مسکن بی‌سقف!

مسعود سپهریان: عملکرد دولت چهاردهم در حوزه مسکن طی یک سال گذشته نشان می‌دهد این مطالبه  مردمی با چالش‌های جدی مواجه است. نهضت ملی مسکن که قرار بود موتور محرکه تولید و عرضه مسکن در کشور باشد، نه‌تنها از اهداف برنامه هفتم پیشرفت عقب مانده، بلکه در تأمین زیرساخت‌ها، تزریق تسهیلات و مدیریت پروژه‌ها نیز با کندی و بی‌برنامگی روبه‌رو است. به همین دلیل رهبر معظم انقلاب در دیدار اخیر هیأت دولت، حل مشکل مسکن را یکی از اولویت‌های اصلی کشور دانستند و خواستار پیگیری جدی پیشنهادهای موجود تا حصول نتیجه شدند.
بر اساس اعلام وزارت راه و شهرسازی، در سال نخست اجرای این برنامه، تنها حدود 42 هزار واحد مسکونی تکمیل شده است؛ رقمی که در برابر هدف‌گذاری 5 ساله احداث بیش از 5 میلیون واحد، نشان‌دهنده عقب‌ماندگی جدی است. این عقب‌ماندگی در چند محور اصلی قابل تحلیل است؛ نخست، تأمین مالی ضعیف و عدم تزریق مؤثر تسهیلات بانکی که موجب کندی پروژه‌ها شده است. دوم، تغییر میزان آورده متقاضیان در دولت چهاردهم که فشار مالی سنگین بر متقاضیان، بویژه اقشار کم‌درآمد وارد کرده است و عملاً از مشارکت در این طرح بازمانده‌اند. سوم، نبود زیرساخت‌های اجرایی در بسیاری از مناطق، بویژه کلان‌شهرها، که باعث شده با وجود تامین زمین در دولت سیزدهم، پروژه‌ها در مناطق کم‌برخوردار اجرا نشوند. از طرف دیگر وزیر راه و شهرسازی دولت چهاردهم نه‌تنها تلاشی در زمینه فشار به بانک‌ها برای افزایش تسهیلات مسکن نمی‌کند، حتی با مصوبات گذشته شورای عالی مسکن درباره افزایش تسهیلات ساخت نیز مخالفت می‌کند به طوری که رویکرد فرزانه صادق‌مالواجرد باعث شد تسهیلات مسکن کمتر از مصوبه قبلی به تایید بانک‌ها برسد.
در ادامه ضعف تأمین مالی دولت چهاردهم و کندی اجرای نهضت ملی مسکن، حالا افزایش شدید هزینه ساخت به یکی از موانع اصلی پیشرفت پروژه‌ها تبدیل شده است. بر اساس آخرین اعلام رسمی، هزینه ساخت هر مترمربع آپارتمان در سال ۱۴۰۴ به ‌طور میانگین بین ۱۰.۷ تا ۱۸.۶ میلیون تومان متغیر است؛ رقمی که نسبت به سال گذشته، رشد بیش از ۳۰ تا ۴۰ درصدی را تجربه کرده و عملاً توان مالی متقاضیان را به چالش کشیده است.
در ساختمان‌های یک و دو طبقه، هزینه ساخت به حدود 10.7 میلیون تومان رسیده، در حالی که برای ساختمان‌های میان‌مرتبه (۳ تا ۵ طبقه) این رقم به 12.5 میلیون تومان افزایش یافته است. در پروژه‌های بلندمرتبه، هزینه‌ها به‌مراتب سنگین‌تر شده‌ است: ساختمان‌های ۶ تا ۷ طبقه با 14.2 میلیون تومان، ۸ تا ۱۰ طبقه با 15.5 میلیون تومان و در نهایت ساختمان‌های ۱۳ تا ۱۵ طبقه با رقم خیره‌کننده 18.6 میلیون تومان به ازای هر مترمربع مواجهند. این ارقام نشان می‌دهد نه‌تنها هزینه ساخت به‌شدت بالا رفته، بلکه پروژه‌های بلندمرتبه که قرار بود راه‌حل کلان‌شهری برای بحران مسکن باشند، اکنون با ریسک توقف یا تأخیر جدی روبه‌رو هستند.
