گروه اقتصادی: در سال‌های گذشته بسیاری از بانک‌ها به جای ایفای نقش واسطه‌گری مالی، به بازیگران مستقیم بازار مسکن تبدیل شدند؛ تصمیمی که نه‌تنها با اصول بانکداری در تضاد است، بلکه به ناترازی ترازنامه‌ها، انجماد منابع و تورم سنگین در بازار املاک دامن زد. اکنون، اصلاح این مسیر نه یک توصیه، بلکه ضرورتی فوری برای بازگرداندن تعادل به اقتصاد و مهار تورم مسکن است.
بر اساس قانون، بانک‌ها مجاز به ورود مستقیم به ساخت‌وساز، خریدوفروش املاک و بنگاهداری نیستند. با این حال، بسیاری از بانک‌های دولتی و خصوصی، با تأسیس هلدینگ‌های ساختمانی و شرکت‌های زیرمجموعه، عملاً به تولیدکننده و فروشنده ملک تبدیل شده‌اند. این رفتار، نه‌تنها تخلفی آشکار از قانون بانکداری است، بلکه موجب شده منابع بانکی به جای تأمین مالی تولید، در مسیر سوداگری و احتکار دارایی‌های ملکی به کار گرفته شوند.
نتیجه این سیاست، افزایش قیمت غیرواقعی مسکن، تشدید تورم در بازار املاک و کاهش دسترسی اقشار متوسط و ضعیف به مسکن بوده است. برخی بانک‌ها با خرید املاک خاص و فروش واحدهای خود با قیمت‌هایی بالاتر از نرخ منطقه‌ای، عملاً به مرجع قیمت‌گذاری بدل شده‌اند که نه بر اساس عرضه و تقاضای واقعی، بلکه بر پایه منافع نهادی و سودآوری کوتاه‌مدت عمل می‌کند.
در کنار این رفتارهای سوداگرانه، بانک‌ها از اجرای تکلیف قانونی خود مبنی بر اختصاص ۲۰ درصد تسهیلات به بخش مسکن نیز سر باز زده‌اند. تسهیلاتی که می‌توانست به انبوه‌سازان، خانوارهای فاقد مسکن و پروژه‌های تولیدی اختصاص یابد، اکنون به حوزه‌هایی با بازپرداخت کوتاه‌مدت و سود بالا مانند خرید خودرو و لوازم‌خانگی منتقل شده است. این ترجیح، نه‌تنها خلاف سیاست‌های کلان اقتصادی کشور است، بلکه روند خانه‌دار شدن را برای میلیون‌ها خانواده به رؤیایی دوردست تبدیل کرده است. از سوی دیگر بلوکه شدن نقدینگی بانک‌ها در پروژه‌های مسکن باعث شد برخی از آنها به سمت ناترازی حرکت کنند، چراکه مجبور بودند برای اجرای تعهدات خود از بانک مرکزی استقراض کنند.
در شرایطی که تسهیلات مسکن با بازپرداخت ۱۲ ساله و سود پایین‌تر طراحی شده است اما بانک‌ها ترجیح می‌دهند منابع خود را در بخش‌هایی سرمایه‌گذاری کنند که بازگشت سرمایه سریع‌تر و سود دریافتی بیشتر باشد. این رفتار، ناترازی مالی بانک‌ها را تشدید کرده و همزمان، بازار مسکن را به بستری برای احتکار و تورم تبدیل کرده است.
این مساله در دولت چهاردهم به این دلیل تشدید شد که سیاست‌گذار با قاطعیت وارد عمل نشد؛ برخورد با هلدینگ‌های ساختمانی وابسته به بانک‌ها، الزام به اجرای تکلیف تسهیلات مسکن و بازگرداندن منابع بانکی به مسیر تولید، باید در دستور کار دولت، بانک مرکزی و نهادهای نظارتی قرار گیرد. هشدارهای اخیر قوه‌قضائیه درباره تخلفات بانکی در حوزه مسکن، می‌تواند نقطه آغاز اصلاحی باشد که سال‌ها به تأخیر افتاده است.
بازار مسکن به جای آنکه میدان رقابت بانک‌ها برای سودآوری باشد، باید به بستری برای تأمین نیازهای واقعی مردم تبدیل شود. اصلاح رفتار بانکی در این حوزه، نه‌تنها به تعادل بازار املاک کمک می‌کند، بلکه می‌تواند گامی مؤثر در جهت کاهش تورم، افزایش تولید و بازسازی اعتماد عمومی به نظام مالی کشور باشد.
