سقف کوتاه وام مسکن

گروه اقتصادی: سقف وام مسکن 650 میلیون تومان شد. در حالی مبلغ وام مسکن از سوی شورای عالی مسکن مصوب شده که نسبت به سال گذشته حدود 20 درصد افزایش یافته است. هم‌اکنون تورم  عمومی در کشور بیش از 35 درصد ثبت شده و هزینه ساخت‌وساز مسکن به دلیل اینکه مصالح با نرخ ارز، قیمت‌های خود را به‌روز‌رسانی کرده‌اند، بیش از 50 درصد افزایش داشته است. نکته عجیب‌تر اینکه دولت قبل وام مسکن را 800 میلیون تومان پیشنهاد داده بود و در فرآیند تصویب قرار داشت اما در دولت چهاردهم با افزایش وام به 800 میلیون تومان موافقت نشد. این موضوع نشان می‌دهد وزیر راه و شهرسازی به عنوان عضو شورای عالی مسکن تلاشی در راستای افزایش سقف تسهیلات مسکن انجام نداده است.
در حال حاضر مهم‌ترین مشکل مردم تامین مسکن است اما تاکنونی نه‌تنها در بخش نهضت مسکن ملی اقدام خاصی صورت نگرفته، بلکه در زمینه تامین مالی برای ساخت‌وساز توسط خود مردم نیز اهمال‌کاری شده است. همین فاصله زیاد بین اعتبارات و هزینه ساخت‌وساز باعث شده مردم تمایلی برای ساخت مسکن نداشته باشند.
کارشناسان اقتصاد معتقدند سهم تسهیلات برای خرید یا ساخت خانه حداقل باید 40 درصد باشد، در حالی که 650 میلیون تومان برای خرید یک خانه کوچک در یک منطقه متوسط، هزینه خرید 6 متر آپارتمان است که تنها 10 درصد از یک آپارتمان 60 متری را شامل می‌شود. هرچند در مقطع کنونی سهم تسهیلات 40 درصدی تسهیلات دور از انتظار است اما به طور قطع دولت می‌توانست به جای 650 میلیون تومان حداقل 800 میلیون تومان تسهیلات اعطا می‌کرد.
با این اوصاف، رکود در بازار مسکن عمیق‌تر می‌شود، چون بسیاری از مردم نه توان خرید آپارتمان و نه توان ساخت آن را دارند، در حالی که تورم همچنان قیمت‌ها را به سمت بالا می‌کشد و قدرت خرید مردم نیز بیشتر کم می‌شود. از طرفی وقتی بازار مسکن با رکود و تورم همراه می‌شود، گرانی به بازار اجاره خانه کشیده می‌شود؛ در ماه‌های آینده بازار رهن و اجاره رونق می‌گیرد و افرادی که در بازار مسکن سرمایه‌گذاری کرده‌ اما نتوانسته‌اند آپارتمان خود را بفروشند، با اجاره گران به دنبال جبران درآمد خود خواهند بود.
خشایار نادی، کارشناس مسکن در گفت‌وگو با «وطن امروز» با اشاره به اینکه در حال حاضر بازار مسکن با رکود تورمی مواجه است، گفت: به طور قطع دست روی دست گذاشتن نمی‌تواند از مشکلات بازار مسکن بکاهد. دولت باید در این زمینه چند اقدام اساسی انجام دهد؛ نخست مسکن ملی را هر چه زودتر تعیین‌تکلیف کند و با بهره‌برداری از این پروژه‌ها به بخشی از نیاز دهک‌های پایین جامعه پاسخ دهد. از طرف دیگر با افزایش تسهیلات‌دهی در بخش مسکن دولت می‌تواند بازار ساخت‌وساز را فعال کند. این مساله نه‌تنها منجر به افزایش عرضه مسکن در بازار می‌شود بلکه اشتغال نیز ایجاد می‌کند. همچنین استفاده از مصالح ساختمانی در ساخت مسکن باعث می‌شود چرخه اقتصاد در کشور فعال شود.