در چنین شرایطی، متقاضیان طرح نهضت ملی مسکن که عمدتاً از اقشار متوسط و کم‌درآمد هستند، با آورده‌های سنگین و اقساط فشرده مواجهند. پرداخت‌های سه‌ماهه ۴۰ میلیون تومانی برای بسیاری از خانوارها غیرممکن شده و با توجه به نبود تسهیلات مکمل یا حمایت‌های مالی، عملاً از چرخه ساخت‌وساز خارج شده‌اند. این موضوع نه‌تنها باعث توقف یا کندی پروژه‌ها شده، بلکه خطر انصراف گسترده ثبت‌نام‌کنندگان را نیز به همراه دارد؛ رخدادی که می‌تواند کل طرح نهضت ملی مسکن را با شکست مواجه کند.
* سیاست‌گذاری‌های مسکن در یک سال گذشته
مجید گودرزی، کارشناس مسکن در گفت‌وگو با «وطن امروز» درباره سیاست‌گذاری‌های مسکن در یک سال گذشته گفت:  دولت به‌ جای ایفای نقش تسهیلگر، همچنان درگیر ترغیب مردم به ساخت‌وساز مستقیم است؛ مدلی که تجربه‌های گذشته نشان داده تنها منجر به افزایش خانه‌های خالی شده، چرا که عمدتا این اتفاق توسط دهک‌های بالای جامعه پیش برده می‌شود. طرح مسکن استیجاری نیز که بارها از سوی دولت‌ها مطرح شده، همچنان در مرحله حرف باقی مانده است. نبود قانون مشخص، فقدان زیرساخت‌های حقوقی و اجرایی و بی‌اعتمادی به آینده این طرح، موجب شده طرح مسکن استیجاری روی کاغذ بماند. از طرفی دیگر نگرانی از تبدیل این طرح به بستری برای سوداگری، بدون تعریف دقیق روابط مالک و مستأجر، از دیگر موانع جدی پیش‌ روی آن است.
وی افزود: در مجموع، عملکرد دولت چهاردهم و وزارت راه و شهرسازی در حوزه مسکن، نه‌تنها نتوانسته به مطالبات متقاضیان پاسخ دهد، بلکه با بی‌توجهی به واقعیت‌های بازار، فقدان حمایت مالی و نبود برنامه‌ریزی منسجم، به تعمیق مشکل در حوزه مسکن دامن زده است. اگر قرار است «معیشت مردم» و «امنیت روانی خانوارها» بهبود یابد، باید اصلاحات ساختاری در سیاست‌گذاری مسکن و تسهیل تأمین مالی پروژه‌ها در دستور کار قرار گیرد. دولت باید از شعار عبور کرده و با بازنگری در مدل‌های اجرایی، نهضت ملی مسکن را از رکود خارج کند و با ایجاد زیرساخت‌های حقوقی و اقتصادی، زمینه را برای توسعه مسکن و تقویت عرضه در کلان‌شهرها فراهم سازد. تنها در این صورت است که می‌توان به تحقق وعده‌های توسعه‌ای و بهبود معیشت مردم امیدوار بود.
گودرزی تصریح کرد: در کنار عملکرد دولت چهاردهم در اجرای نهضت ملی مسکن، وضعیت تولید مسکن آزاد نیز تصویر روشنی از ناترازی عمیق در بازار مسکن ایران ارائه می‌دهد. برخلاف وعده‌های اولیه رئیس‌جمهور در دوران انتخابات مبنی بر تسهیل ساخت‌وساز و حمایت از بخش خصوصی در کنار اجرای نهضت مسکن ملی، آمارهای رسمی و مشاهدات میدانی نشان می‌دهد تولید مسکن آزاد در سال گذشته با افت قابل توجهی مواجه بوده است. تورم مصالح ساختمانی، افزایش هزینه‌های زمین، نبود مشوق‌های مالی و رکود تقاضا باعث شده بسیاری از سازندگان از ورود به پروژه‌های جدید خودداری کنند یا پروژه‌های نیمه‌تمام را متوقف سازند. در نتیجه عرضه واقعی مسکن اعم از دولتی و آزاد به ‌مراتب کمتر از نیاز سالانه کشور بوده است. این کارشناس افزود:  برآوردهای کارشناسی نشان می‌دهد ایران سالانه به حداقل یک میلیون واحد مسکونی جدید نیاز دارد تا بتواند پاسخگوی رشد جمعیت، تشکیل خانوارهای جدید و جبران کسری انباشته سال‌های گذشته باشد. با این حال، مجموع تولید مسکن در سال گذشته، اعم از نهضت ملی و بخش خصوصی، به سختی به نیمی از این رقم رسیده است. 
