محمدطاهر رحیمی: مسکن، صرفاً یک کالای اقتصادی یا سرپناهی برای سکونت نیست، بلکه بنیادیترین نیاز اجتماعی و سنگبنای ثبات خانواده و جامعه است. در سالهای اخیر بازار مسکن ایران از یک چالش اقتصادی به یک مساله اجتماعی تبدیل شده است که فشار هزینههای آن، معیشت و رفاه میلیونها خانوار را هدف قرار داده است. در حالی که طبق آمار یورواستات، سهم متوسط هزینه مسکن از درآمد خانوار باید چیزی در حدود ۲۰ درصد باشد و کمتر از 10 درصد خانوارهای شهری زیر فشار جدی این هزینه قرار داشته باشند، فشار هزینه مسکن در بخش اجاره در ایران بیش از ۴۲ درصد از سبد درآمدی خانوار را میبلعد. این یعنی فشار هزینه در ایران تقریباً ۲ برابر حد استاندارد است و این شکاف فاحش، زنگ خطر جدی را برای اقتصاد و جامعه به صدا درآورده است. این چالش مسکن نهتنها رکود و تورم را تشدید میکند، بلکه با فرسایش سرمایه اجتماعی و امید به آینده، اثرات مخربی بر ساختار جمعیت و پایداری خانوادهها برجا گذاشته است.
* فشار هزینهها؛ تهدیدی برای سایر بخشها و رکود خدماتی
وقتی بیش از ۴۲ درصد درآمد یک خانوار صرف هزینههای مربوط به اجاره یا اقساط مسکن میشود، نتیجهای جز یک انقباض شدید در سایر بخشهای حیاتی اقتصادی و اجتماعی نخواهد داشت. بالا بودن فشار هزینه مسکن برای خانوار باعث میشود خانوار عملاً از سایر هزینههایش کم کند. این حذفهای اجباری شامل هزینههای ضروری چون آموزش و بهداشت، هزینههای رفاهی چون تفریح و سرگرمی و پوشاک و کفش و حتی در مواردی هزینههای پایهای مانند خوراکی میشود تا بتواند هزینه سنگین مسکن را تأمین کند.
این کاهش اجباری در قدرت خرید خانوار، مستقیماً به اقتصاد کلان بازمیگردد و باعث رکود در تولید و ارائه خدمات مذکور میشود. با کاهش تقاضا برای محصولات فرهنگی، پوشاک و خدمات آموزشی، سرمایهگذاری در این بخشها کاهش یافته و مشاغل مرتبط دچار رکود میشوند. به این ترتیب، گرانی مسکن نهتنها خود یک مشکل است، بلکه به موتور محرک رکود در زنجیرهای از صنایع وابسته به مصرف خانوار تبدیل میشود.
* فرسایش سرمایه
هزینههای تأمین نشده، بویژه در بخشهای رفاهی و آموزشی، علاوه بر رکود اقتصادی، پیامدهای نیز در پی دارد؛ باعث محرومیت فرزندان از آموزش باکیفیت یا محدود شدن خانوادهها از دسترسی به تفریح و سرگرمی میشود. این نارضایتی نهتنها به صورت فردی در میان اعضای خانواده ریشه میدواند، بلکه به مرور زمان به یک فرسایش در اعتماد عمومی و سرمایه اجتماعی بدل میشود.
مقایسه دادهها، عمق این چالش را نشان میدهد. طی ۱۰ سال گذشته، اجارهبهای مسکن در ایران ۲۴ برابر شده، است که عمده درآمد خانوار را میبلعد. این شکاف رشد حیرتانگیز، فشار معیشتی بیسابقهای را بر قشر اجارهنشین وارد کرده است.
همچنین الگوی حمایتی در ایران و کشورهایی که توانستند بر چالش مسکن غالب شوند تفاوت ماهوی دارد؛ در کشورهای موفق، حدود یکسوم مستاجرها از سیاستهای حمایتی بهرهمند هستند اما در ایران عمده منابع دولت صرف مسکن ملکی شده، که نشاندهنده نقص تاریخی در سیاستگذاری برای جمعیت کثیر مستأجر است.
