رهن مسکن به قیمت خرید 5 سال قبل
گروه اقتصادی: طی روزهای اخیر محمدباقر قالیباف، رئیس مجلس شورای اسلامی، در جلسه علنی مجلس با ابراز نگرانی عمیق از وضعیت بحرانی مسکن در کشور هشدار داد: «امروز مسکن به کابوس خانواده‌های ایرانی تبدیل شده است و حتی با 2 شغل هم نمی‌توانند رؤیای سقفی بالای سر خود را محقق کنند».
وی با اشاره به آمارهای تکان‌دهنده از جمله رشد قیمت مسکن در ۹ ماه گذشته، افزایش ۸۵ درصدی نرخ اجاره‌بها در مناطق شهری و رسوب ۴۰ درصدی نقدینگی در بازار غیرمولد مسکن، تأکید کرد: «وقتی یک خانواده با 2 شغل هم نمی‌تواند پس‌اندازی برای خرید مسکن داشته باشد، یعنی سیستم دچار نقصان جدی است».
از دید نمایندگان مجلس و کارشناسان اقتصادی، امروز بازار مسکن ایران در گرداب رکود تورمی گرفتار شده است. در شرایطی که قیمت‌ها به شکل غیرقابل کنترلی افزایش یافته، سکوت مراجع رسمی در انتشار آمار بر ابهامات این بازار دامن زده و تصمیم‌گیری را برای سیاست‌گذاران، خریداران و سرمایه‌گذاران به معضلی پیچیده تبدیل کرده است.
آخرین آمار رسمی بانک مرکزی (مرداد ۱۴۰۳) نشان از این دارد که قیمت مسکن در تهران به صورت متوسط متری ۸۸,۵ میلیون تومان بوده، حال اینکه در سایه عدم اعلام آمار، برآورد کارشناسان از قیمت فعلی ۹۵ تا ۱۰۳ میلیون تومان است و این یعنی رشد 40.3 درصدی نرخ اجاره‌بها در موعد نقل و انتقال، که در انتظار مستأجران است.
منصور غیبی، تحلیلگر بازار مسکن درباره تورم اجاره‌بها در سایه سکوت مراجع آماری به «وطن امروز» گفت: «سکوت در انتشار آمار مانند بنزینی بر آتش انتظارات تورمی است. این رفتار نه‌تنها به ثبات بازار کمک نمی‌کند، بلکه موجب تشدید نوسانات قیمتی می‌شود».
وی ادامه داد: عدم انتشار آمارهای بازار مسکن، تصمیم‌گیری برای خریداران را بیش از پیش پیچیده کرده است. این عدم شفافیت نه‌تنها به بهبود بازار کمک نمی‌کند، بلکه ممکن است باعث شود انتظارات تورمی افزایش یابد و قیمت‌ها بالاتر بروند.
مشاهدات و پیگیری‌ها از اتحادیه مشاوران املاک تهران نشان می‌دهد بازار مسکن سال گذشته حتی در فصل پایانی سال که معمولاً شلوغ‌ترین دوره فعالیت بنگاه‌ها و مشاوران املاک است، نتوانست رونق چشمگیری داشته باشد. این موضوع نشان‌دهنده ادامه رکود تورمی و عدم تمایل مردم به ورود به این بازار است.
با توجه به شرایط فعلی، فعالان حوزه املاک میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در تهران را بین ۹۵ تا ۱۰۰ میلیون تومان پیش‌بینی می‌کنند. این اعداد نشان می‌دهد بازار مسکن همچنان درگیر چالش‌های جدی است و بدون اتخاذ سیاست‌های مؤثر، احتمالاً این بحران ادامه خواهد داشت.
* بحران مسکن؛ چالش بزرگ کلان‌شهرها
طبق آخرین گزارش مرکز آمار ایران، نرخ تورم سالیانه اجاره‌بها سال گذشته به 40.3 درصد رسید که این رقم هشداری جدی برای وضعیت ناپایدار بازار مسکن و نشانگر فشار مضاعف بر مستأجران است. این شرایط، علاوه بر مشکلات اقتصادی، صدای اعتراض بسیاری از مسؤولان و نمایندگان مجلس را نیز بلند کرده است.
مجتبی یوسفی، عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی در گفت‌وگو با «وطن امروز» درباره وضعیت بازار مسکن گفت: «در برخی کلان‌شهرهای کشور، حتی اگر کارمندان و کارگران تمام درآمد خود را پس‌انداز کنند، به بیش از ۳۰ سال زمان نیاز خواهند داشت تا بتوانند صاحب خانه شوند».
وی افزود: «امروز برای بسیاری از مردم، پرداخت هزینه‌های اجاره و رهن به یک آرزو تبدیل شده و خرید مسکن به کلی غیرممکن است». بر اساس داده‌های سرشماری سال ۱۳۹۵، حدود 6.5 میلیون خانوار در ایران مستأجر هستند. این آمار نشان می‌دهد مشکل مسکن تنها محدود به یک گروه خاص نیست، بلکه طیف وسیعی از جامعه را تحت تأثیر قرار داده است.