* ناترازی شدید میان عرضه و تقاضای مسکن
مقداد همتی، کارشناس حوزه مسکن نیز در گفت‌وگو با «وطن امروز» ضمن اشاره به اینکه ناترازی شدید میان عرضه و تقاضا، مشکلات اقتصادی گسترده‌ای به همراه دارد، گفت:  نخستین پیامد ناترازی، افزایش افسارگسیخته قیمت مسکن است. در شرایطی که تقاضا بویژه در کلان‌شهرها بالاست و عرضه محدود شده، قیمت‌ها به ‌طور مداوم رشد کرده و قدرت خرید خانوارها به‌شدت کاهش یافته است. این وضعیت، بویژه برای جوانان و اقشار متوسط، به معنای عقب ‌افتادن از چرخه مالکیت و ورود به دوره‌های طولانی اجاره‌نشینی با هزینه‌های سنگین است.
وی افزود: دومین پیامد، گسترش شکاف طبقاتی و نابرابری در دسترسی به مسکن است. در حالی که گروهی محدود با سرمایه‌های بالا توان خرید و سرمایه‌گذاری در بازار مسکن را دارند، بخش عمده‌ای از جامعه حتی از تأمین سرپناه حداقلی نیز ناتوان شده‌اند. این شکاف، نه‌تنها به نارضایتی اجتماعی دامن می‌زند، بلکه می‌تواند در بلندمدت به بی‌ثباتی اقتصادی و کاهش امنیت روانی خانوارها منجر شود.
همتی تصریح کرد: سومین پیامد، رکود در صنایع وابسته به ساخت‌وساز است. کاهش تولید مسکن آزاد، به معنای کاهش فعالیت در حوزه‌هایی مانند مصالح ساختمانی، حمل‌ونقل، خدمات فنی و مهندسی و اشتغال مستقیم و غیرمستقیم در این بخش‌هاست. این رکود، خود به کاهش رشد اقتصادی و افزایش بیکاری در بخش‌های مرتبط منجر می‌شود.
در نهایت، ناترازی عرضه و تقاضا در بازار مسکن، اگر با اصلاحات ساختاری همراه نشود، می‌تواند به بحران‌های عمیق‌تر در حوزه شهری، مهاجرت معکوس و گسترش سکونت در مناطق غیرایمن و فاقد خدمات منجر شود. دولت چهاردهم باید با بازنگری در سیاست‌های تولید مسکن، حمایت واقعی از بخش خصوصی، تسهیل تأمین مالی و اصلاح مقررات ساخت‌وساز، مسیر تولید پایدار و متوازن را هموار کند. بدون این اقدامات، نه‌تنها وعده‌های توسعه‌ای محقق نخواهد شد، بلکه بحران مسکن به یکی از تهدیدهای جدی برای معیشت و ثبات اجتماعی تبدیل خواهد شد.
افزایش هزینه ساخت، در کنار نبود زیرساخت‌های مالی و اجرایی، موجب شده پروژه‌های مسکن ملی با تأخیرهای طولانی مواجه شود و اعتماد عمومی به طرح کاهش یابد. در برخی مناطق، پیمانکاران به دلیل عدم تأمین منابع پروژه‌ها خواستار تعدیل قراردادها شده‌اند. این وضعیت، نه‌تنها به افزایش قیمت نهایی واحدها منجر می‌شود، بلکه فشار روانی و اقتصادی سنگینی را بر متقاضیان وارد کرده است.
برای جلوگیری از شکست طرح نهضت ملی مسکن، دولت باید به ‌سرعت نسبت به بازنگری در مدل تأمین مالی، افزایش سهم تسهیلات بانکی، کاهش نرخ سود و ارائه مشوق‌های حمایتی اقدام کند. همچنین لازم است آورده‌های متقاضیان متناسب با توان پرداخت آنها تنظیم شود و از ابزارهایی مانند یارانه ساخت، ضمانت‌های دولتی و تسهیلات بلندمدت استفاده شود. بدون این اصلاحات، نه‌تنها اهداف ساخت‌وساز محقق نخواهد شد، بلکه مساله مسکن در کشور وارد مرحله‌ای پیچیده‌تر و پرهزینه‌تر خواهد شد.