گروه اقتصادی: بازار مسکن ایران در سال ۱۴۰۴ به نقطه‌ای رسیده که دیگر نمی‌توان آن را صرفاً با شاخص‌های سنتی عرضه و تقاضا تحلیل کرد. در حالی که حجم معاملات به طور بی‌سابقه‌ای کاهش یافته و قدرت خرید خانوارها به‌شدت تضعیف شده، قیمت‌ها همچنان در سطوح غیرمنطقی باقی مانده است. این پدیده حاصل یک مقاومت ساختاری است، نه از سوی خریداران، بلکه از سوی گروه‌هایی که با انگیزه‌های سوداگرانه، بازار را در وضعیت قفل‌شده نگه داشته‌اند. در چنین فضایی روایت‌های رسمی و واقعیت‌های کف بازار از هم فاصله گرفته و سیاست‌گذاران با چالشی پیچیده مواجهند: چگونه می‌توان بر بازاری که منطق اقتصادی از آن رخت بربسته، تعادل را بازگرداند؟
در واقع در حالی که بازار مسکن ایران طی یک سال گذشته با رکودی بی‌سابقه مواجه بوده و حجم معاملات در شهرهای بزرگ بویژه تهران به‌شدت کاهش یافته، قیمت‌ها همچنان در سطوح بالا باقی مانده است. این تناقض آشکار، پرسشی جدی را پیش روی تحلیلگران و فعالان اقتصادی قرار داده: چرا کاهش تقاضا و رکود معاملاتی، منجر به افت محسوس قیمت‌ها نشده است؟
پاسخ این پرسش را باید در رفتار گروه‌هایی جست‌وجو کرد که با انگیزه‌های سوداگرانه، صنفی یا حتی مافیایی، اجازه نمی‌دهند واقعیت‌های کف بازار در سطح عمومی بازتاب یابد. این گروه‌ها با ایجاد فضای روانی مصنوعی، تلاش می‌کنند کاهش قیمت‌ها را کتمان کرده یا کم‌اهمیت جلوه دهند. هدف آنها روشن است: حفظ ارزش دارایی‌های ملکی خود و جلوگیری از افت قیمت‌ها، حتی اگر بازار در رکود کامل باشد.
بر اساس اظهارات حسام عقبایی، رئیس اسبق اتحادیه مشاوران املاک، قیمت مسکن در برخی مناطق تهران و شهرهای بزرگ طی یک سال گذشته تا ۳۰ درصد کاهش یافته است. این کاهش، بویژه در نیمه نخست سال ۱۴۰۴ نسبت به نیمه دوم ۱۴۰۳، محسوس‌تر بوده و در کف بازار کاملاً قابل مشاهده است. با این حال، برخی افراد و گروه‌ها با روایت‌سازی و القای فضای آشفته، سعی دارند این روند اصلاحی را پنهان کنند.
این رفتار 2 دسته را شامل می‌شود: گروه نخست، افرادی هستند که تصور می‌کنند با انکار کاهش قیمت، مردم به خرید ترغیب می‌شوند و معاملات رونق می‌گیرد اما آمارها خلاف این تصور را نشان می‌دهد؛ از فروردین تا پایان تابستان ۱۴۰۴ روند معاملات مسکن در سراسر کشور نزولی بوده و هیچ نشانه‌ای از بازگشت تقاضا دیده نمی‌شود.
گروه دوم، سوداگران حرفه‌ای هستند که با نگاه سرمایه‌ای به مسکن، نه‌تنها علاقه‌ای به فروش ندارند، بلکه با نگهداری واحدهای خالی، به دنبال افزایش ارزش دارایی‌های خود هستند. در تهران، ساختمان‌هایی وجود دارد که بیش از ۱۰ سال است خالی‌اند اما همچنان بازسازی و نوسازی می‌شوند تا در ظاهر، ارزش‌گذاری بالاتری پیدا کنند. این گروه، مسکن را امن‌ترین دارایی می‌دانند؛ هم از منظر رشد قیمت، هم از منظر امکان دریافت تسهیلات و وام.