یوسفی با انتقاد از برخی مسؤولان که به نظر او از واقعیت‌های زندگی مردم دور هستند، تأکید کرد: «اگر برخی مسؤولان خودشان مستأجر بودند و درآمد ماهانه‌ای معادل ۲۰ میلیون تومان داشتند، متوجه می‌شدند که حتی اجاره یک خانه مناسب نیز برای‌شان غیرممکن است. متأسفانه بسیاری از تصمیم‌گیران فقط از دور صدای مشکلات مردم را می‌شنوند، اما آن را لمس نکرده‌اند».
* رکود تورمی و نبض ضعیف بازار مسکن
بازار مسکن در سال ۱۴۰۳ با چالش‌های جدی روبه‌رو بود؛ رکود تورمی، نوسانات ارزی و کاهش تقاضا، شرایطی پیچیده را برای مسکن ایجاد کرده است. این وضعیت به حدی است که حتی رشد قیمت‌ها نیز در مقایسه با سال‌های گذشته کندتر شده و بازار دچار افت معاملات شده است.
مجید گودرزی، استاد دانشگاه و کارشناس حوزه مسکن، در گفت‌وگو با «وطن امروز»، به تحلیل وضعیت فعلی بازار مسکن پرداخت. وی اشاره کرد که «رکود تورمی» همچنان در بازار اجاره‌بها و خرید و فروش مسکن حاکم است. این مشکل نه‌تنها محدود به بازار مسکن نیست، بلکه در سایر بازارهای موازی نیز وجود دارد. با این حال، بازار خرید و فروش مسکن شاهد تقاضای جدی نیست و این موضوع نشان‌دهنده ضعف عمیق در این حوزه است.
* تفاوت شدید بین درآمد مردم و قیمت مسکن
گودرزی همچنین توضیح داد که رشد نرخ اجاره‌بها و قیمت مسکن با توان مالی مستأجران هماهنگ نیست. رشد قیمت‌ها در بازار اجاره به حدی است که بسیاری از افراد دیگر به خرید خانه فکر نمی‌کنند، زیرا حتی مبالغ رهن برخی آپارتمان‌ها معادل قیمت خرید همان واحد مسکونی در چند سال گذشته است. این موضوع نشان می‌دهد خرید مسکن برای اکثر مردم غیرقابل دسترس شده است.
* عید نوروز و عدم رونق بازار مسکن
برخلاف سال‌های گذشته که عید نوروز معمولاً باعث رونق موقت در بازار مسکن می‌شد، امسال (نوروز ۱۴۰۴) این اتفاق نیفتاد. تعداد معاملات در این دوره به طور چشمگیری کم بود و بازار هیچ‌گونه رشد قابل‌توجهی نداشت. این وضعیت نشان می‌دهد مشکلات اقتصادی و کاهش قدرت خرید مردم، تأثیر مستقیمی بر بازار مسکن دارد.
* کاهش قدرت خرید و گرایش به بازارهای ریسک‌پذیر
گودرزی ادامه داد: «با توجه به شرایط اقتصادی فعلی، قدرت خرید مردم بویژه در دهک‌های پایین جامعه به‌شدت کاهش یافته است. در حال حاضر مردم به دلیل عدم اطمینان از سرمایه‌گذاری در بازار مسکن، بیشتر به بازارهای ریسک‌پذیر مانند دلار و سکه روی آورده‌اند».
این کارشناس مسکن تأکید کرد بازار مسکن اگرچه به لحاظ امنیت سرمایه‌گذاری جایگاه مناسبی دارد اما به دلیل نوسانات اقتصادی و تورم، کمتر مورد توجه قرار گرفته است.
* تورم و افزایش هزینه مصالح ساختمانی
وی با اشاره به اینکه یکی از عوامل مهم در افزایش قیمت مسکن، رشد قیمت مصالح ساختمانی است، گفت: «قیمت سیمان که از منابع داخلی تولید می‌شود، به میزان قابل‌توجهی افزایش یافته است. این موضوع مستقیماً بر هزینه تمام‌شده مسکن تأثیر می‌گذارد».
گودرزی افزود: «هر زمانی که قیمت دلار افزایش می‌یابد، قیمت مصالح ساختمانی نیز به دنبال آن بالا می‌رود. این واقعیت تلخی است که ما در کشور با آن روبه‌رو هستیم؛ نقش دلار در اقتصاد کشور بسیار کلیدی است. نکته مهم این است که در نهایت همه این موضوعات در قیمت نهایی تمام شده مسکن و به تبع آن در قیمت اجاره‌بها موثر خواهد بود».
* بحران مسکن، بحران اقتصادی است
در نهایت باید یادآور شد وضعیت فعلی بازار مسکن نشان می‌دهد که این بحران تنها مربوط به خود این حوزه نیست، بلکه بخشی از مشکلات اقتصادی کلان کشور است. تورم، افزایش قیمت مصالح ساختمانی و کاهش قدرت خرید مردم، همگی به طور هماهنگ بازار مسکن را تحت فشار قرار داده‌اند. برای حل این مشکلات، نیاز به سیاست‌های جامع و اجرایی است که بتواند بار این بحران را از دوش مردم بردارد و بازار مسکن را به تعادل بازگرداند.