* چرا ظرفیت تولید مسکن کاهش یافته؟
در امتداد همین روند، یکی از پیامدهای مستقیم رفتار سوداگرانه بانک‌ها در حوزه مسکن، شکل‌گیری مشکل ساخت‌وساز در کشور است. بازار مسکن امروز با چالش جدی کمبود عرضه مواجه شده؛ نه به دلیل نبود زمین یا نیروی انسانی، بلکه به واسطه انسداد مسیرهای تأمین مالی. بانک‌هایی که باید نقش تسهیلگر در تولید مسکن ایفا می‌کردند، با امتناع از پرداخت تسهیلات، عملاً موتور ساخت‌وساز را خاموش کرده‌اند.
انبوه‌سازان، تعاونی‌ها و حتی سازندگان خرد، بارها اعلام کرده‌اند دسترسی به منابع بانکی برای آغاز یا تکمیل پروژه‌های مسکونی، به مانعی بزرگ تبدیل شده است. فرآیند دریافت وام نه‌تنها زمانبر و پرهزینه است، بلکه در بسیاری موارد به دلیل عدم همکاری بانک‌ها، اساساً غیرممکن شده است. در نتیجه پروژه‌های نیمه‌تمام رها شده، طرح‌های جدید متوقف مانده و ظرفیت تولید مسکن کاهش یافته است.
این کمبود ساخت، در کنار رشد جمعیت و تقاضای انباشته، به افزایش شدید قیمت‌ها دامن زده و فاصله میان توان خرید مردم و قیمت واقعی مسکن را به شکافی نگران‌کننده تبدیل کرده است. در شهرهای بزرگ، خانه‌دار شدن به رؤیایی دوردست بدل شده و در شهرهای کوچک نیز، نبود تسهیلات کافی، تولید مسکن را از حرکت انداخته است.
بانک‌ها به جای ایفای نقش توسعه‌گرا، منابع خود را به حوزه‌هایی با سود کوتاه‌مدت و بازگشت سریع سرمایه سوق داده‌اند. این ترجیح، نه‌تنها برخلاف مأموریت بانکداری توسعه‌ای است، بلکه در عمل، به رکود ساخت‌وساز و مشکل مسکن منجر شده است. در حالی که قانون، بانک‌ها را مکلف به اختصاص بخشی از تسهیلات به حوزه مسکن کرده، آنها با بی‌اعتنایی به این تکلیف، مسیر تولید را مسدود کرده‌اند.
اکنون، اصلاح این رفتار بانکی پیش‌شرط احیای ساخت‌وساز در کشور است. بدون بازگشت بانک‌ها به نقش تأمین‌کننده مالی پروژه‌های مسکونی، نمی‌توان انتظار داشت چالش عرضه مسکن حل شود. دولت و نهادهای نظارتی باید با جدیت، بانک‌ها را به اجرای تکالیف قانونی و حمایت از تولید مسکن ملزم کنند پیش از آنکه این مشکل افزایش یابد.
* ضعف عملکرد وزارت راه و شهرسازی دولت چهاردهم در مهار سوداگری
وزارت راه و شهرسازی در دولت چهاردهم نیز نتوانسته به عنوان نهاد سیاست‌گذار و متولی اصلی حوزه مسکن، نقش مؤثری در مهار رفتار سوداگرانه بانک‌ها ایفا کند. با وجود آنکه این وزارتخانه در رأس شورای عالی مسکن قرار دارد و ابزارهای قانونی برای هدایت منابع بانکی به سمت ساخت‌وساز را در اختیار دارد اما در عمل نتوانسته فشار مؤثری بر شبکه بانکی وارد و یا از ظرفیت‌های نظارتی خود برای الزام بانک‌ها به اجرای تکالیف قانونی استفاده کند. شورای عالی مسکن که باید به عنوان اتاق فرمان سیاست‌گذاری در حوزه تأمین مالی و تولید مسکن عمل کند، در سال‌های اخیر بیشتر به نهادی تشریفاتی بدل شده است. جلسات این به جای آنکه محل تصمیم‌گیری‌های الزام‌آور برای بانک‌ها باشد، اغلب به ارائه گزارش‌های کلی و بی‌نتیجه محدود شده است. نه مصوبات مؤثر برای افزایش تسهیلات مسکن تصویب شده، نه سازوکارهای اجرایی برای برخورد با تخلفات بانکی به‌طور جدی پیگیری شده‌اند. در واقع، وزارت راه و شهرسازی به جای آنکه با قدرت و انسجام، بانک‌ها را به ایفای نقش توسعه‌ای در حوزه مسکن وادار کند، در برابر مقاومت شبکه بانکی عقب‌نشینی کرده و نتوانسته از ابزارهای قانونی خود بهره‌برداری کند. نتیجه این ضعف، ادامه روند بنگاهداری بانک‌ها، تداوم امتناع از پرداخت تسهیلات و تشدید رکود ساخت‌وساز در کشور بوده است.