* پیامدهای بلندمدت
شاید جدیترین و طولانیمدتترین اثر فشار مسکن، تأثیر آن بر عرصه اجتماعی و خانوادگی باشد. تأمین مسکن مناسب، پیشنیاز اصلی تشکیل خانواده و فرزندآوری است. وقتی بخش عمدهای از درآمد خانوار صرف مسکن میشود و امکان پسانداز برای خرید یا حتی ارتقای مسکن وجود ندارد، عملاً توان و تمایل برای ازدواج و فرزندآوری که مستلزم تهیه مسکن و توسعه مسکن است، بشدت کاهش مییابد. جوانان به دلیل ناتوانی در تأمین سرپناه، از تشکیل زندگی مشترک دلسرد شده و زوجهای جوان نیز به دلیل هزینههای کمرشکن مسکن، فرزندآوری را به تعویق انداخته یا کلاً از آن صرفنظر میکنند. این فرآیند در بلندمدت باعث پیر شدن جامعه، کاهش نیروی کار مولد و برهم خوردن توازن جمعیتی کشور خواهد شد، که خود به یک ابرچالش غیرقابل بازگشت تبدیل میشود.
* راهکارهای حیاتی؛ از تنظیمگری تا تولید هدفمند
حل این چالش چندوجهی نیازمند یک نقشه راه جامع است که همزمان ۲ محور اصلی را پوشش دهد: افزایش عرضه هدفمند و تنظیمگری بازار برای جلوگیری از سفتهبازی.
الف- تنظیمگری و کنترل سفتهبازی: در گام اول، دولت باید ابزارهای تنظیمگری خود را فعال کند تا مسکن از یک کالای سرمایهای صرف به یک کالای مصرفی برگردد. این امر از طریق اعمال مالیاتهای تنظیمگر امکانپذیر است:
- مالیات بر عایدی سرمایه (CGT): برای کاهش انگیزه سوداگری و معاملات مکرر غیرمولد.
- مالیات بر خانههای خالی: برای عرضه واحدهای مسکونی موجود به بازار اجاره و تنظیم قیمت.
- مالیات بر خانههای اضافه: برای افزایش هزینه نگهداری واحدهای دوم به بعد و سوق دادن سرمایهها به سمت تولید.
- مالیات بر زمینهای بلااستفاده: برای جلوگیری از احتکار زمین و تشویق به ساختوساز.
ب- افزایش عرضه و حمایت از تولید: در گام دوم، باید عرضه مسکن هدفمند برای اقشار فاقد مسکن و کمدرآمد تقویت شود:
- در دستور کار قرار دادن توسعه افقی شهرها و اعطای زمین به خانوادههای فاقد مسکن: این سیاست، با کاهش سهم بالای هزینه زمین در قیمت نهایی مسکن، توانایی تأمین مسکن را برای اقشار کمدرآمد افزایش میدهد.
- احتکارزدایی از زمینهای تحت مالکیت دولت و حاکمیت و در اختیار قرار دادن آنها برای خانوارهای بدون مسکن تملیکی در کنار حمایت تسهیلاتی برای ساخت مسکن که همین سیاست صفر کردن قیمت زمین در هزینه تمامشده ساخت مسکن باعث میشود هزینه مسکن حدود 60 درصد کاهش یابد.
- حمایت تسهیلاتی ارزانقیمت بانکها از خانوار برای ساخت مسکن: تخصیص منابع بانکی با نرخهای ترجیحی و دورههای بازپرداخت بلندمدت به سازندگان و مالکان خرد برای ساخت واحد مسکونی مصرفی.
- توسعه حملونقل حومهای برای مسکنپذیر کردن اطراف کلانشهرها: با فراهم کردن زیرساختهای سریع حملونقل عمومی، مناطق حاشیهای کلانشهرها به گزینههای جذابتری برای سکونت تبدیل شده و از فشار بر هسته مرکزی شهرها و قیمت مسکن کاسته میشود.
* نتیجهگیری
فشار هزینههای مسکن در ایران یک پدیده ساده و تکعاملی نیست، بلکه نتیجه سالها سیاستگذاری نامتوازن در بخش عرضه و عدم تنظیمگری در بخش تقاضا است. سهم ۴۲ درصدی مسکن از درآمد خانوار، نهتنها به رکود در صنایع دیگر دامن زده، بلکه مهمتر از آن، به طور مستقیم بر کاهش تمایل به ازدواج و فرزندآوری تأثیر گذاشته و آینده جمعیتی کشور را تحت تاثیر قرار داده است. راه خروج از این چالش، نیازمند عزمی جدی برای اجرای همزمان ۴ رکن اصلی است: تنظیمگری بازار از طریق مالیاتهای هوشمند، توسعه افقی و اعطای زمین، حمایت تسهیلاتی بانکها و توسعه زیرساختهای حملونقل حومهای. تنها با اجرای این بسته جامع، میتوان امیدوار بود مسکن از یک عامل فشار، دوباره به رکن ثبات و رفاه در جامعه ایرانی تبدیل شود.