌های خاص باقی خواهد ماند، در حالی که مستاجران بیش از پیش تحت فشارهای اقتصادی قرار خواهند گرفت. اما نرخ تورم تنها یکی از عناصر تعیین‌کننده است.
قیمت اجاره‌بها تحت تأثیر مجموعه‌ای از عوامل اقتصادی، نهادی و اجتماعی قرار دارد که در کنار یکدیگر، مسیر بازار اجاره را تعیین می‌کنند. در شرایطی که تورم عمومی افزایش می‌یابد، مالکان برای جبران هزینه‌های نگهداری املاک خود، اجاره‌بهای بیشتری درخواست می‌کنند اما نرخ تورم تنها یکی از عناصر تعیین‌کننده است؛ نرخ بهره بانکی نیز تأثیر قابل توجهی بر رفتار سرمایه‌گذاران دارد. هنگامی که سود بانکی جذاب‌تر از سرمایه‌گذاری در املاک باشد، عرضه واحدهای اجاره‌ای کاهش یافته و فشار تقاضا بر اجاره‌بها افزایش می‌یابد. این مساله بویژه در دوران رکود یا رونق اقتصادی نمود پیدا می‌کند، زیرا میزان قدرت خرید مستاجران و میزان دسترسی به املاک اجاره‌ای بر تعادل قیمت‌ها مؤثر است.
در کنار عوامل اقتصادی، ساختار بازار مسکن نیز نقش تعیین‌کننده‌ای در تعیین نرخ اجاره‌بها دارد. کمبود واحدهای اجاره‌ای موجب افزایش قدرت مالکان در قیمت‌گذاری می‌شود، زیرا مستاجران گزینه‌های محدودی در اختیار دارند و ناگزیر به پذیرش شرایط تعیین‌شده از سوی مالکان هستند. از سوی دیگر، رفتار بازار و میزان خانه‌های خالی نیز تأثیرگذار است. در صورتی که تعداد خانه‌های خالی افزایش یابد، فشار رقابتی برای کاهش قیمت بیشتر می‌شود اما برخی مالکان با احتکار املاک مانع کاهش قیمت‌ها می‌شوند. این در حالی است که تغییرات جمعیتی، نظیر افزایش مهاجرت به شهرهای بزرگ، باعث افزایش تقاضا برای اجاره و بالا رفتن نرخ‌ها می‌شود.
البته باید توجه داشت میزان افزایش اجاره‌بها حتی غیرقانونی هم در تمام مناطق یکسان نیست. برای نمونه در تهران در هر منطقه یک نرخ عرف می‌شود و بر مبنای آن افزایش‌ها اتفاق می‌افتد. بررسی‌های اخیر نشان می‌دهد برخی مناطق تهران افزایش قابل‌توجهی در نرخ اجاره‌بها داشته‌اند. منطقه ۲۲ بیشترین رشد را تجربه کرده و متوسط اجاره ماهانه در این منطقه بیش از 42.7 درصد افزایش یافته است. همچنین مناطق یک و ۳ همچنان در صدر گران‌ترین مناطق تهران قرار دارند، به طوری که متوسط اجاره ماهانه در این مناطق به ۶۹ و ۶۶ هزار تومان به ازای هر مترمربع رسیده است.
در کنار این مناطق، ورامین نیز افزایش شدیدی را تجربه کرده و اجاره‌بها در این شهرستان تا ۶۰ درصد افزایش یافته است. سایر شهرستان‌های اطراف تهران مانند دماوند، شهریار، اندیشه، قدس، قرچک و ملارد نیز رشد ۵۰ درصدی در نرخ اجاره داشته‌اند.
در برخی محله‌های تهران ماند اکباتان، میزان ودیعه تا ۴۰۰ میلیون تومان و اجاره ماهانه تا ۲۵ میلیون تومان افزایش یافته که نشان‌دهنده فشار شدید بر مستاجران است. این افزایش‌ها نشان می‌دهد بازار اجاره مسکن در تهران و اطراف آن همچنان تحت تأثیر عوامل مختلفی مانند تورم، کاهش عرضه مسکن و نقش واسطه‌های بازار قرار دارد.
سیاست‌های دولتی نیز می‌توانند نقش کلیدی در تنظیم بازار اجاره داشته باشند. تعیین سقف افزایش اجاره‌بها یکی از ابزارهای کنترل قیمت است اما در صورت نبود ضمانت اجرایی، این سیاست تأثیر چندانی نخواهد داشت. مالیات بر خانه‌های خالی نیز یکی از راهکارهای مهم برای مهار احتکار مسکن است و می‌تواند عرضه واحدهای اجاره‌ای را افزایش دهد. در این میان یارانه‌های دولتی برای مستاجران نیز می‌توانند به کاهش فشار اجاره‌بها کمک کنند، البته در صورتی که به‌درستی طراحی و اجرا شوند.
علاوه بر این عوامل، مشاوران املاک و مالکان بزرگ نقش مهمی در تعیین نرخ‌های اجاره‌بها ایفا می‌کنند. برخی بنگاه‌های املاک از طریق هماهنگی با یکدیگر، نرخ‌های غیرواقعی را به عنوان عرف بازار جا می‌اندازند تا سود بیشتری کسب کنند. مالکان عمده نیز با ایجاد روند هماهنگ افزایش قیمت، نرخ‌های اجاره را تثبیت کرده و از کاهش قیمت‌ها جلوگیری می‌کنند. در چنین شرایطی، ضعف نظارت و اجرای قوانین موجب تداوم این روند می‌شود، زیرا بسیاری از قراردادها به صورت غیررسمی تنظیم شده و مالکان از روش‌هایی برای دور زدن مقررات استفاده می‌کنند.
در نهایت، عوامل فرهنگی و روانی نیز در افزایش قیمت اجاره مؤثرند. برخی مالکان با وجود رکود بازار، انتظار دارند املاک‌شان با نرخ بالاتری اجاره برود که باعث افزایش غیرمنطقی قیمت‌ها می‌شود. همچنین جایگاه محله می‌تواند بر قیمت تأثیر بگذارد؛ مناطق خاصی که به عنوان «لوکس» شناخته می‌شوند، حتی در شرایط رکود اقتصادی شاهد افزایش قیمت اجاره هستند.
برای کنترل افزایش غیرمنطقی اجاره‌بها، لازم است سیاست‌های تنظیمی و نظارتی تقویت شوند، ابزارهای شفاف‌سازی معاملات توسعه یابند و مالکان بزرگ تحت کنترل بیشتری قرار گیرند، در غیر این صورت بازار اجاره همچنان به نفع گروه‌های خاص باقی خواهد ماند و مستاجران با فشارهای اقتصادی بیشتری مواجه خواهند شد.