وی در ادامه با اشاره به اینکه در حال حاضر یکی از مشکلاتی که در بخش مسکن وجود دارد این است که دولت پروژه‌های مسکن را چندان پیگیری نمی‌کند، تصریح کرد: بانک‌ها به بهانه اینکه تورم در کشور بالاست و تسهیلات‌دهی با نرخ‌های کم برای آنها خسارت به بار می‌آورد، عملا در این بخش کم‌کاری می‌کنند. از طرف دیگر وزارت راه و شهرسازی نیز به عنوان متولی بخش مسکن هیچ پیگیری‌ای در این زمینه ندارد که همین مساله باعث شده تسهیلات مسکن بانک‌ها به حداقل ممکن برسد بویژه که در یک سال اخیر تورم کالایی در کشور روندی فزاینده به خود گرفته و باعث شده قیمت مصالح ساختمانی نیز به‌شدت افزایش یابد و در نتیجه این اتفاق ساخت‌وساز نیز افت کرده است. نادی در ادامه تصریح کرد: در این وضعیت اگر تسهیلات کافی به سازنده‌ها داده نشود، ساخت‌وساز کم می‌شود که اثر آن 2 اتفاق در این زمینه خواهد بود؛ نخست اینکه میزان عرضه آپارتمان کاهش می‌یابد و به ناترازی بیشتر مسکن دامن می‌زند. مساله دیگر کاهش مصرف مصالح ساختمانی است که به رکود این صنعت و کاهش اشتغال منجر می‌شود. بنابراین تامین مالی مهم‌ترین رکن اقتصاد است و باید دولت در این زمینه ورود کند.
این کارشناس اقتصاد تصریح کرد: هم‌اکنون یکی از راه‌هایی که دولت می‌تواند از طریق آن ساخت‌وساز را فعال کند کاهش تورم است. بخش عمده‌ای از پول مردم وارد بازارهایی مانند طلا و ارز شده است، در صورتی که اگر اقتصاد کشور ثبات داشته باشد به طور قطع بخشی از این پول‌ها وارد بازار مسکن می‌شود. این موضوع باعث می‌شود هزینه تامین مالی پروژه‌ها کاهش یابد و در نهایت قیمت تمام‌شده ساخت‌وساز نیز تعدیل شود. در مقطع کنونی اما یکی از دلایلی که باعث شده هیچ‌کدام از این اتفاقات نیفتد این است که فعلا دولت هیچ برنامه‌ای برای بخش مسکن ندارد.
ابتدای سال جاری هزینه ساخت‌وساز در تهران برای هر مترمربع بین 10 تا 20 میلیون تومان تعیین شد که به نسبت تعداد طبقات این محاسبه انجام شده است اما حالا با در نظر گرفتن کیفیت مصالح ساختمانی این هزینه‌ها به‌شدت افزایش می‌یابد و حتی می‌تواند به 2برابر این قیمت نیز برسد. از طرف دیگر با رشد 50درصدی قیمت ارز که روی قیمت‌گذاری محصولاتی مانند تیر آهن و سیمان تاثیرگذار است، پیش‌بینی می‌شود هزینه ساخت‌وساز با مصالح معمولی برای آپارتمان‌های 10 طبقه به بالا تا 25 میلیون تومان هم افزایش یابد. در نتیجه با وام 650 میلیون تومانی که به تازگی تصویب و مقرر شده سال آینده نیز با همین سقف تسهیلات پرداخت شود، عملا امکان ساخت کمتر از 30متر آپارتمان با این میزان اعتبار وجود دارد. 
این مساله به طور قطع به یکی از دغدغه‌های جدید متقاضیان مسکن تبدیل خواهد شد، چراکه در سال‌های اخیر بخشی از سهمیه نهضت مسکن ملی را با تحویل زمین برای ساخت گروهی تغییر وضعیت دادند. در چنین شرایطی که هزینه‌های ساخت‌وساز به‌شدت افزایش یافته است به طور قطع عدم افزایش سقف تسهیلات مسکن متناسب با هزینه‌ها، منجر به سرکوب صنعت ساخت‌وساز می‌شود. به عبارت دیگر، سقف پایین وام مسکن نه‌تنها منجر به کاهش ساخت مسکن در کشور می‌شود، بلکه به دلیل تغییر وضعیت پروژه‌های مسکن ملی به ساخت گروهی، بخش زیادی از این پروژه‌ها به دلیل عدم نقدینگی متقاضیان نیمه‌کاره باقی خواهد ماند.
بنابراین در این وضعیت دولت باید نسبت به سیاست‌های خود در بخش تامین مالی پروژه‌های مسکن بازنگری کند. این مساله باید از طریق تحت فشار قرار دادن بانک‌ها برای پایبندی به تعهدات‌شان انجام شود. همچنین دولت باید تلاش کند بخشی از مصالح ساختمانی را با قیمت کنترل شده از تولیدکنندگان عمده خریداری و هزینه آن را به صورت اقساطی از سازندگان دریافت کند که این مساله باعث می‌شود تا حدودی رکود بازار مسکن کاهش یابد.