در چنین شرایطی، حتی اگر تقاضا کاهش یابد و معاملات متوقف شود، قیمت‌ها به‌واسطه رفتار این گروه‌ها همچنان بالا باقی می‌ماند. آنها با استناد به نرخ ارز یا قیمت طلا، واحدهای خود را متری ۱۵۰ تا ۳۰۰ میلیون تومان ارزش‌گذاری می‌کنند، بی‌آنکه قصد فروش داشته باشند. این رفتار، نه‌تنها مانع اصلاح طبیعی بازار می‌شود، بلکه موجب بی‌اعتمادی عمومی و اختلال در تصمیم‌گیری خریداران و سرمایه‌گذاران شده است.
در شهرهای شمالی نیز با وجود افزایش مراجعات، حجم معاملات به سطح سال ۱۴۰۲ نرسیده و ادعاها درباره «شیفت سرمایه‌گذاری» اغراق‌آمیز است. رکود، فراگیر است اما دلالان با مدیریت روانی بازار، اجازه نمی‌دهند این رکود به کاهش قیمت‌ها منجر شود.
در نهایت، اگر سیاست‌گذاران بخواهند بازار مسکن را به تعادل برسانند، باید با رفتارهای سوداگرانه مقابله کنند، واقعیت‌های کف بازار را شفاف‌سازی کنند و از ابزارهای تنظیم‌گری برای جلوگیری از احتکار ملکی و قیمت‌سازی استفاده کنند، در غیر این صورت بازار مسکن همچنان در چنبره دلالان باقی خواهد ماند؛ بازاری که نه به تقاضا پاسخ می‌دهد، نه به منطق اقتصادی.
* روند رکودی بازار مسکن
داده‌های معاملاتی نیمه نخست سال ۱۴۰۴ در ادامه روند رکودی بازار مسکن، نشان می‌دهد تقاضا برای خرید ملک در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته با افتی چشمگیر مواجه شده است. بر اساس برآوردهای میدانی و تحلیل‌های صنفی، حجم معاملات در تهران و سایر شهرهای بزرگ بین ۴۰ تا ۵۰ درصد کاهش یافته؛ افتی که نه‌تنها در تعداد مبایعه‌نامه‌ها، بلکه در مراجعات به دفاتر مشاوران املاک نیز به وضوح قابل مشاهده است.
از طرف دیگر مالکان عمده و دلالان حرفه‌ای با انکار واقعیت‌های کف بازار، از عرضه واحدهای خود خودداری کرده و با قیمت‌سازی‌های مصنوعی، مانع شکل‌گیری تعادل در بازار شده‌اند. به واسطه مقاومت ساختاری در برابر کاهش قیمت، همچنان شاهد فاصله معنادار میان قدرت خرید مردم و سطح قیمت‌های پیشنهادی هستیم. این وضعیت، در نهایت به کاهش سرمایه‌گذاری مولد، افزایش املاک راکد و گسترش شکاف میان عرضه و تقاضای واقعی منجر خواهد شد.
5* سال صعود ممتد؛ بازار مسکن در آستانه اشباع قیمتی و افت تقاضا
بازار مسکن ایران طی 5 سال گذشته یکی از پرنوسان‌ترین دوره‌های خود را تجربه کرد. از سال ۱۳۹۹ تا ۱۴۰۴، قیمت واحدهای مسکونی در تهران و سایر شهرهای بزرگ با رشدهای چندبرابری همراه بوده؛ رشدی که در بسیاری موارد نه‌تنها متناسب با تورم عمومی یا افزایش هزینه ساخت نبود، بلکه تحت‌تأثیر انتظارات تورمی، سفته‌بازی و رفتارهای سوداگرانه شکل گرفت.