در شرایطی که بازار مسکن با کمبود عرضه، تورم شدید و کاهش قدرت خرید مواجه است، انتظار می‌رود وزارت راه و شهرسازی با بازتعریف نقش خود در شورای عالی مسکن، به جای انفعال، سیاست‌گذاری فعالانه را در دستور کار قرار دهد. این وزارتخانه باید با همکاری بانک مرکزی، قوه‌قضائیه و نهادهای نظارتی، سازوکارهای الزام‌آور برای هدایت منابع بانکی به سمت تولید مسکن را طراحی و اجرا کند، پیش از آنکه رکود مسکن به مشکلی ساختاری و غیرقابل مهار تبدیل شود.
در یک سال گذشته بازار مسکن با تورمی سنگین و فشاری فزاینده بر قدرت خرید خانوارها مواجه بوده است. بر اساس داده‌های رسمی، نرخ تورم مسکن در سطح کشور به حدود ۲۰ درصد رسیده است. این رقم اگرچه نسبت به تورم عمومی کمتر بوده اما از آنجا که در کلانشهرهایی مانند تهران، طبق اعلام مرکز آمار میانگین قیمت هر مترمربع مسکن به ۱۲۹ میلیون تومان رسیده که عملاً بخش وسیعی از متقاضیان را از دایره خریداران مسکن خارج کرده است به همین دلیل بانک‌ها باید در تأمین مسکن با ارائه تسهیلات ارزان نقش مؤثری ایفا کنند.
این تورم نه حاصل رونق ساخت‌وساز، بلکه نتیجه رکود تولید و کمبود عرضه در برابر تقاضای انباشته است. بخش بزرگی از این رکود، به رفتار بانک‌ها و متولی صنعت یعنی وزارت راه و شهرسازی بازمی‌گردد. از یک سو بانک‌ها به عنوان نهادهایی که به جای ایفای نقش تأمین‌کننده مالی، به بنگاهداران ملکی تبدیل شده‌اند، با امتناع از پرداخت تسهیلات، مسیر ساخت‌وساز را مسدود کرده‌اند. در نتیجه، واحدهای جدید کمتر ساخته شده و قیمت‌ها، نه بر اساس واقعیت بازار، بلکه تحت تأثیر احتکار و سوداگری رشد کرده‌اند.
از سوی دیگر، وزارت راه و شهرسازی بیشتر به عنوان یک تماشاگر ظاهر شده است. افزایش قیمت مصالح ساختمانی، دستمزد نیروی کار و هزینه‌های جانبی، هزینه تمام‌شده ساخت را بالا برده و سازندگان برای حفظ سودآوری، اقدام به افزایش قیمت فروش کرده‌اند اما در غیاب تسهیلات بانکی مؤثر، تقاضای مصرف بشدت تضعیف شده و بازار به سمت معاملات محدود، غیرمولد و سرمایه‌محور حرکت کرده است.
در چنین شرایطی، تورم مسکن دیگر صرفاً یک شاخص اقتصادی نیست؛ جوانان، خانوارهای کم‌درآمد و طبقه متوسط، با چشم‌اندازی مبهم از خانه‌دار شدن مواجهند. طرح‌های حمایتی دولت از جمله نهضت ملی مسکن نیز به دلیل ضعف پیگیری وزارت راه و شهرسازی و عدم همراهی شبکه بانکی، نتوانسته اثرگذاری لازم را داشته باشد.
برای حل این مساله وزارت راه و شهرسازی باید نقش فعال‌تری در شورای عالی مسکن ایفا کند و سیاست‌گذار با استفاده از ابزارهای مالیاتی، اعتباری و نظارتی، منابع را به سمت تولید واقعی هدایت کند، در غیر این صورت تورم مسکن به چالشی پایدار بدل خواهد شد.
نتیجه ورود بانک‌ها به بازار مسکن به جای پرداخت وام
با‌ها خانه‌دار شدند، مردم مستأجر
ارسال نظر
پربیننده
تازه ها