***
خواب زمستانی وزارت راه و شهرسازی
وزیر راه و شهرسازی در نخستین نشست خبری خود هیچ برنامه‌ای برای بخش مسکن ارائه نکرد

حنانه شکوری: پس از 6 ماه، وزیر راه و شهرسازی نشست خبری خود را برگزار کرد اما برنامه‌ای برای حل بحران مسکن ارائه نداد. آمارها نشان می‌دهد فقر مسکن در تهران به ۵۵ درصد رسیده و سهم مسکن در سبد خانوارها 42.4 درصد است. انتظار برای خانه‌دار شدن در تهران از ۱۰۰ سال عبور کرده و کارشناسان هشدار می‌دهند بی‌عملی دولت بحران را تشدید خواهد کرد.
«تامین مالی مهم‌ترین چالش در مسیر سرعت‌‌‌بخشی به اجرای طرح مسکن ملی است. در این شرایط وزارت راه و شهرسازی سرعت‌‌‌بخشی به این موضوع را از 2 محل اصلی تهاتر زمین با پیمانکار و مولدسازی اموال و دارایی‌‌‌های وزارت راه دنبال می‌‌‌کند. البته راهکار مولدسازی در گذشته نیز مطرح بود اما اقدام جدی‌ای در این زمینه انجام نشد. در دولت چهاردهم درصدد هستیم با تامین مالی از طریق مولدسازی، تامین مسکن برای محرومان را حل و فصل کنیم». این بخشی از صحبت‌های فرزانه صادق، وزیر راه و شهرسازی در نخستین نشست خبری وی است. 
با گذشت 6 ماه از آغاز به کار دولت چهاردهم، وزیر راه و شهرسازی بالاخره نخستین نشست خبری خود را برگزار کرد. در این نشست اما خبری از ارائه برنامه‌های عملیاتی برای حل بحران مسکن نبود و صرفاً به بیان چالش‌های پیش‌رو اکتفا شد. این در حالی است که آمارهای مرکز آمار ایران از وخامت اوضاع مسکن حکایت دارد: فقر مسکن در تهران به بیش از ۵۵ درصد رسیده و سهم هزینه مسکن در سبد خانوارها به 42.4 درصد افزایش یافته است. همچنین مدت انتظار برای خانه‌دار شدن در تهران از مرز ۱۰۰ سال گذشته است. کارشناسان هشدار می‌دهند ادامه این روند، بحران مسکن را تشدید خواهد کرد و بی‌عملی وزارت راه و شهرسازی به قیمت بی‌خانمانی بیشتر مردم تمام خواهد شد.
* مسکن؛ زخم بازی که مرهم ندارد
آمار مرکز پژوهش‌های مجلس نشان از این دارد که نرخ بدمسکنی در کشور به 55  درصد رسیده است. بر اساس گزارشی که با عنوان «عملکرد احکام قانون برنامه 5 ساله ششم توسعه در حوزه تامین مسکن اقشار کم‌درآمد»، از سوی بازوی پژوهشی مجلس ارائه شده است، 55 ‌درصد خانوارهای ایرانی از مسکن مناسب محرومند. علاوه بر این، آخرین آمارهای گزارش هزینه - درآمد مرکز آمار ایران که مربوط به سال 1402 بوده، نشان می‌دهد سهم مسکن از سبد هزینه‌های خانوارهای شهری در کل کشور به 42.4 درصد و در استان تهران به 55.8 درصد رسیده است. این ارقام نشان از این دارد که نه‌تنها مسکن تبدیل به آرزویی دست نیافتنی شده است و خانوارهای ایرانی از اینکه روزی صاحب خانه شوند ناامیدند، بلکه اگر بر فرض اینکه روزی صاحب خانه شوند، بیشترین هزینه سبد خانوار آنان صرف مسکن می‌شود و رفاه نسبی آنان در حوزه آموزش، سلامت، تفریح و... تحت تاثیر قرار می‌گیرد. این شرایط موجب شده است سن انتظار برای خانه‌دار شدن به بیش از 100 سال برسد؛ یعنی برای اینکه روزی مردم صاحب خانه شوند، باید به گونه‌ای شرایط جسمانی و روانی خود را حفظ کنند که بیش از 100 سال عمر کنند.
* حواس وزارت راه و شهرسازی از معضل مسکن مردم پرت است
با گذشت چند ماه از فعالیت وزارت راه و شهرسازی در دولت چهاردهم، این پرسش مطرح است که این وزارتخانه چه راه‌حلی را برای بحران مسکن در نظر دارد؟ تشکیل تنها یک جلسه در شورای عالی مسکن و شهرسازی تاکنون، نشان‌دهنده بی‌توجهی به این معضل است. این رویکرد نگرانی کارشناسان را درباره عدم برنامه‌ریزی جدی برای بهبود وضعیت مسکن افزایش داده است.