سال ۱۳۹۹ میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران حدود ۱۵ میلیون تومان بود. این رقم در سال ۱۴۰۰ به ۲۵ میلیون تومان رسید و در سال ۱۴۰۱ از مرز ۳۵ میلیون تومان عبور کرد. سال ۱۴۰۲ با جهش نرخ ارز و افزایش هزینه‌های ساخت، قیمت‌ها به محدوده ۶۰ میلیون تومان نزدیک شد. سال 1403 حدود 85 میلیون تومان و در نیمه نخست سال ۱۴۰۴ برخی مناطق تهران شاهد قیمت‌هایی بالاتر از ۱۰۰ میلیون تومان به ازای هر مترمربع بوده‌اند؛ یعنی رشد بیش از ۶ برابری در کمتر از 5 سال.
این روند صعودی در حالی رخ داده که قدرت خرید خانوارها به واسطه تورم، کاهش درآمد واقعی و افت ارزش پول ملی، به‌شدت تضعیف شده است. در نتیجه، بازار مسکن اکنون در نقطه‌ای ایستاده که می‌توان آن را «سقف قیمتی» نامید؛ سطحی که دیگر با تقاضای واقعی پشتیبانی نمی‌شود.
باید گفت افت شدید تقاضا در نیمه نخست سال ۱۴۰۴، نه‌تنها ناشی از رکود اقتصادی و کاهش نقدینگی است، بلکه به طور مستقیم با همین اشباع قیمتی مرتبط است. خریداران بالقوه، با مشاهده قیمت‌های غیرمنطقی و فاصله شدید با توان مالی خود، ترجیح می‌دهند از بازار خارج شوند یا خرید را به تعویق بیندازند. این رفتار، در کنار کاهش معاملات، موجب شده بازار به جای ورود به فاز اصلاح قیمتی، در وضعیت «قفل‌شده» باقی بماند.
اما چرا با وجود کاهش تقاضا، قیمت‌ها اصلاح نمی‌شود؟ دلالان و مالکان عمده با انگیزه‌های سوداگرانه، اجازه نمی‌دهند بازار مسیر طبیعی خود را طی کند. آنها با نگه داشتن واحدهای خالی، قیمت‌سازی مصنوعی و انکار واقعیت‌های کف بازار، مانع افت قیمت‌ها می‌شوند. در نتیجه، بازار مسکن وارد مرحله‌ای از رکود تورمی شده است؛ جایی که معاملات کاهش یافته اما قیمت‌ها همچنان بالا باقی مانده است.
در چنین شرایطی، اگر سیاست‌گذاران اقتصاد نتوانند با رفتارهای سوداگرانه مقابله کنند و ابزارهای تنظیم‌گری مؤثر را به‌کار گیرند، بازار مسکن نه‌تنها به تعادل نمی‌رسد، بلکه به بستری برای تعمیق شکاف طبقاتی، افزایش املاک راکد و کاهش سرمایه‌گذاری مولد تبدیل خواهد شد. رسیدن به سقف قیمتی، باید نقطه‌ای برای بازاندیشی در سیاست‌های مسکن باشد نه فرصتی برای تثبیت قیمت‌های غیرواقعی.
به عبارت دیگر بازار مسکن ایران اکنون در آستانه یک بازنگری جدی قرار دارد. رشد ممتد قیمت‌ها طی 5 سال گذشته، بدون پشتوانه تقاضای واقعی، آن را به سقف قیمتی رسانده است؛ سقفی که نه‌تنها مانع ورود خریداران جدید شده، بلکه سرمایه‌گذاری مولد را نیز به حاشیه رانده است. اگر سیاست‌گذاران بخواهند از این وضعیت عبور کنند، باید با شفاف‌سازی واقعیت‌های کف بازار، مقابله با احتکار ملکی و مهار قیمت‌سازی‌های مصنوعی، مسیر اصلاح را هموار کنند.