بهزاد عمران‌زاده، کارشناس مسکن در این‌باره گفت: «دولت در 6 ماه گذشته فقط یک جلسه شورای عالی معماری و شهرسازی تشکیل داده است. همچنین به مسکن در لایحه بودجه کم‌توجهی شده و تکالیف قانون جهش تولید مسکن و واگذاری زمین در قانون جوانی جمعیت نامعلوم است. همه این موارد نشان می‌دهد دولت چهاردهم اراده‌ای برای حل مساله مسکن و در ذیل آن واگذاری زمین ندارد».
یکی از مواردی که به زعم کارشناسان نشان از بی‌توجهی وزارت راه و شهرسازی به مشکل مسکن دارد، این است که طی این مدت تنها یک جلسه در این باره در شورای عالی شهرسازی و معماری تشکیل شده که آن یک جلسه هم رضایت‌بخش نبوده است در حالی که در زمان دولت سیزدهم 16 جلسه در شورای عالی شهرسازی و معماری با حضور شهید رئیسی و یک جلسه بدون حضور ایشان برگزار شد.
فرزانه صادق، وزیر راه و شهرسازی اخیراً نیز بیان کرده است برنامه‌ای برای ساخت مسکن محرومان ندارد. به زعم کارشناسان در این اوضاع نابسامان مسکن که دهک‌های بالای جامعه در تامین مسکن به مشکل برخورده‌اند، چگونه می‌توان دهک‌های پایین جامعه را که طبق  اصل 31 قانون اساسی در اولویت تامین مسکن‌ هستند رها کرد؟
حسن نتاج‌صلحدار، نماینده مردم بابل در مجلس شورای اسلامی درباره عملکرد وزارت راه و شهرسازی گفته است: «متأسفانه در این مدت وزارت راه و شهرسازی در رابطه با حل معضل مسکن اقدامات خاصی انجام نداده است و به نظر می‌رسد اراده‌ای که باید بین همکاران وجود داشته باشد، در این زمینه نیست».
* عرضه زمین، درمانی برای درد بی‌پایان بی‌مسکنی
محمدباقر قالیباف، رئیس مجلس شورای اسلامی گفته است: «سازمان ملی زمین و مسکن ۲برابر مساحت زمین‌های مسکونی کل کشور زمین خالی در اختیار دارد». این در حالی است که طبق آمار سازمان ملی زمین و مسکن، یک میلیون و 800 هزار هکتار زمین که  معادل 29.5 برابر مساحت 615 کیلومتری شهر تهران است، در احتکار وزارت راه و شهرسازی
 است. 
در گزارشی با عنوان «احتکاری 30 برابر بزرگ‌تر از مساحت تهران» بیان شده است: «حسابی سرانگشتی نشان می‌دهد با عرضه کمتر از 6 درصد اراضی تحت تملک وزارت راه (با احتساب معابر و سایر زیرساخت‌های شهری 12 تا 15درصد از اراضی ذخیره شهری)، می‌توان 10میلیون خانوار را صاحب خانه‌های 100متری کرد و پرونده ناترازی 7 میلیونی مسکن را یکبار برای همیشه بست».
راه‌حلی که کارشناسان مسکن و نمایندگان مجلس برای حل این بحران ضروری می‌دانند این است که دولت دست خود را از زمین‌هایی که احتکار کرده است کوتاه کند و با عرضه آنها گامی در جهت حل بحران مسکن بردارد. 
ابراهیم نجفی‌اسپیلی دیگر نماینده مجلس هم با بیان اینکه وزارت راه و شهرسازی باید به اعطای زمین‌های در اختیار خود بپردازد، بیان کرد: «عرضه زمین باید با پرداخت تسهیلات ساخت مسکن همراه شود تا به نتیجه مناسب برسیم. واگذاری زمین‌های دولتی برای ساخت‌وساز از اهمیت بالایی برخوردار است و باید به سمت رفع موانع پیش روی واگذاری زمین‌ها حرکت کنیم».
گفتنی است 70 درصد هزینه مسکن در ایران به قیمت زمین اختصاص دارد که همین عامل، مسکن را به کالایی گران‌قیمت و دور از دسترس خانوارها تبدیل کرده است. این در حالی است که دولت با عرضه 10درصد از زمین‌های احتکار شده، به عنوان راه‌حل پایدار درمان درد مردم در بحران مسکن، می‌تواند به حل مشکل مسکن مردم اقدام کند.